买旧房翻新扩建前请三思: 成本飙升正在改变常规模式
通常来说，在英国购买条件状态不太好、有明显扩建潜力的二手房，然后对其进行翻新扩建改造，被认为是既能满足更大空间、又能有效增加房产价值的好方法。
然而，最新的统计数据显示，随着英国通胀高企，建材和劳动力成本飙升，房产的翻新扩建成本也随之猛增，很可能造成翻新扩建后的成本高出在同地段直接购买早已经翻新过的房产。
房产翻新成本飙升正在改变常规操作模式
英国房地产顾问服务机构Benham and Reeves日前研究调查了购买待翻新房产的成本，并与市场上已经翻新改造过的房产价格进行比较。
该统计发现，英格兰地区已经翻新过的房产平均价格为37.4万镑，而典型的未经翻新的房产均价为35.8万镑，差价1.6万英镑。
该研究所用数据基于挂牌价而非成交价，并且偏向于大房子——这也是房价数据高于英国统计署ONS最新的平均房价27.8万英镑的原因。
未经翻新等现代化改造的房产，指的是那些内部装修早就过时、通常几十年没有重装过厨房和浴室的房产。
研究还发现，在英格兰东北地区购买可直接入住的现代化房产需要支付10.8%的溢价，而在伦敦的溢价只有4.4%。
调查发现，尽管未经现代化翻新的房产通常比同地区类似现代化房产便宜4.5%，但随着通胀率飙升，尤其是装修建材和劳动力成本迅速上涨，房产的翻新或扩建成本也随之飙升，导致传统上备受青睐的“买旧翻新”模式，从财务的角度不再划算。
购房者想要通过翻新使房产达到现代标准的平均成本大约相当于房产原始价值的15.8%。对于未经改造房产来说，平均成本为56,569镑，也就是说，购房者最终将总共花费414,604镑，才能得到一套装修现代化的房产。比购买可直接入住的现代化房产多出40,552镑。
另外，受到疫情等影响，建材的国际供应链受到干扰，建筑行业的招工难等问题，也让此前看似快捷的翻新工程，可能被拖延得更久、花费更多。
但是，Benham and Reeves的董事Marc von Grundherr分析称：“对于不少首次购房者而言，购买这种需要大规模翻新、价格较低的房产，仍是个很好的选择，因为它很可能有更理想的地段、新的业主也可以按照自己的喜好和需求进行翻新和扩建。
房屋翻新成本日渐走高
在过去的一年里，英国房屋装修的价格飙升。
根据在线行业目录Checkatrade的最新数据，房屋的平均装修成本飙升了23.5%。
疫情、英国脱欧和全球动荡，再加上劳动力成本上升和持续的原材料短缺等因素，导致英国装修成本飙升。
Checkatrade的首席执行官说：“木材和铜等原料成本继续飞涨。事实上，价格很不稳定，以至于许多供应商的报价只能维持几周的有效期，甚至只对劳力进行报价，外加成本、材料。而且没有迹象表明目前的增幅很快就会减弱，未来充满更大的挑战”。
装修翻新这么麻烦吗？
从长远看，翻修成本可能会更高，但总有一些买家喜欢自己动手修修补补。毕竟，还是有许多人热衷于在自家房子留下自己的烙印，而且DIY也能节省一些成本。
The Guild of Property Professionals首席执行官Iain McKenzie说：“选择需要修缮的房产，对于希望根据自己品味翻新的买家，以及买不起可直接入住的房产的人来说，很有吸引力”。
有些买家喜欢自己设计，尽管成本高，但起码可以按照自己的意愿进行装修。也有人认为，为了梦想中的家，较高的装修费用是值得的。
但是对于大部分数人来说，买房是长期投资，尽快踏上阶梯才是关键。如果愿意付出更多精力，买待修缮的房屋，可能有机会在合适的地段后的更合适的面积。
据Checkatrade的数据，装修成本的上升并没有打消人们装修房屋的意愿，搜索量同比增长23.3%。
但选择大修的业主需要认真考虑工程量的实际情况。
如果打算在装修过程中继续住在房产里，那就意味着要在建筑工地上住几周甚至几个月。
此外还必须考虑到部分建材、定制设备的供应和运输延迟，做好特殊定制材料拖延几个月甚至十几个月的预案。另外，英国的建筑技工等专业人员也存在严重短缺的状况，可能会直接影响工程进度。
Chestertons的一位销售主管称，根据翻修的程度不同，业主可能会有几周或几个月的时间住在建筑工地上。由于现在很多人都居家办公，家里进行装修可能会对生活水平造成重大干扰。
因此，了解装修工程当下的行情十分关键，买家经常低估其困难和繁琐程度。每个房产都不同，但现代化翻修房屋可能涉及始料未及的大动作。例如，电气或管道的彻底检修。买家需要考虑到可能有一开始无法预料的大工程，如果房产有结构性损坏，或者需要修复屋顶，预算可能很快就失去控制。此外，建筑师、设计和规划顾问的费用也会迅速增加，更不用说较大工程所需逾越的规划审批等各种行政障碍了。
因此，确定购买需要翻新或扩建的房产之前，尽可能对房产进行彻底调查。
房屋翻新的增值潜力如何？
业主通常认为所做的任何改进都会增加房屋价值，但市场在变化，很可能并非如此。
通常情况下，最简单的改善在销售时也能产生不同的效果。例如，重新刷墙、简单整理，会给潜在买家留下良好的第一印象。
不过真正想增值，房主通常需要增加房产面积，比如扩建；或增加买家想要的功能，比如能源方面的改进。
对房产进行扩建或阁楼改造，是比较明智的；用更环保的能源以及优质保温材料，最终也能提高房产的投资回报。
对于希望通过扩建或改建阁楼来增加价值的房主来说，考虑这种改进是否会吸引所在地区的买家类型也是必要的。
例如，如果当地有很多年轻的首次购房者，而很少有大家庭，那么把三居室的房子改造成五居室的房子就显得有些多余，因为买家不会有这个预算。
降低装修成本、加快进度的可能
1.至少货比三家：确保不会支付过高溢价的同时，也要警惕大幅低于市场行情的报价，避免被骗。
2.尽早订购建筑材料：各类建材价格上涨的趋势没有减退迹象，早买早踏实；特殊定制的设备，比如特制的厨具、有特殊弧度的落地窗、天窗、浴缸等，提前确认生产和物流的进度，避免整个工程队在苦苦等待某一件建材、无法正常推进工程的尴尬局面。
3.管理资源和时间：如果正计划较大的工程，仔细规划好分段工作细节，避免重复支出。
4.重复使用材料：考虑木材、管道或其他材料是否可以再利用，除了节约成本和时间外，也更加环保。
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