公募REITs扩募最新进展！4家已获通过，千亿市场或加速扩容

2023-05-19 12:05

公募REITs扩募落地又有新进展，多家公募REITs扩募方案获持有人大会表决通过。

5月18日晚，沪、深交易所官网公告称，博时基金、华安基金、红土创新基金和中金基金旗下公募REITs产品发布了基金份额持有人大会表决结果及生效公告，与此同时，还发布了扩募新购入基础设施项目的招募说明书。

业内人士表示，通过扩募新购入资产，公募REITs可以进一步完善其兼顾核心价值、增长潜力和分散风险的资产组合，有利于REITs的长期稳定分红以及管理资产规模的增长。此外，扩募带来的基金规模的增加及新投资者的引入，将有助于提升基金的二级市场流动性。

首批公募REITs扩募方案获通过

5月18日晚，沪、深交易所官网显示，首批获证监会核准批复扩募的4只公募REITs产品披露了扩募的最新进展。

博时蛇口产园REIT和红土盐田港REIT在深交所，中金普洛斯REIT和华安张江光大REIT在上交所分别披露了基金份额持有人大会表决结果暨决议生效的公告，同时披露的还有更新后的基金合同、托管协议、扩募并新购入基础设施项目招募说明书、产品资料概要和法律意见书等。

整体来看，中金普洛斯REIT的扩募发售金额最大，为18.53亿元，涉及3个基础设施项目，华安张江光大REIT扩募发售金额为16.4亿元，博时蛇口产园REIT扩募发售金额为13.478亿元, 红土盐田港REIT扩募发售金额为4.148亿元。

博时蛇口产园REIT扩募的招募说明书显示，本次扩募向特定对象发售（定向扩募），拟发售金额不超过 13.478 亿元（含）、拟发售份额上限为 5.768 亿份（含）。本次扩募将向新购入基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方配售，比例为本次基金份额扩募发售份额数量的 32%；本次扩募将引入博时资本 REITs1 号集合资产管理计划作为战略投资者，认购份额占本次基金份额扩募发售份额数量的 2%。扩募资金将用于认购招商蛇口博时产业园基础设施2期资产支持专项计划资产支持证券全部份额进而最终用于新购入招商局光明科技园科技企业加速器二期项目。

红土盐田港REIT扩募的招募说明书透露，此次扩募拟发售金额不超过 4.148 亿元（含）、拟发售份额上限为 1.6 亿份（含）,扩募资金将用于认购深创投-盐田港仓储物流 2 号资产支持专项计划的全部资产支持证券并最终投资于世纪物流园项目。

华安张江光大REIT本次扩募向特定对象发售（简称“定向扩募”），本次扩募拟发售金额上限为16.40亿元（含）；拟发售份额上限为4.85亿份（含）。本次扩募的实际募集资金在扣除基础设施基金层面预留费用后，拟全部用于认购华安资产张润大厦资产支持专项计划全部资产支持证券进而新购入基础设施项目（即张润大厦项目）。

值得注意的是，华安张江光大REIT的基金合同期限由20年延长到35年，延长后的基金合同期限为自2021 年6月7日至2056年6月6日。

与此同时，中金普洛斯REIT本次扩募向特定对象发售（定向扩募），拟发售金额不高于18.53亿元（含）且不低于18.21亿元（含）；拟发售份额上限为4.58亿份（含）。中金普洛斯REIT扩募募集资金在支付必要费用后全部用于新购入基础设施项目，具体项目为：

（1）普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司全部股权及其持有的位于中国山东省青岛市前湾保税港区的产证证载建筑面积共计为120756.01平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权；

（2）鹤山普洛斯物流园有限公司全部股权及其持有的位于中国广东省鹤山市的产证证载建筑面积共计为121335.29 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权；

（3）重庆普南仓储服务有限公司全部股权及其持有的位于中国重庆市巴南区的产证证载建筑面积共计为209539.83平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权。

扩募有助盘活优质资产

扩募是REITs产品的核心特征，也是我国公募REITs能够健康长远发展的重要助力。

博时基金认为，基础设施REITs作为资产上市的平台，具备收并购的功能，通过持续扩募融资收购新资产是基础设施REITs作为收并购平台的价值体现，也是基础设施REITs成长性的重要体现。

中金基金曾表示，扩募是公募REITs外延成长的重要方式。通过扩募新购入资产，公募REITs可以进一步完善其兼顾核心价值、增长潜力和分散风险的资产组合，有利于REITs的长期稳定分红以及管理资产规模的增长。

“扩募有助于进一步盘活基金发起人（原始权益人）存量优质资产，增强发展能力、降低负债水平，真正实践以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平；有利于完善市场化、法治化机制，推动基础设施REITs健康发展；有利于进一步拓宽基础设施项目资金来源，更好地扩大有效投资，为国家推动十四五期间的基础设施高质量发展作出贡献。”博时基金表示。

华安基金也表示，扩募并购入新的基础设施项目，将为基金提供额外的收益来源，并且分散了一定的投资风险。此外，扩募带来的基金规模的增加及新投资者的引入，将有助于提升基金的二级市场流动性。

公募REITs三周年，规模近千亿

在公募REITs扩募迎来新进展的同时，国内公募REIT也刚刚迎来三周年里程碑。

2020年4月，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（“40号文”），宣告我国公募REITs正式扬帆启航，2021年6月21日，首批9只公募REITs在沪深交易所正式上市。

截至5月19日，已有27只公募REITs成功上市，资产类型涵盖保障房、交通基础设施、仓储物流、产业园区、生态环保基础设施、能源基础设施等六大类，首发募集份额1660万份，合计发行规模为909亿。

业绩方面，除今年发行上市的两只新能源REITs外，其余25只公募REITs今年一季度累计实现营业收入20.76亿元，合计实现净利润4.38亿元。

凭借高比例稳定分红，公募REITs被视为具有较高投资价值的产品之一，统计显示，合计有20只公募REITs实现分红，累计分红金额超过40亿元，12只公募REITs累计分红金额超1亿元。

项目储备方面，截至5月19日，中金湖北科投光谷产园及中金山高高速2只公募REITs已获证监会注册批复，步入发行期，预计募集资金将超过40亿元。

在公募REITs底层资产方面，众多上市公司拟将持有的资产作为底层资产开展公募REITs的申报发行工作，参与热情较高。如5月19日，中国外运公司表示，拟以部分下属公司分别持有的6处仓储物流资产作为底层基础设施项目，开展基础设施公募REITs的申报发行工作；南山控股表示，正在全力推进公司首单公募REITs—宝湾公募REITs发行工作。