Redian新闻
>
27只产品25只亏!两大因素制约,公募REITs跌跌不休,机构投资者定价能力何在?

27只产品25只亏!两大因素制约,公募REITs跌跌不休,机构投资者定价能力何在?

公众号新闻





公募REITs二级市场今年表现疲软,27上市产品年内平均下跌超过5%,仅有2产品年内实现正收益。





今年以来REITs二级市场的调整受多方面因素影响,一是部分REITs产品运营业绩不达预期与投资人悲观情绪共振所致;二是与目前REITs投资人群体相对单一以及投资行为趋同导致的放大效应相关。当前来看,随着二级市场价格的下跌以及基本面的逐步改善,部分REITs产品的投资价值逐渐显现。


不过,一些机构人士指出,长期来看,目前公募REITs面临着专业机构投入匮乏、流动性不足等问题,二级市场价格更多被短期资金左右,市场深度建设仍需要进一步加强。


基本面疲软,公募REITs持续下跌


公募REITs的投资者今年体验不佳。Wind数据显示,已经上市的27只产品中,年内有25只价格下跌,平均跌幅达到5.14%。


其中建信中关村产业园REIT年内下跌超过18%。另外中金安徽交控REIT、平安广州交投广河高速REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、华夏中国交建高速REIT等产品跌幅也超过10%。


价格的下跌和基本面变化具有较强的相关性,受到疫情影响,公募REITs的底层资产近两年不少业绩不佳。根据上市公募REITs年报统计,受所在地区的经济发展状况以及国内宏观经济环境、四季度货车通行费减免10%的政策等因素影响,高速公路行业在2022年整体表现不佳,相关产品平均可供分配金额和收入完成率分别为83%和84%。


“今年以来二级市场出现较大回落,是不同REITs运营表现差异化在二级市场的表现,部分REITs 在2023年一季度经营表现不及预期,出租率等关键指标出现下滑,二级市场价格出现相应下跌。”第一创业有关负责人在接受证券时报·券商中国记者采访时表示。


华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表示,公募REITs底层资产经营业绩、市场利率水平、投资人预期等一系列因素都可能影响公募REITs二级市场价格表现。此外,随着机构投资者占比提升,投资人阶段性行为趋同,受多重因素影响,普遍较为谨慎。


华金证券创新资产管理总部总经理杜鹏也指出,今年公募REITs二级市场的表现受底层资产的影响,包括新冠疫情对项目运营的影响、产业园换租期的集中出现、2022年项目运营的业绩情况等等。


不过,随着市场经济活动稳步复苏,加之基础资产本身所具有的优良质素,REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏。目前,不少产品价格已处在价值洼地区间,产品分派率相较其他可比金融产品收益率具有一定吸引力,随着后续业绩逐步修复,长期投资价值将逐步显现。


流动性难题待解


除了底层资产的变化,不少机构人士在接受证券时报·券商中国记者采访时坦言,流动性难题也困扰公募REITs市场。


从Wind数据来看,2021年公募REITs上市初期,全年换手率高达18.99%,到了2022年便下降至1.43%。今年以来,除了3月份因为中信建投国家电投新能源REIT和中行京能光伏REIT上市带来的成交攀升以外,其他几个月的换手率都低于2022年的全年平均水准。


流动性不足一方面是因为市场整体容量较小,导致大部分资金无法自由进入。目前公募REITs市场累计首发规模约为1000亿元,单只产品平均规模约为34亿元左右。在此背景下,有限的流动性显然会限制资金的自由进入。比如,5月19日,全市场成交2.01亿元,换手率为0.57%,仅有两只产品成交超过1000万元,规模庞大的机构资金显然无法充分参与。


同时,德邦资管有关负责人还指出,公募REITs还面临投资者结构相对单一,权益投资者很少,投资行为趋同,无法形成多空对冲格局的问题。


从数据上来看,2021年以来,个人投资者一直在持续退出公募REITs市场,以博时招商蛇口产业园REIT为例,2021年年报披露个人投资者持有份额181511份,到了2022年年报,便仅有133816份。整体来看,2021年年报、2022年中报和2022年年报各REITs披露个人持仓占比分别为9.1%、9.7%、6.8%。


“投资者群体对REITs的理解有一个由浅入深的过程,前期对基本面的关注不够,研究得不透,更多以透只政策红利心态参与,缺乏清晰的投资框架。”前述德邦资管负责人表示。


杜鹏在采访中则表示,市场缺乏长期投资资金以及市场流动性,实际是公募REITs二级市场持续波动的根本原因。目前的公募REITs二级市场还不是一个成熟的市场,投资人结构尚不完善,市场的波动并不理性。公募REITs发展初期流通盘小、流动性有限的市场基础,使得市场的敏感度较高,少量交易产生的影响往往带动了市场走向。


机构定价尚待加强


虽然目前来看,公募REITs市场以机构参与者为主,但是机构参与者本身在一二级市场上的投入都相对有限。


“目前REITs市场流通盘规模整体偏小,截至2023年4月底流通盘规模410多亿元,很多机构未配备专门研究人员或配备不足,导致投资人对REITs研究不够深入、对基本面分析不全面,且由于是创新品种,相关实战经验缺乏,REITs定价的锚难以确定,市场也较难形成清晰的投研框架。”前述德邦资管负责人表示,加之不少机构偏短期的业绩考核机制与REITs偏中长期优势的属性错配,加剧了二级市场的波动,导致目前REITs二级市场的操作难度加大。


杜鹏也提出了类似的观点,他表示,自公募REITs上市以来,各类投资机构也在陆续进入和了解市场,相应的投资研究工作大部分也都是在摸索、学习、实践阶段,并且出于人力成本和资产规模大小的对比考量,也多是以兼顾的方式进行,成立专门REITs团队专注该类资产投资研究的机构并不多,所以投研覆盖不足并不是REITs二级市场小导致的,而是投资机构REITs投研团队发展过程中的特点、是机构本身的战略选择。


“当普遍的机构投资人不能完全认识和理解REITs市场,不能理性判断这类资产特征的时候,在市场受到一定冲击时,投资人可能就会出现非理性的投资交易行为,进而放大市场波动,也会影响产品的定价。”杜鹏说。


不过,机构人士对公募REITs市场的发展仍然充满期待。莫一帆表示,我国公募REITs市场仍在不断发展和完善,参考境外成熟REITs市场的发展历程,也经历过在市场发展初期市值规模偏小和波动较大的阶段。随着我国公募REITs市场不断发展,各类投资者和市场主体持续引入,底层资产类型和数量逐步增加,公募REITs市场规模将有望实现较快速度增长,机构投资者投研覆盖也将相应加强。


“未来,随着公募REITs市场不断发展壮大、配套制度的不断完善、多空平衡机制的展开、ETF及相关衍生品的发展,上述市场发展的短期因素将有望得到改善。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄说。

责编:李雪峰

校对王锦程


百万用户都在看
太突然!拜登刚刚发声,涉及中美关系!2600亿巨头意外闪崩!A股昔日首富重磅出手,什么信号?
19人确诊,10人死亡!这国突发疫情!乌军总司令受重伤?拜登突然"放风",外交部刚刚回应
重大突发!刚刚,5200亿巨头被"拉黑"!曾在中国市场"恶行累累",国产替代再崛起?
判刑19年!股市竟成了他们的"提款机",主犯身居幕后隐藏身份!两年多获利5.3亿,刚刚入狱了
炸锅!"高三六班"微信群牵出1.6亿赌博案!俄罗斯宣布:完全控制!日本股市杀疯了,狂飙36000亿
周末刷屏!河南前首富失联,旗下企业面临退市!这家公司紧急声明:已完全退出笑果文化
热搜爆了!董明珠"接班人"被开除?乌克兰首都遭空袭!日本股市创33年新高,巴菲特又"封神"?

微信扫码关注该文公众号作者

戳这里提交新闻线索和高质量文章给我们。
相关阅读
【固定收益】承压与筑底—2023年公募REITs中期展望大成基金年内6只产品清盘 有基金经理管理12只基金11只亏损公募REITs操作细则及案例汇总遥思龙泉桃花宴白酒跌跌不休!快跌出上车机会了我和聊天机器人(AI)对话公募REITs:别把我当3岁小孩 | 投资神聊第146期[重磅]跌跌跌! CREA: 加拿大房价将下跌4.8%! 列治文重回卖方市场冷却的不止季节(41)— 丧葬费28只公募REITs无一正收益,价值何时回归?基金经理:借鉴海外两大经验启示!​跌跌不休的PayPal该如何破局?跌跌不休!这类资产怎么了?贼喊捉贼式的新疆指控,让人出离愤怒建行股东大会区别对待:机构投资者可进主会场,中小投资者限制只能看直播坚定看好!这家保险资管详解公募REITs,从重中之重的创新业务到"三多两全"规划【经济】食品价格开始回落,但消费仍在跌跌不休!又发生震惊全法的袭击案!超市:7月降价不现实!法国买房佣金过高!房地产购买力跌跌不休在公募REITs的“敏感期”,广州地铁推进3号线上市跌跌不休,光伏还能行吗?漫投资第34话丨跌跌不休,光伏还能行吗?首批公募REITs两岁了!平均涨幅19%,行业扩容接近千亿,扩募、供给、信披还有哪些难点?新能源跌跌不休,原因何在?【固定收益】REITs深度观察 | 公募REITs护盘行为梳理—公募REITs2023年7月报新能源为何跌跌不休?公募还在坚守?上市公司一季报曝出实锤…江苏企业家组团前来,成都温江的引力何在?六只产品业绩全墨!这家公募副总离任,或早有预告?年内99名公募高管变更公募REITs,“扩容提质”!日元汇率“跌跌不休”,中国投资者“爆买”东京20套公寓又见桐花开跌跌不休的医药行业还有投资价值吗?“跌跌不休”的迪士尼该如何破局?为什么新能源跌跌不休?舌尖上的杨梅告诉你答案助力公募REITs开创新局 中信联合舰队REITs高峰论坛圆满举办食品价格开始回落,但消费仍在跌跌不休!公募REITs扩募最新进展!4家已获通过,千亿市场或加速扩容
logo
联系我们隐私协议©2024 redian.news
Redian新闻
Redian.news刊载任何文章,不代表同意其说法或描述,仅为提供更多信息,也不构成任何建议。文章信息的合法性及真实性由其作者负责,与Redian.news及其运营公司无关。欢迎投稿,如发现稿件侵权,或作者不愿在本网发表文章,请版权拥有者通知本网处理。