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【固定收益】承压与筑底—2023年公募REITs中期展望

【固定收益】承压与筑底—2023年公募REITs中期展望

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作者:臧运慧,周欣,鲁政委


自2021年6月首批公募REITs上市以来,公募REITs历时2载,备受市场关注。在2023年上半年,公募REITs遭遇短期考验,一级市场发行放缓,仅新增3只REITs首发上市,4只REITs通过定向扩募完成购入新基础设施项目;基础设施项目运营不及预期,园区办公出租率下滑、高速公路车流量难以恢复至预测水平,二级市场价格下行明显。

在此背景之下,监管方面持续释放鼓励、支持信号,包括推出产业园区和收费公路两大类资产的审核要点和信息披露标准,将试点范围拓展至消费基础设施,启动不动产私募投资基金试点,未来还将推进包括专项立法、会计处理和税收政策等方面的市场制度体系建设,公募REITs管理人亦推出多项提振市场信心的措施,包括原始权益人增持、基金管理人增持、加强招租、降低期间费用率、引入做市商等。

考虑到投融两端对估值中枢的分化认知、下半年经济基本面承压、利率水平整体稳健,公募REITs估值已呈筑底之势。我们认为,下半年公募REITs一级市场发行压力仍将持续,消费等基础设施项目上市有望增加公募REITs市场多样性,可参与估值水平合理、项目运营周期性弱、稳定性强的REITs的战略投资。已上市REITs在多方资源倾斜之下,会呈现强者稳定、弱者补偿的状态,估值水平会有一定幅度抬升,但抬升空间不会再现2021年12月-2022年2月的幅度。


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