坚定看好！这家保险资管详解公募REITs，从重中之重的创新业务到"三多两全"规划

光大永明资产作为第一批投资公募REITs的保险资管公司之一，对公募REITs的发展有切身感受。随着委托资金的增加、市场的逐步成熟，该公司已形成“三多两全”（多资金来源、多运用方式、多投资策略，全阶段参与、全产品覆盖）的REITs业务规划。今年3月证监会发文允许保险资管公司开展ABS及REITs业务后，该公司对这一新政策也密切关注。

“依托自身过往丰富的投资经验和优势，以及沉淀的项目资源禀赋，保险资管有望搭建横跨资产建设期、运营期和上市退出期的全生命周期，包含债权、ABS、类REITs、Pre-REITs、公募REITs 等多种产品形态的一体化综合业务平台，助力我国REITs 市场走上高质量、可持续的发展道路。”光大永明资产公司相关负责人近日接受证券时报·券商中国记者专访时表示。

该负责人详细介绍了该公司公募REITs的投资实践、思考，以及面对新政策的业务规划。

据介绍，基于对基础设施公募REITs市场长期发展的坚定看好，以及对保险资管业在公募REITs市场投资前景的看好，光大永明资产三年前就将公募REITs投资当做一项重中之重的创新业务加以培育。

该公司相关负责人表示，我国基础设施和公共服务领域有大规模存量资产，REITs作为重要的直接融资工具，有助于盘活存量资产、拓宽社会资本投融资渠道、降低实体经济杠杆水平。公募REITs产品底层资产经营稳定、分红收益具有长期稳定性，上市以来的表现体现出较好的市场流动性，且与其他大类资产回报的相关性不显著。

保险资金属性与公募REITs天然契合，投资公募REITs不但能够有效满足保险资金的投资收益需求，也能够较好地缓解保险资金的资产负债错配压力，还能有效分散保险资金资产组合的风险。

据悉，2020年4月证监会和发改委宣布启动公募REITs后，光大永明资产在该领域提前布局，并于2021年6月首批公募REITs上市时积极参与投资。截至目前，该公司累计获配的金额接近5亿元。根据2022年底的公开资料估算，获配金额在同业中排名居前。2022年实现新发行REITs项目全面覆盖。

投资公募REITs的资金来源，既有该公司自有资金、又有母公司保险资金和集团内联动资金，还有外部保险机构和其他客户资金，该公司2021年即在业内首批受托第三方保险资金参与到REITs投资。2022年设立组合类资管产品开展REITs投资并在产品层面实现了较好收益。

上述负责人介绍，随着委托资金的增加、市场的逐步成熟，光大永明资产形成“三多两全”的业务规划。其中，“三多”指的是多资金来源、多运用方式、多投资策略，“两全”指的是全阶段参与、全产品覆盖。

公募REITs投资收益总体如何？他表示，尽管主要产品上市以来受疫情等因素影响，部分公募REITs底层项目出现经营数据不及预期的情况，特别是在2022年股债均发生较大波动的情况下，公司参与的公募REITs体现出与股债差异化的市场表现，产品分红和估值总体表现较为优异。随着经济活动的不断恢复，预计公募REITs产品市场表现将更加稳健。

现阶段公募REITs市场火爆、发行日程紧凑以及产品估值复杂性，日益对投资者提出更高要求。

对此，前述负责人表示，光大永明资产积极与主要管理人甚至原始权益人建立常态化合作机制，积极捕捉各地启动公募REITs发行准备的公开信息，提前布局筹备期底层资产，尝试通过战配、网下等多种参与方式全过程把握投资机会，同时对所有发行产品进行投资价值评估的全覆盖，择优布局进行投资。

该公司公募REITs产品投资目前主要由另类投资团队实施，投资部门已搭建完整的REITs投资研究体系，对不同类型的项目进行有针对性的估值定价。

“现在公募REITs还处于起步阶段，整体发行规模并不高，进一步优化产品发行和投资环境将有利于该创新资产的更好发展。”该负责人表示，各方需要对公募REITs市场呵护好。

他认为，可以从法律法规层面完善REITs产品设立和转让环节的统筹安排，优化保险资金投资公募REITs的资本计量规则，以鼓励保险资金持续加大投资REITs产品，并进一步拓宽投资者范围，例如推动年金和社保资金入市。

作为公募REITs市场主要参与者，保险资管公司今年迎来一项重要政策。

3月3日，证监会指导沪深证券交易所制定了《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》（下称《业务指引》），支持公司治理健全、内控管理规范、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司参与开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。

“证监体系以这一制度的出台，积极回应了保险机构在参与公募REITs启航之初，希望监管部门考虑将保险资产管理机构纳入该产品管理人范围的建议，将对资本市场与保险资管构成双重利好。”光大永明资产相关负责人认为。

这一方面可有效发掘保险资管过去在基础设施及不动产领域积累的大量投资与投后管理经验，助力我国REITs市场走上高质量、可持续的发展道路；另一方面将极大地丰富保险资管机构的业务空间，增强服务保险机构和其他投资人的手段；同时将进一步拓宽保险机构的投资渠道，为保险公司和投资者带来更多投资机会。

“我们认为，有了REITs作为退出渠道，对于同时拥有债权、股权资管产品管理能力的保险资管公司而言，通过与不同领域专业化机构的合作，将有机会实现从项目规划、建设、运营到退出的全生命周期与实体经济深度对接，重塑基础设施和不动产投融资领域产业链，真正实现产业资本与金融资本的深度融合。”上述负责人表示。

他同时注意到，监管部门对于保险资产管理公司参与ABS及REITs业务采取的属“择优准入”的原则，《业务指引》对保险资管公司从事相关业务提出了较高的要求，在部门设置、合规风控、制度规范、资产管理经验及规模等方面都需要符合相关规定，要求保险资管行业从事资产证券化业务的合规管理能力提升。

“目前《业务指引》对管理人资格申请的程序仅作出原则性规定，对于资格申请的操作细节、申请文件要求等具体内容尚待有关监管部门进一步明确。公司也在密切关注监管政策动态，视情况进行下一步的资格申请工作。”上述负责人说。

谈及未来规划，光大永明资产称，该公司现有的公募REITs投资团队和股权创新团队已就通过股权方式参与基础设施项目的投资运营进行了有益的探索，对以公募REITs方式和不动产基金方式参与基础设施投资的产品结构、相关参与方的职责分工、税收政策等进行了梳理，明确底层资产将以运营模式简单、现金流稳定为主要特点，建立并提升团队产品搭建能力和自身运营能力。

据悉，光大永明目前已经在与潜在客户对接梳理资产的过程中，后续将尝试与系统内持牌机构推进合作。