公募REITs配置价值凸显！“选基专家”出手了

近两年发行规模近千亿的公募REITs，获得了“选基专家”公募FOF的青睐。

根据管理人官网信息，目前多家基金管理人针对旗下FOF基金可投资公募REITs发布了临时公告；多家基金管理人向记者表示，旗下FOF基金投资公募REITs的准备工作已基本就绪。

业内人士表示，将公募REITs纳入投资范围，将为FOF基金提供底层大类资产配置新工具。从长远看，有利于促进FOF基金与公募REITs市场的良性互动。

相关投资准备已就绪

7月5日晚间，易方达、南方、银华、东方红资产管理、天弘等多家基金管理人纷纷发布公告称，公司旗下部分FOF基金将公募REITs纳入投资范围。 

一家大型基金公司表示，公募REITs作为重要的大类资产，首批试点产品上市以来就有关注，目前已实现投研覆盖，当前市场投资机会较好，近期将结合具体品种投资价值和流动性情况开展稳健投资。

据业内人士分析，依法律性质，公募REITs属于公募基金，根据法规规定和合同约定，可纳入F0F基金的投资范围，但须符合普通FOF、养老FOF被投基金运作期限及净资产的门槛要求。其中，普通FOF基金被投基金为成立时间不少于1年、规模不低于1亿元；养老FOF为成立时间不少于2年、规模不低于2亿元。因此，公募REITs试点之初实际上无法纳入FOF基金投资范围。

而随着公募REITs试点的推进，已发行上市产品不断丰富，市场容量不断扩充，试点领域不断拓展，截至目前，已有13只公募REITs产品可纳入普通FOF投资范围，9只公募REITs产品可纳入养老FOF投资范围；可投产品流通市值超过250亿元，底层基础设施涵盖污水处理、仓储物流、清洁能源、收费公路、产业园区等较多领域。

随着公募REITs发展成为我国资本市场重要的基础投资品类，越来越多的基金管理人认为，FOF基金投资公募REITs的条件已逐步成熟，并积极将公募REITs纳入投研视野。

而我国FOF基金(包括普通FOF和养老FOF)，近年来也总体保持良好的发展势头。截至2023年3月底，普通FOF规模1010亿元，养老F0F规模860亿元，为公募REITs市场提供了“选基专家”和增量资金，将更有利于该类资产的价值发现。

促进FOF与公募REITs市场良性互动

行业机构对FOF基金投资公募REITs普遍持积极态度。多家接受记者采访的机构认为，公募REITs可为FOF基金提供底层大类资产配置新工具，有益于拓展FOF基金风险收益的有效边界。

一位公募FOF基金经理认为，公募REITs试点总体符合市场预期，近期二级市场调整是价格逐步向价值回归的正常过程。分行业板块来看，保障性租赁住房、能源基础设施REITs业绩整体表现亮眼，仓储物流、生态环保REITs项目业绩也较为平稳；尽管受宏观经济影响，园区基础设施REITs业绩表现分化，交通基础设施REITs业绩整体不及预期，但二级市场价格已较为充分地反映相关因素。

“目前公募REITs二级市场价格整体已处于相对合理水平，部分产品甚至出现超跌，为FOF基金投资公募REITs提供了较好的投资机会。”上述公募FOF基金经理称。

也有机构补充道，公募FOF可投公募REITs，有利于发挥专业机构投资者作用，促进FOF基金与公募REITs市场良性互动。

一家大型基金公司表示，FOF基金投资公募REITs应遵循基金份额持有人利益优先原则，坚持价值投资、理性投资、长期投资，促进FOF基金与公募REITs市场良性互动。在具体实践中，基金公司会加强投研人员配备和能力建设，按照产品合同关于资产配置比例要求的合同约定，结合产品投资策略、运作方式以及公募REITs市场流动性等情况，合理设置产品公募REITs投资比例上限，确保新开展的公募REITs投资不改变产品风险收益特征，并强化流动性风险管理。

从当前我国公募REITs试点情况看，自2021年6月公募REITs试点正式启动，两年多来，我国公募REITs市场总体运行平稳，市场各方反映良好，探索了中国特色公募REITs发展之路,较好实现了金融服务实体经济和社会财富管理的目标。

截至目前，累计注册29只公募REITs，其中28只已发行上市，募集规模924.67亿元；首批4只产品扩募于今年6月平稳落地，募集资金共计50.65亿元。

从披露2022年度年报的20只公募REITs来看,经营业绩总体符合预期。2022年,20只公募REITS实现总收入52.09亿元，实现可供分配金额32.42亿元。与招募说明书预测值对比来看，平均收入完成率、可供分配金额完成率分别为107%、106%。从分红情况看,20只公募REITs2022年实际分红32.07亿元，均达到招募说明书约定分配比例。

“从公募REITs市场情况看，近日公募REITs二级市场价格调整明显，部分产品甚至出现超跌，这为FOF基金投资公募REITs提供了较好的投资机会，我们将积极布局相关投资。”上述公募FOF基金经理称。