实地探访“固废环保类”公募REIT！

中国基金报记者 天心

近期，基础设施公募REITs二级市场行情整体欠佳，中航首钢绿能REIT因表现稳健显得格外抢眼。

作为首批公募REITs唯一“固废环保类”基础设施REIT，中航首钢绿能REIT于2021年5月31日发行，6月7日成立，6月21日上市，其整个落地生根、开花结果的过程得到外界高度关注。

在这只公募REIT两年来的发展历程中，不仅创下过历史上单只新基金配售比例最低纪录，也引领了公募REITs发行以来的首次分红。此外，它还开创了多个先例：第一个召开业绩说明会、第一个发布给投资者的一封信……

日前，中国基金报记者来到北京门头沟实地探访了中航首钢绿能REIT底层资产。

探访中，先后参观了项目垃圾吊控制室、焚烧工艺沿线、垃圾卸料大厅、汽轮发电机厂房、主控中心等，了解项目运行管理情况。

在随后的座谈中，中航首钢绿能REIT基金管理人介绍交流了主动管理基础设施项目的情况，REITs管理的痛点和难点，以及未来REITs产品管理方面的创新思路等。

据介绍，中航首钢绿能REIT上市以来，经受住“疫情”考验，运营平稳，经营情况优于预期，累计分红3.05亿元，向广大投资者兑现了丰厚的投资收益。

在中航基金不动产投资部总经理宋鑫看来，基础设施资产化是一部长期连续剧，要讲好REIT故事，需要提高工作颗粒度，在精细管理上下功夫。

两年来项目运营良好

先来了解项目的运营情况。

中航首钢绿能REIT的底层资产地处北京门头沟区鲁家山首钢鲁矿南区，项目包括北京首钢生物质能源项目、北京首钢餐厨垃圾收运处一体化项目（一期）以及北京首钢鲁家山残渣暂存场项目（为生物质能源项目的配套设施）3个子项目，涵盖生活垃圾焚烧发电，厨余垃圾收运处置等业务。

首钢生物质能源项目主要是进行生活垃圾的处置和发电，主要处理来自北京市东、西城区、石景山区、门头沟区、丰台区等区域的经分类的其它生活垃圾。在首钢绿能REIT整个基础设施项目中，生活垃圾处置及发电收入占据整体收入的90%左右。

我们简单理顺一下生活垃圾“变废为宝”的过程：

首先，称重后的垃圾被收运至一个三十多米深的垃圾池中；经过5-7天发酵处理后，通过垃圾抓斗，被送入焚烧炉进行焚烧；焚烧产生的热能进行发电（电并入北京市电网，供北京市居民使用）；烟气通过多重工艺（脱硝、脱酸、布袋除尘等）进行净化达标处理，最终排入大气。

首钢餐厨垃圾收运处一体化项目，则主要进行厨余垃圾的收运和处理，经过预处理、提油、厌氧发酵等过程，可产生粗油脂（可用于制作生物柴油）和沼气。厨余垃圾是指居民日常生活及食品加工、饮食服务、单位供餐等活动中产生的垃圾，项目主要处置北京市石景山区、门头沟区的非居民厨余垃圾及部分西城区厨余垃圾。

据首钢绿能REIT基金经理汪应伟介绍，目前垃圾处理是供不应求的状态，2017-2019三年的平均处理量是115万吨，2020年受疫情影响垃圾处理量也达到103万吨。

2021年、2022年年报显示，垃圾处理量基本保持在正常水平。

其中，2021年项目全年累计处理生活垃圾111.19万吨，同比增长7.65%，全年累计实现上网电量35171.4万千瓦时，同比增长7.93%。项目累计收运厨余垃圾4.93万吨，同比增长33.53%，累计处置厨余垃圾6.94万吨，同比增长18.22%。

2022年项目处理生活垃圾116.34万吨，同比增长4.6%，实现上网电量 35,030.16万千瓦时，同比基本持平。项目收运厨余垃圾4.16万吨，同比减少15.6%，项目处置厨余垃圾6.08万吨，同比减少12.4%。

此外，最新一季报显示，今年一季度项目整体运营平稳，2023年一季度项目处理生活垃圾26.74万吨，实现上网电量9111.96万千瓦时，项目收运厨余垃圾1.06万吨，处置厨余垃圾1.40万吨。

来源：整理自中航首钢绿能REIT已披露信息

上市以来累计分红3.05亿元

再来看下项目收入情况。

从首钢绿能REIT来看，项目收入主要包括三部分：

第一部分是电费，主要包括每月跟北京市电力公司结算的标杆电价、每季度跟电力公司结算的0.1元/千瓦时的电价补助，以及国家可再生能源0.19元/千瓦时的电力补助；

第二部分是与城市管理委员会签订的生活垃圾处理服务协议；

第三部分是与西城区、石景山区、门头沟区管委签署的餐厨垃圾处理协议。

据汪应伟此前介绍，项目在2018年-2020年，分别实现营业收入3.92亿元、4.31亿元、3.60亿元，净利润0.66亿元、0.86亿元、0.54亿元。

中航首钢绿能REIT上市以来，项目每年可分配现金流均在1亿元以上。

据基金年报显示，2021年项目层面全年累计实现收入4.25亿元，可供分配金额1.73亿元。2022年项目层面营收达4.28亿元，净利润实现4700万元，累计可供分配金额1.37亿元（含 2021 年未分配金额5,181,666.31元）。2022年基金层面收入较预测值增加8%，EBITDA较预测值增加9%，可供分配现金较预测值增加34%，2022年项目整体经营情况好于招募说明书披露的预期值。

来源：整理自中航首钢绿能REIT已披露信息

从分红金额来看，数据显示，中航首钢绿能REIT上市以来，经受住“疫情”考验，运营平稳，经营情况优于预期，4次累计分红3.05亿元，向广大投资者兑现了丰厚的投资收益。其中，2021年度两次分红合计1.68亿元，占全年可供分配现金比例为97%，2022年度两次分红合计1.37亿元，分红比例100%。

来源：整理自中航首钢绿能REIT已披露信息

据中航基金REITs团队介绍，中航首钢绿能REIT项目在运营管理中，主要有以下优势：

1、具有较好的规模、协同效益 

本项目地处北京市门头沟区，是北京市目前已投运的垃圾焚烧发电厂中最大的垃圾焚烧发电厂之一，具有较强的地域和规模优势；项目同时拥有厨余垃圾处理处置设施，主要服务于石景山区、门头沟区的厨余垃圾收运处置，具有较强的地域垄断优势，与垃圾焚烧发电厂能够在废物处置、能源供应上有效协同，实现能源的 循环利用，进一步提升运营效率。

2、收入来源可靠稳定

项目主要的收入来源为垃圾处理服务费和电费收入，合同相对方为北京市城市管理委员会和国网北京市电力公司，在可预见的未来仍将是主要的客户，客户稳定性及信誉度极高，未来资金来源有很好的保障。同时与北京市城市管理委员会签署的《垃圾处理服务协议》中约定了项目每年处理生活垃圾的保底供应量，收益有保障。

3、专业的运营管理

项目外部运营管理机构拥有经验丰富的优秀管理团队，并建立了良好的人才培养体系，满足项目管理对各层次人次的需求。外部管理机构具备丰富的行业知识、专业的技术实力和高效的管理能力，能够很好服务于项目的运营管理，保障投资人的利益。

复权后价格上涨20%

发行至今表现稳健

今年以来，受宏观经济强预期弱现实影响，公募REITs二级市场也出现较大波动，不同底层地产的REIT表现分化显著，最大年内跌幅已超20%，最低涨跌持平。

据Wind统计显示，截至5月30日, 中航首钢绿能REIT二级市场收盘价为13.94元，今年以来微幅下跌1.74%，在各公募REITs中，表现相对稳健。

图片来源：Wind

中航基金不动产投资部张凯认为，二级市场的波动反映了市场情绪。受宏观经济变动、资本市场下行等多重因素影响，投资者的预期和投资行为发生了变化，导致REITs二级市场短期价格有所波动。不过，REITs是具有长期稳定分红特征的产品，从长期来看，决定REITs二级市场上涨的主要动力是底层资产的质量和项目运营管理的质量，因此，长期盈利能力和主动管理能力的加强才是核心。

不过，宋鑫同时指出，当前公募REITs市场成交清淡，跟投资者结构单一也有关系，希望未来在政策鼓励下，会有更多长期资金入市。

值得一提的是，在上市两年已累计分红3.05亿情况下，中航首钢绿能REIT当前价格仍较发行价上涨4.19%，复权后价格涨幅超过20%,发行至今收益良好。

“整体而言，中航首钢绿能REIT底层资产质量过硬，运营良好。二级市场价格也在一定程度上表明市场信心充足,我们鼓励投资人长期持有，主要通过分红来取得业绩回报。”张凯表示。

值得一提的是，对于国家财政拨付可再生能源电价附加补助将退坡的担忧，宋鑫给出了自己的看法。

“按照现有国家政策，2029年基础设施项目的补助将取消，届时将根据市场情况通过核发绿证或者参与CCER（国家核证自愿减排量）交易而取得收益，基础设施项目届时可根据市场环境，调整业务结构和业务占比，实现效益最大化。”不过，宋鑫补充，当初中航首钢绿能REIT发行定价时，充分考虑到此因素对基金的影响。

展望后市，宋鑫认为，在降息背景下，资产收益率也在持续下行，特许经营权项目由于具有一定的垄断属性，现金流比较稳定，在经济下行阶段，抗风险能力较强，因此，特许经营权的收益分红是未来值得关注的一种比较好的资产。

作为基金管理人，这两年宋鑫带领团队干了几件大事。

首先，为回馈社会，彰显责任担当，项目建设了环保宣教中心——鲁家山循环经济宣教中心免费接待国内外机构团队和社区公众。截至2021年底，宣教中心累计接待各级政府部门、企事业单位、科研机构、社会团队、国内外媒体、专家学者和大中小学生等参观者累计1000多批次。

其次，秉持对投资者高度负责的理念，以投资者为中心，不断拓宽沟通渠道，提升交流频次。比如，每次基金季报、半年报、年报披露后，及时举办业绩说明会，通过直播平台，对可供分配现金、利润、分红等关键财务数据进行分析，与投资者一同挖掘各项数据背后的真实含义，同时对运营情况及行业进行宏观分析和展望。

第三，规范中航首钢绿能REIT标识使用，注重REIT品牌建设。在北京首钢生物质能源科技有限公司内部，随处可见中航首钢绿能REIT的绿色标识，已成为一道亮丽的风景线。

此外，法律出身的宋鑫有着很强的防范意识，不仅请保险机构、三方专家来现场做企业安全管理，考虑到生产企业容易发生事故，还为项目公司购买董责险，这在业内也尚属首家。

在宋鑫看来，目前全市场都很重视一级市场发行，实际上稳健的运营才是决定未来的关键科目。

宋鑫也不太认同业内一部分人将REITs视作通道业务的观点，在他看来，基础设施资产化是一部长期连续剧，要讲好REIT故事，需要提高工作颗粒度，在精细管理上下功夫。

值得一提的是，除了中航首钢绿能REIT，中航基金扎根新能源领域，还实现了中国首单光伏公募REITs的正式申报与获批设立。

对于未来的布局方向，宋鑫表示，未来将继续探索“精微之道”，积极探索新领域新行业，目前已开拓了保障性租赁住房、文化旅游、仓储物流等新领域，相信未来将会为投资者提供更丰富多元的投资产品。

据了解，随着条件成熟，中航基金目前或已在着手准备关于中航首钢绿能REIT的扩募申请。