“花式卖房”背后的城市折叠

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·  土哥涅夫 | 文  关注秦朔朋友圈  ID：qspyq2015 ·

多年以后，当人们重温“杰克马”的那些经典语录，最有名的可能不是关于互联网、关于经济、关于人生和未来的，而是这句“未来房价如葱，十年后房子将是白菜价”。

那是2017年，“房住不炒”的口号虽然已经提出有大半年了，但全国楼市依旧如烈火烹油。那时的人们对于老马的这一“外行话”，大多也当成笑话听过算数。

谁能想到，短短五年以后，房子居然真的跟葱姜蒜搭上边了。地点就在农业大省河南。商丘民权和开封杞县的两个楼盘，相继打出“小麦换房”“大蒜换房”的广告。而且因为是“爱心助农”，在价格上给了很大优惠。

比如现在小麦市场价是1.5元/斤，而开发商按2元/斤折抵，所以就算你们家不种小麦，花12万去买个8万斤，然后折价成16万的首付，轻轻松松可以省出4万。

至于大蒜，让利就更多了。杞县本地产区的大蒜每斤市价不到2元，开发商却直接给出5元一斤的定价，最高可抵扣2万斤大蒜，即10万元。而该楼盘单价最低4700元每平米，最小户型103方，如果是买首套房，首付比例低至20%，折算下来差不多也是10万元。2万斤大蒜不多不少，刚刚够。

只是卖房卖到这种地步，究竟是“蒜泥狠”，还是“巨划蒜”呢？

“花式卖房”的情况不止发生在河南。

在湖南，618购房节上，保利推出“首付5%起”“首年0月供”等系列活动，涉及长沙、常德、衡阳、岳阳、益阳等地的10个在售项目。

在成都，龙湖趁着“五一”假期带来了500套特惠房源，并有“最高额外4%优惠”等活动。

更早之前，广东惠州近30个楼盘的花式卖房促销海报，也被中介在朋友圈疯狂刷屏，“1.5成首付、0首付、免息2年、最高佣14%，一套海景房，佣金20万”等等。

不过这些都还算正常的，真正能跟河南有得一拼的，还要数江苏。从苏北连云港“买房送200斤的大肥猪”（买房送“佩奇”），到苏南无锡“水蜜桃换房”，再到省会南京的“西瓜换房”，有人感叹：这样下去，江苏的售楼处都快整成农副产品特卖会了。

事实上，这波促销狂潮之所以来得姿态万千，一方面是各房企为了冲刺半年度业绩，但更主要的，还是因为楼市整体实在太不景气了。而比楼市更不景气的，则是开发商的“债市”。

比如搞出“小麦换房”“大蒜换房”花活的河南“地产一哥”建业集团，为了脱困，仅过去的2个多月里，就两次接受河南当地国企的“救助”。拟出让接近一半的股权，作价不到14亿，很难想象这是一家去年还有百亿市值的房企。

而想出“买房送‘佩奇’”主意的保利，虽然身为头部央企，但也是危机重重。其今年内到期的债券接近150亿，位居全国房企第三，而排它前面的是已经暴雷的恒大和佳兆业。凶不凶险，刺不刺激？

所以此轮促销战，更像是各大地产公司的一场生存战，让的是利，保的是命，好在战壕里还蹲着另一位战友——地方政府。

最近，各地政府给楼市“花式松绑”的新闻，一点不比开发商“花式卖房”的少。像什么放松“四限”，以及降价、降息、发补贴，已经算常规操作了，媒体连理都懒得理。哪怕发布限跌令（平潭）、推出先息后本的“安居贷”（温州）、允许公积金拿来帮直系亲属购房（珠海等地）、发放只准买本地指定楼盘的“房票”（郑州等地），民众内心也是毫无波澜。

更有甚者，比如广西玉林，进城买房不仅可享受财政补贴，解决子女义务教育入学的问题，要是自己一时半会没找到工作，政府还会帮忙推荐就业岗位。而青岛西海岸新区薛家岛街道甚至将卖房任务列入社区年度考核指标，要求“6月底，每个合作社完成网签不少于2人”，完不成的话，不仅社区要扣分，社区书记有可能还会被扣钱。

不得不说，为了刺激楼市，地方政府也是蛮拼的。考虑到前不久央行还在强调“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”，去年“三道红线”更是道道见血，压得一众房企人仰马翻，谁能不感慨：人生大起大落，实在太刺激了！

如果说房地产商抓狂，是由于销售不理想，资金压力大，那么政府着急，则是因为楼市牵动着土地财政。毕竟除了北上深，绝大多数城市土地出让金占地方一般公共预算收入的比例都在50%以上，最高的福州甚至超过了180%。

特别是疫情当前，政府收入锐减却开支巨大，地方财政极度吃紧。加之虽说百工复产，但百业依旧艰难，多卖地，似乎成解决“钱袋子”燃眉之急的唯一出路。

然而，今年1～5月，全国商品房销售额只有48337亿元，同比下降了31.5%。新房均价也下跌了10.3%，重新跌回到万元以内（9527元/㎡）。特别是5月份，全国商品房销售总面积仅1.1亿平米，销售金额1万亿，创下2018年以来的新低。其中百强房企单月业绩同比下降59.4%，多数企业截至5月末的目标完成率不足30%。

比如靠收大蒜卖了30套房的建业集团，年初定下的全年销售目标是530亿，和去年相比，这目标已经明显下调了，但即便如此，今年还是够呛。前五个月，公司合同销售总额才110.67亿元，只完成了全年目标的五分之一。

这也导致从2021年初开始，全国房地产开发投资增速一路下降，到今年4、5月份，更是出现了连续俩月的“负增长”。反映在土地市场上，就是各家开发商拿地意愿低下。从今年第一轮集中土拍的情况看，除了杭州等个别城市，普遍不太理想。供应、成交规模继续下滑，低溢价与高流拍并存，很多二三线城市只能靠国央企以及本地城投来托底。

为此，今年的楼市政策较去年来了个180度大转弯。到目前为止，全国已有100多个城市，共计出台各类楼市松绑政策超过300次。尤其是4月份以来，越来越多的强二线甚至新一线城市也加入到楼市放松行列，救市力度越来越大，像南京、武汉，几乎已经把楼市门槛锯到底了。

有人说，这一幕像极了2014年——那一年的上半年，政府还在强调“不会采取强刺激”，结果转身7月份，住建部便提出“要千方百计去库存”。之后的剧情大家都知道了。从表面上看，的确如此，但仔细比较下来，差别还是很大的。

比如经过这几年的“去库存”，现在中国家庭户均住房面积达到了111.18平方米，城市人均36.52平米，这个数值已经超过日本（33.5平米）、新加坡（30平米）、韩国（28平米）等东亚邻国，可以比肩英法德等欧陆发达国家。二三十年前困扰中国人的“住房难”问题，已经大体解决了。

甚至随着人口外流，以鹤岗为代表的中西部及东北广大三四线非省会地级市，已经出现房屋大量空置，可以用小麦、大蒜等农副产品以物换物的情况。真正还缺房子的，只剩下一二线为数不多的头部城市了。

另外，上一轮楼市上涨潮里，很多家庭账户的杠杆已经加满，很难再进一步提升负债。更何况受疫情冲击，不少家庭收入减少，购房意愿远低于8年前。

事实上，不仅是房地产，其他领域的销售情况也都不理想。今年1～5月，全国社会消费品零售总额同比下降了1.5%，特别是5月份，竟下降了6.7%。

其中，餐饮收入-21.1%、服装鞋帽类零售额-16.2%、汽车类-16%，金银珠宝类-15.5%，家具类-12.2%，化妆品类-11.0%……当民众或是因为真的没钱了，或是由于担忧经济不景气而不敢乱花钱，楼市还能发挥多大作用，是需要打上一个问号的。

炒股的朋友应该知道，评判一只股票或一只基金的好坏，不仅要看它牛市时候涨得有多高，更要看它在熊市里的回撤幅度是多少。

楼市作为“城市的股票”，同样具备这种特质。别看现在房地产好像一片哀鸿，“妈呀乱叫”的多为三四线城市。今年上半年，三四线城市房屋销售同比跌了近50%。库存去化周期30个月以上的城市，80%都属于三四线。像广西防城港，直接干到了152个月，也就是说将近13年不供地，防城港的存量才能卖完。

体现到价格上，5月份全国70个大中城市中，有53个城市的二手房价格在下跌，43个城市的新房价格在下跌，这其中几乎都是二三线城市。而反观一线城市呢，二手房价整体比较稳定，新房价格环比还上涨了0.4%。

比如，被一些专家称为“第五城”“预备一线”的杭州，“5.17”新政出台后的一个月，主城八区二手住宅成交套数达到5143套，环比上涨了112%，涨幅实现翻倍。尽管现在一二手倒挂没有以前那么严重了，但杭州60%以上楼盘还是要摇号。以至于滨江房产董事长戚金兴想买自家开发的某楼盘，都得乖乖报名参与摇号。

而在深圳，就连久违的“日光盘”也重出江湖。5月30日，海德园A区239套住宅正式开盘。虽然房屋均价高达12.6万元/平方米，最便宜的一套也要1755万元，但仅仅过了6个小时就被全部抢光，开发商总计吸金57亿。

当然，近来最引发轰动的楼市新闻，还要数著名“情感博主”、网红经济学者任泽平，参摇苏州工业园区万科颐和玲珑花园项目了。

如果说戚金兴买房，证明其对滨江的产品有信心，那么任泽平此举，则是在用钞票给城市投票。在他之前，考研名师张雪峰也逃离了北方，选择落户苏州。张雪峰是齐齐哈尔人，任泽平是山东枣庄人。相比那些专业的数据分析，名人的一举一动无疑更具有指标意义。

根据中达证券研报数据，6月初至17日，一线城市新房成交面积环比增长了122%。所以我们看到目前为止，一线和新一线城市的所谓“松绑”，基本仅限于放松限购、限贷、限售而已。北上深几乎没什么动静，就广州下了点毛毛雨，对买房的社保要求放松了一点。

相反，广大三四线城市本来对楼市就没太多调控限制，现在自然也没啥好放松的，只能通过花式促销，来刺激购买。这不禁让人想起郝景芳的小说《北京折叠》。

虽然小说讲的是一座城市内部，不同阶层生活在不同空间，但其实，城市与城市之间未来也可能出现折叠。生活在一线与三四线城市的人们，彼此之间的财富、阶层鸿沟会越拉越大，认知、三观甚至可能截然相反。

而疫情不仅没有弥合，反而加速了这种折叠。当然，这并非中国独有的现象。比如经常被一些国人拿来作为失败案例的日本，虽然全国房价整体阴跌了整整三十年，但东京都市圈却是特例，前两年借着东京奥运会的风头，楼市更是狠涨了一波。所以相比全国层面的宏观经济分析，我更愿意研究具体的城市，原因正在于此。

「 图片 | 视觉中国 」

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