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来源：刘晓博说财经（ID：liuxb929）

作者：刘博团队

二手房成交从2.3万套的高峰下滑至5月成交约1.5万套的低谷，只相隔2个月；二手房挂牌量突破20万套；5月新房成交环比4月下跌17.29%……

上海楼市，这轮“降温”真的破防了！

上海楼市何至于此？其实，全国楼市都在降温，4-5月全国70个大中城市住宅销售价格在一直回落，而上海楼市已消化了一波之前积压的买房需求，当下需求“青黄不接”，在这种大环境下降温也就必然。

不过，上海这轮降温，还是令人出乎意料。

首先看上海的二手房市场。业内普遍认为二手房市场才是真实反映房地产市场的“晴雨表”。因为在大部分城市，它不像新房市场一样头上顶着价格审查机制这把“悬剑”，而是一个相对公开的市场，更反映了市场的真实需求。

今年2-3月，上海二手房市场其实还历经了一波小阳春。据时代财经报道3月报道，上海某中介机构3月份曾出现过每天入职七八十个员工的盛况，而在此之前每天入职员工仅为2、3人。这也侧面印证了自2022年以来，2023年3月成交的最火态势。（如下图）

但自2-3月份偶逢小阳春以来，上海二手房成交量一降再降，3月成交还在2.36万套高水位，4月骤然“跳水”至1.73万套，5月更是不到1.5万套，环比4月下跌13.7%。

注意，业内普遍认为，上海二手房的阳春线大致在2.1万套/月，而荣枯线则在1.5万套/月。也就是说，5月已经掉到枯荣线以下了。在过去一年，这个成交数量仅高于受疫情放开影响的12月，以及春节假期的1月。

另据克而瑞研究院统计，2019年至2022年5月，二手房成交量均超2.3万套，也就是说今年3月的成交仅为这一时间段的均值而已，4-5月份的成交“凉意”扑面而来。

此外，据中原数据显示，上海二手房4月挂牌量达20万套左右，创历史新高。这个数据到底有多恐怖？目前，全国也仅18个城市挂牌量超10万套。这些城市包括：

其中，超20万套的城市有上海、重庆、武汉、杭州、成都5城。

新房市场方面，5月上海成交6628套，环比4月下跌17.29%，此外成交面积下降相当明显，近半年仅2月因新房供应缩减而导致成交量偏低，余下月份成交面积基本在90万平以上，月均成交面积为96.04万平。很明显，5月78.82万平可谓跌破新低！ 

值得一提的是，上海新房市场成交量虽然不及二手房，但5月搞出的大新闻可谓乱象百生，吸睛不已。

先是中心地段徐汇滨江网红豪宅盘云锦东方，部分房源买到即可挣到2000万以上的倒挂空间利润，吸引不少“结婚黄牛”“代持黄牛”“资金黄牛”，让不少高倒挂项目被迫延期入市。

比如，计划于6月初入市但已延期的绿城外滩兰庭二期，新房单价14.5万/平，周边融创外滩壹号院、旅程黄浦湾、华润外滩九里等二手房挂牌价、成交价普遍去到20万/平。

此外，上海青浦的“安联·虹悦”，直接打出“一成首付”的噱头。虽然这一手段并非真的只需购房者付一成首付，而是认购一周内付清10%首付款，余下首付款可延期到5个月内付清，但这一手段依旧被官方叫停了。

纵观5月开盘的32个项目，有15个开盘“日光”，其中浦东4个，南汇3个，金山2个，余下青浦、闵行、嘉定、静安、宝山及奉贤各1个。而去化率不足50%的项目，基本位于嘉定、宝山、金山等外围区域。可见，当下的上海新房市场，不仅中心地段与边缘地带冷热分明，而且中心地段内部也在分化之中。 

此外，在上海5月启动认购的29个楼盘中，有13个项目触发了积分摇号选房。不过，也有好几个地段良好的网红盘爆冷，认购率低于预期以至于无法触发积分，比如上图所示的开盘当日去化未达100%的世纪前滩天御，以及保利·和颂、宝华桃浦紫薇花园、大华锦宸府等项目。

这里需要解释的是，上海楼市有一种独特的玩法，它就是积分制度。

购房者在认购时，需要按照“计分制”规则，自行填报家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及社保情况五大因素。10天内，市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，确认积分。

比如认购人数超过楼盘供应量时，则会触发积分。其中，按照一定比例，分高者可以参与摇号。比如，一座楼盘有400套房，认购人数有1000人，入围摇号的人数在1：1.3，那么只有积分最高的520人可以参与摇号。其中，最后一位分值的所有人，都可入围摇号。

新房与二手房的凉意，犹如“冷气外溢”般传导至今年上海的土拍。

今年4月开启的上海第一批集中供地的19宗宅地虽然平均溢价率为7.3%，但是总体出让金额仅约519亿，而2022年第一批集中土拍36宗宅地揽金约835亿，第二批34宗宅地约780亿，第三批35宗宅地约1054亿。

而近期上海公布的第二批拟供商品住宅用地项目清单，也仅25宗宅地，远低于去年每批次三十多宗的水平，可见当下的市场信心不足，上海也无法做到大规模供地。

上海楼市乃至一线城市降温，一度有媒体建议放松政策。此外，不少“民间楼市决策师”也纷纷出来“出谋划策”。

但是这个放松的传闻，很快就夭折了。一线城市短期内不会放松，上海楼市降温可能还会持续一段时间。但从另一个角度看，降温以及调控机制可以让房价在一定时间内维持在一定范围，利好不少购房者，特别是限价的新盘，对于资金比较充裕的买家而言是个不错的选择。因此，从中长期看，上海楼市还是有价值的。

面对偌大的上海，购房者应该怎么买？

无论是你是刚需，还是改善，都应该关注上海“1+5”的城市新格局。1是指上海的主城区，5则是嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个新城。（如下图）

首先来看主城区，核心节点主要有一个中央活力区，以及花木龙阳路、江湾五角场、真如、虹桥、莘庄、吴淞、金桥、张江、川沙等9个主城区的城市副中心，而后者主要承接分散中央活动区的压力。纵观整个主城区，相当值得关注的是中央活力区和虹桥城市副中心。 

其中，中央活力区既包含了图中黄浦江北段的人民广场、新天地、外滩、陆家嘴等传统商业区；也涵盖了图中黄浦江南段的世博地区、徐汇滨江、前滩等新兴板块，前文提及新房去化爆冷的项目，就位于这里。但整体而言，整个中央活力区价格高企，一般只适合改善型买房需求的群体。

虹桥既是综合枢纽，也集科技创新、总部经济、会展文化等于一体，无论政策面，还是产业发展实力，都非常凶猛。值得注意的是，今年整个大虹桥的供应都非常少，供需矛盾比较突出，截止目前入市的3个批次供应套数不过寥寥数百套。而2022年供应8856套，却有1.9万组总认购；2021年供应4456套，1.2万组总认购。

至于5大新城，近两年上海将之定位全面提升为“独立的综合性节点城市”“长三角新的增长极”“上海都市圈第一圈层”，这是一个重大历史转折，也是必由之路。

纵观全球国际大都市，城市发展格局都是从最初的中心区几经膨胀裂变，最终形成城市复合化多中心的结构。譬如，从1991年至2015年，东京、纽约都市核心区半径分别增长了71%、60%，而上海都市核心区半径增长达到了惊人的360%！ 

上海飞速分裂出新的中心，其实就在于中心城区人口压力过大。也正因此，5大新城获得了跟中心城区差异化的住房、土地政策，并放宽了落户条件。

众所周知，中国各大城市里户口最难获得的是北京，其次是上海。外地居民要在上海落户，从“居住证”到“拿户口”一般需要7年。此前，上海对部分地区符合条件的居民，开放了5年和3年两条特别通道，但分别在临港片区、张江科学城。而在5大新城，“居转户”可优惠至5年。

5大新城的人口容量，也从以前规划的大多60万到75万人，大幅提升到了2035年目标100万人以上。

这里值得注意的是，通常对于大城市的定义是，城区常住人口为100至500万人，其中其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市，100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市。很明显，上海这5大新城的规模可以称得上是Ⅱ型大城市。

这几个Ⅱ型大城市应该怎么买？

从城市发展导向看，嘉定新城、青浦新城、松江新城身具长三角一体发展的重担，奉贤新城、南汇新城则重点面向临港片区。 

在共同点上，“十四五”期间5大新城的目标是，30分钟新城内部通勤及联系周边中心镇，45分钟到达近沪城市、中心城和相邻新城，60分钟衔接国际级枢纽，且每座新城至少拥有1家三级综合性医院、1个市级体育设施以及1处大型文化场馆。

教育方面则各显特色。目前，各大新城已举办上海中学东校（南汇新城）、交大附中嘉定分校、复旦附中青浦分校、格致中学奉贤校区等学校。未来，松江新城引进1所市实验性示范性高中办分校、推进上外云间学校建设；南汇新城筹办华东师范大学二附中临港校区；嘉定一中、青浦高级中学、松江二中、奉贤中学等新城所在区的市实验性示范性高中内涵特色建设也将得到加强。

可以说，对于这5大新城，在“房住不炒”的时代，普通人更应该关注符合自身的居住配套和舒适度亮点。

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