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二手房 大势已去

二手房 大势已去

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作者 | 檀扒爷

来源 | 叶檀财经(ID:tancaijing)

转载请联系小叶子(微信号:yezikaibai)



6月15日,国家统计局发布了5月的70城房价指数,几张图看下来就一个想法:


二手房,是真的扑街。


新房方面,虽然涨幅回落,但好歹整体是涨的。作为风向标的四大一线,北上广分别环比上涨0.2%、0.3%和0.1%,就深圳一个跌了0.2%,二线整体上涨0.2%,三线持平。


二手房呢?一二三线跌幅分别为0.4%、0.3%和0.2%,全面下跌!


现阶段的二手房,大势已去。


北上广深都在跌 新一轮政策要来了?


二手房的下跌,最让人心凉的,是已经形成了趋势。


环比上来说,二手房价格上涨的城市数量比4月时少了21个,只剩15个,占比凄惨,而与之相对的新房上,上涨个数依旧有46个之多,可以看出尽管两边都在下滑,但新房的趋势要缓慢很多,没有二手房这种跳水的感觉。


而且二手房下滑得快的不仅是房价,成交量也是一言难尽,拿楼市近些年一直非常红火的成都来说,根据九洋财经报道,5月成都二手房市场遭遇二连降,成交少了20%。


这并不是个例,重点城市中,据统计北京二手房成交环比也少了13%,深圳也一样环比下滑12.7%,而且还是连续两个月下跌。


而比较尴尬的是,6月13日,央行公布了5月数据,住户中长期贷款增加了1684亿,比起4月是“转正”了,比去年同期也要好不少,按理说这种弱化“去杠杆”的行为应该是楼市销售有所回暖才对,结果还是一个劲往下,只能说回暖都回新房市场去了。


这一方面得益于新房相关政策较多,比如首付比例低得多等。另一方面,其实就是二手房整体的预期收益顶不住了,所以出现惊人的挂牌量,成交却不尽人意,变成了买方市场。


急着卖的让人觉得还有下降空间,就等着继续降价;不肯降价的更不用说,看谁耗得过谁呗。


有人会说二手房怎么会没收益呢,没收益那深圳这几天上热搜的千万豪宅的日光盘,买的都是傻子?


那当然不是,买家也是根据项目周边房价的走势来判断未来收益的,有价格倒挂那就有搞头,一下躺赚上百万不做干嘛?


但是,对于这种豪宅市场,个人一直觉得可能单独分出去,不要放在整体二手房市场里比较好,它面向的购房群体和一般的就不是一类,它的走势并不能很好反映整体市场。

 

图片来源:澎湃新闻

 

回到5月70城房价指数上,可以看到,真正实现二手房有所“收益”,也就是同比增长的,一共也就9个城市,分别是北京、上海、合肥、长沙、成都、昆明、西安、三亚和南充,其中北京、上海、合肥还有西安还都是环比下跌的。


这样的成绩,实在乏善可陈,虽说可以用放开后的一季度释放掉了需求现在要回归平稳来解释,但在连四个一线都不稳的情况下,听起来也只是一种安慰。


6月6日时,中国经济时报发表文章,题目是《一线城市房地产限购应实施优化调整》的文章,提到过业内人士认为,一线、新一线一些城市应该“一区一策”,在给非核心区域去库存的同时,又不会大幅影响核心区域房价,更多城市可以借鉴。


虽然不是明确的政策,但是却也符合目前的场景,一线如果下个月数据还是不好看,相应的政策是不是就要来了?


而作为风向标的一线如果这么动,那势必会对全国楼市造成影响。


长沙楼市 稳如老狗


说完整体,来看看具体城市。


有的时候你不得不佩服一些城市,总是在逆势而行,5月的二手房市场,最突出的恐怕就是长沙、成都、昆明、三亚和南充了。


这5个城市,都做到了环比同比双双上涨,给当地业主的心理,上了一层护甲,当然统计数据和当地实际情况应该多少是有点出入的,如果有不同观感的檀香还请在留言中唠一唠。


5城里我个人感觉最厉害的是长沙,首先从今年1月起它就一直保持着二手房环比同比齐升的绝佳状态,其次,它的价格居然一直处在一个低位——按照中国房价行情网上的数据,目前全市均价1.1万一平,套均总价137万。


这样的价格,对于一个城镇人均可支配收入65190元、农村40678元的城市来说,压力不算很大,好歹一年能买6平,而不像很多大城市一平顶上一年。


可以对比下其他4城:


成都均价1.65万一平,城镇54897元,农村30931元;


昆明均价1.3万一平,城镇53832元,农村20722元;


三亚均价4万一平,城镇43403元,农村21189元;


南充均价6198一平,城镇41126元,农村19469元。

 

成都、昆明和三亚均价都比长沙高,尤其三亚快4倍了,但是在人均可支配收入方面,却明显低于长沙的水平,南充虽然均价更低,但是城市本身能级和长沙差太多。


这么一看长沙真是不得了,跟它同等级的过得没它自在,成本比它低的在消费等方面肯定没它丰富。


而且还有一点很重要,长沙的城乡人口收入上的比值是1.6,也是这5个城市中最小的,说明长沙城乡建设上相对更平衡,农村人口的收入较高,整体发展更加接近共同富裕的目标。


不得不说,长沙楼市,稳如老狗,一旦放开,收益可能会非常显著。


以上,二手房的走势只能用大势已去来形容,这种凉意不仅体现在了价格上,更加体现在了成交量上,如果没有特别针对二手市场放宽,比如首付比例等的优化,没有高能级城市带头出政策的话,近期应该不会有什么大水花了。


但是话又说回来,已经这样了,气氛已经到位,相关政策的到来,可能也在预期之内了,等等看吧。


码字不易,喜欢以上文字的还请多多点赞和再看,多谢啦!

 

(免责声明:本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析,不构成投资建议,请勿以此作为投资依据。)

   


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