美国房子的产权 and 如何避坑

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上个月李老师发了一篇小红书的视频讲  Title Report，很多小伙伴看完以后觉得醍醐灌顶，说自己买房的时候从来都没看过 title report，原来有这么多的坑。也有小伙伴回去查自己房子的 Preliminary title，然后哭着跟我说被坑了。

房产是一个动辄百万美元的大投资，而美国的房产制度跟中国非常不一样，处处透漏着海洋法系跟大陆法系的区别。如果带着中国式的买房思维，就很容易吃亏上当。

接下去李老师要做一系列的文章，讲海洋法系下面的美国房产的基本原理和规则。

今天咱们就来讲第一个话题，什么是 美国法律定义的房地产。

什么是 Real Estate

Real Estate 中的 Real 指的是 Real Property,  意思是“土地以及任何附着在土地上的物产”。Estate 的定义是“土地的所有权”，就是说持有人拥有绝对的对这个 Real Property 支配的权力。

Estate 的权力分成两种,一种是 Freehold Estate, 另外一种是 Leasehold Estate.

Freehold Estate 的定义是拥有者对这个 Real Property 有无限期的支配权力。而Leasehold Estate 通常来说指的是业主享有使用权，但是土地由另外一个人支配。

最近有客户问李老师买 Crystal Mountain 的度假屋，那里的房子大部分的 land 都是归美国林业部持有，而房主只拥有上面的房子的，所以属于 Leasehold。

Freehold 的种类

Freehold Estate 里面最常见的就是 Fee Simple Estate (注意，这个词是Fee，不是Free) 。

Fee Simple 的定义是对土地绝对的和无限期的拥有权和支配权（unconditional, absolutely, completely）。Fee simple 的 owner 去世以后，房子可以传给指定的继承人。

跟 Fee Simple 相对应的就是 Life Estate, 也就是说在当 owner去世以后，这个产权自然而然的回到事先指定的那个人手里，owner 的遗嘱说的不算。

所以大家买房子的时候，尤其是 Estate Sale (房主去世以后由子女代卖)， 一定要仔细看 Title report, 看这个房子的 ownership 到底是不是还是在房主和子女手里，这是个常见的大坑选手区。

Fee Simple

西雅图的几乎所有的 Single Family House 都是 Fee Simple的产权。在美国刚建立的时候，Fee Simple 的主权是绝对的。

但是随着时间的推移，城市的建设，每个房子都被加上了或多或少的 Restrictions。这些 Restrictions 可以在 Title Report上面查到。

常见的 Restrictions 包括: 取消了 owner 挖矿的权力，允许 utility 公司的员工进入家里修市政管道。 

这些常见的 restrictions 不会让房子贬值，但是有一些奇奇怪怪的 restrictions 就会影响房价。

比如上个礼拜的一个 Bothell 的房子，就附带了一个 Surface Water Runoff 的 Easement。 这样的房子以后就很脱手。让我们一起来心疼那个 buyer 3 秒钟吧。 

Ownership持有的方式

美国的产权持有分成两类，一个是个人持有，一个是集体持有。个人持有很好理解，就是只有一个 owner。那什么是集体持有呢？

集体持有（Concurrent Ownership）是指两个以上的人同时持有产权。常见的有两种。

Tenancy in Common.  这个常见于夫妻共同持有房产，它的特点就是Survivorship,  就是说如果夫妻一方去世了，另一方自动的拿到所有的产权。

Joint Tenancy. 这个常见于合伙买房，每个人有固定比例的产权，而且可以继承给任何指定的人。

大家在做贷款的时候可能都遇见过这个问题。回去也可以查查自己房子的 Title （也叫Deed）看看上面怎么写的。如果夫妻二人写的是Joint Tenancy 而不是 Tenancy in Common，那就在跪搓衣板之前赶紧找律师改过来吧！

Condo 的产权

Condo的出现是地产法律的一次创新，它混合了个人持有和集体持有的概念。

具体来说，Condo 的 Owner 持有这个 Unit 的Fee Simple的Air Rights，然后跟所有其他的房主以 Tenant in Common 的形式共同持有 Common Elements 的产权。

什么是 Common Elements呢？它指的是业主集体拥有的而且可以集体共享的区域，比如小区的路面，电梯，花园等等。而 HOA的存在就是为了管理这些集体持有的土地的。

Townhouse的产权

Townhouse 不是一种产权类别，而是一种户型。在美国绝大部分的地方，Townhouse 的产权跟 Condo是一样的。但是有这么一个神奇的城市不一样，那就是 Seattle.

在 1995年的时候，Seattle 为了解决住房危机，创造了 LR3 Zoning. 这个 Zoning允许开发商在 1000 sqft的土地上建 3层楼，然后提供 Fee Simple 的产权。

这一下子就激发出了开发商的兴趣，在过去的30年间把 Seattle 的各个角落插上了奇形怪状的 Townhouse。

因为 Seattle 的Townhouse 是 Fee Simple 产权，没有 Common Elements，所以也就没有HOA。也正因为此，Seattle的 townhouse才比较保值。

而相比较东区的 Townhouse，基本上都是 Condo的产权。所以价格和增值都比较慢。

如果你想了解更多的房地产知识，在买房的过程中有效避坑，欢迎加李老师微信私聊。