养老房产，到底该怎么买？

案例是这样：一位50多岁的用户跟我说，最近要卖出一套地段非常好的次新房。

我直接建议：可以先等一下，现在市场不好，不是折价卖出这种好房子的时候。要卖，应该是卖出不好房子的时候，现在反而是买方市场，应该去置换好房子。明确自己的房子是好房子，要捏手里，不要着急，想其他办法凑凑钱。

但这位粉丝很着急，最后才告诉了我实情，孩子马上要去英国上学，明年就要交学费，学费大几十万。

🔺 尽管学历就业越来越卷，出国依然有市场

我又问：

有没有其他房子先卖一下呢？你这套房子等一等。

粉丝答：

“去年在XX郊区买了一套小叠拼，花了大几百万，想着吧，就是买来养老的，本来也要退休了，实在不想住高层了，装修都已经花了100多万了，还没装个什么名堂，为了孩子，这套要卖也不是不可以，但是卖不起价，这一搞，很吃紧，左右为难了。”

还说：

“当时买这别墅，我哪想到这么多，自住的房子，看着不错就买了，年纪也不小了，孩子也大了，该享受一下了，我这个时候没办法才卖房，这套大的我们装修花了这么多钱，如果要卖多亏啊，装修不值钱，房子也没有涨价。”

🔺 谁又不是中国式家长？

这是一位做生意的母亲，后来我帮她做了一个低利率的融资规划，暂时先缓解了这个问题。

但想着以后她还会继续在这个房子上投钱，赚钱能力可以预见不会有大的变化，或迟早要卖出一些房子，并伴随着有新的生活压力的时候。

突然觉得可怜天下父母心，一定是哪里出了问题。

于是准备写一个新话题，便是：

“本地的中产，养老房该怎么买？”

我首先想到了“旅居地产”。

🔺 旅居房“十买九坑”有原因

过去房圈有一种说法叫：“本地中产，十个九个会被外地的旅居房收割。”

这种说法也没错，出发点是：旅居房很多都不保值不增值，住没住几天，最后跌价卖不出。

但房子的价值是多元的，消费属性本身就不能忽略。

我们做了很多调研，也不乏遇到不少年年都去旅居房度假，并反馈体验非常好的一些用户，他们很清晰的知道自己买的房子也许很难涨价，但综合评估后，依然决定持有，纯消费品心态。

我认为这个事情，分三个部分来评价：

🔺 房子背后是人和人的关系，包括家庭关系

能清晰的做出这三种决策的前提是，你必须足够了解自己的需求和房子本身。

但“养老房”这个概念，市场大多数情况是被简单化的。

“旅居地产”，只是对养老房的一个比喻，为什么这么比喻，因为我们发现，大家即使在大城市里面买“养老房”，也照搬了买“旅居房”的简单逻辑。

这个简单逻辑会有一些共识度非常高的标签：

🔺 看到有“水”，谁都走不动路

我认为这些标准都还好，甚至不少都是未来住宅的标准。

但面对开篇案例的现实问题，我想在这些共识的基础上，为大家增加一些买养老房该考虑的新维度。

没错，我们不定义养老房，只增加考虑的维度，你想不到，我们帮你想。

如果“买养老房”明确被定义为纯消费行为，我们认为，应该评估消费后是否可以生活无忧。

暂时不考虑买房保值增值，作为消费，就应该理性评估，消费多少钱自己可以接受。

比如一套房子，买别墅，买花园，买郊区，占自己资产比例如何，如果占比过高又需要变现，有没有能力承担后续不好流通的可能性。

消费观可以每个人不一样，但评估消费力是非常有必要的，尤其是对于“养老”。

不伤经动骨多消费，消费是体验。

不计未来透支消费，消费是冲动。

文中最开始的案例，不是说用户买了这个别墅有错，而是他认为自己有能力覆盖这套别墅来消费，但事实是覆盖不了。

他遇到了孩子读书要花钱的问题。

孩子读书花钱，可能还是刚开始的问题，说不定还有更多要考虑：

有人会说了，孩子上大学我就不管了。

不管的，也不是没有。

管和不管，都是选择。

答案在自己心里，我们的案例，说的是要管的。

如果要管，就应该考虑长远点，就应该充分评估自己的资产水平和未来现金流机会，而不是简单觉得我买了房就可以“高枕无忧”了。

🔺 买房享受没有问题，买前要算细账

再说个案例：

一位做速食连锁店的朋友，已经是拿着现金600万，当地私人银行用户了，平时除了做生意就是做生意，生意也还做得不错，根本没有精力去考虑房子怎么买。

后来遇到一件好事：孩子特别争气，高考去了上海很好的学校，找了不错的工作留下上海了，结果一套首付就把他的600万搜刮干净。

看到我，直接眼泪都留下来了，说：“我在这里有头有脸的，好不容易有点积蓄，这娃一个三房就让我回到解放前，本来想好好养老了，看来还要继续搬砖啊。”

当要买的房子作为家庭资产占比最大的部分，需要做重大决策时，你当然不能乱买，不能看着喜好的就为所欲为。

归根到底，该怎么养老，是基于自己资产实力清晰判断后的选择，判断不了资产实力，才是问题。

赚钱能力下降的时候，多一些未雨绸缪。孩子读书，婚嫁，生病养老，老人赡养等等，花钱的地方很多，人很多时候身不由己，想远点。

除了要考虑自身实力，养老房还应该考虑哪些因素？

不少人去看房子，大多数看的是感觉，容易陷入对于“养老的想象”。

单纯从产品来说，我觉得养老至少除了之前的四大标签，还可以增加这些考虑，不一定适用所有人，仅供参考：

1. 子女随时来比较方便。

很多人买养老房，去很远的郊区，觉得空气好，清净。远离了子女，嘴上说："他们愿意来就来，我们这儿自己挺好。"事实上独生子女的这一代父母，随着自己年纪增长，期望随时都能见到孩子的意愿，反而越来越强。

🔺 老人看到孩子，会感受旺盛生命力

天伦之乐，本质上是一种生命力旺盛状态的共鸣，是对抗孤独感和衰老感最好的体验之一。

如果自己住很远，孩子又忙，那么见面机会减少是大概率。

虽然住一起不一定是好事。但住近点，可能是很多人要考虑的，不管是同城，还是异地。

2. 小区配套好圈子好

大多数人老了，最怕的是冷冷清清，反而更需要适合自己的圈子和人气。

纵然我们都有面朝大海春暖花开的愿望，仔细想想，这个愿望跟“年老”没有直接关系。

面朝大海春暖花开，是任何时候都可以的，不是“年老”才应该有的一种标签。

所谓养老，本质上是对“时间自由”，”财务自由”，“慢而精致”的向往和实践。

而不少人天然以为实现这种状态：

年纪老了，就可以。

买个房子，就可以。

有个院子，就可以。

你仔细思考，实现这样的状态，是可以多维评价的。

所以养老房，还要看看更多配套，配套会带来更多的老年居住体验。

🔺 商业发达和养老不矛盾

什么是养老房的配套？

养老，说到底是让老年过好。

“清净体验”和“隐居体验”，都只是“过好的”的其中一种表现而已。

同样也可以：吃好喝好玩好护好，不矛盾。

多少人年老了依然喜欢热闹，喜欢喧嚣，喜欢烟火，喜欢繁华。

人生的可能性，也在于对于年纪大的人同样公平。

人的需求是多元的，既然想要老年“好”，好的标准也应该是多元的，因人而异的，而不是被简单定义。

很多人认为只要有菜市，小医院，就OK。

这不能说错，只能说，这些朋友对于“商业”要求低，这是很多上一代的人过去生活经验的结果。上一代人老了，和这一代人老了也许不一样。

不管上一代还是这一代，每个人应该仔细思考，有一套自己的养老标准，这个才是关键的。

而不是看到一个滨水的场景，就觉得该那样养老。

未来的养老，可以是享受更好的配套体验，体验是延伸的，可以是商业繁华，社群活动；也可以是“青山绿水”。

传统的旅居房体验，只是养老的其中一种体验，养老还有n种场景可以体验。

旅居，可能是片段的，短暂的。

自由，应该是常态的，终极的。

🔺 自由价最高

把所有的优质配套变成常态，需要什么体验，就有机会去践行这样的体验。

这才是：老年好。

3. 养老房也可以保值增值。

上面写了很多，特别是养老应该考虑践行更多体验，这本质上是一种价值观。

价值观是个性的。

社会现实却是共性的：

实现养老好的愿望，最核心的，不在买套养老房，而在你有多少“钱”。

所以，真想好好养老。

就应该考虑还没老时，每一笔钱投得好，尽量资产买对。

就应该在年老的时候，有足够多的财富。有强抗风险力。

很多人还没老，就把仅有的闲钱买了不增值的“养老房”，完全不考虑保值增值，反而让自己很被动，面子上是体验了一把“清静”，盘算起来，可能还是不清净。

所以整体来看，不少中产依然有很多现实问题没有解决，解决现实问题，比早早规划养老来得实在。

🔺 手上有多少扛风险的资产需要考虑

对自然环境的爱，可以用钱买来的。

对自身资产规划，才是需要清晰的。

不信，你看那些养老养得high的人，平时玩都是跟你一起玩，这去那去，这买那买。人家倒是high了，你看不到他有多少好资产和好项目在手上，大家背后的抗风险能力，完全不一样。

所以，希望大家读完这篇文章后，认真考虑养老的种种可能性和遇到的问题，真正有所启发。

愿读者：能欢喜自在，无后顾之忧。