止不住!房价第四城,降首付了
01
厦门降首付了
几天前,央视新闻披露,福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策,降低二套房首付比例下限。
果不其然,8月16日晚间,克而瑞福建发布消息称:
经向银行确认,自8月16日起,为了支持改善性客户购房,厦门二套房贷首付比例由50%降至40%,针对第二套住房贷款利率:商贷利率最低由LPR+80基点调整至LPR+60基点。
二套房首付减少了10%,利率下降了20个基点。
以一套总价300万元的房子为例,原政策首付需要150万元,现在只需要120万元,差额约30万元。
利率下降20个基点,之前利率是5%,现在是4.8%。以商业贷款200万,等额本息30年计算。
利率调整之前,总利息186.5万元,每月按揭还款10736.43元。
利率调整之后,总利息177.8万元,每月按揭还款10493.31元。
前后相比,总利息少了8.7万元,每月按揭还款少了243元。
这样的优惠,你觉得有用吗?当然没用。
厦门去年以来一直在调整的路上,之前放开了岛外的限购,没有任何作用。去年厦门也有针对二套首付调整的政策,但业内和市场反应都不大。
逻辑很简单,降首付其实是加杠杆,增加购房者的贷款额度与负担,何况降的还是二套房的首付。在这种背景下,不降低成本,反而增加购房者的负担,谁愿意买账?
至于降息,也是不痛不痒,一个月少还243元,这点甜头,就想着达到四两拨千斤的效果?
以目前厦门的楼市现状和经济现状来看,厦门急需实质性的大招。
02
量价齐跌的厦门楼市
厦门楼市,怎一个“冷”字了得。
去年以来,厦门楼市一路下降。
中原地产厦门研究院披露的数据显示,2022年厦门市一手住宅成交17255套,面积183.23万㎡,同比下跌48%。
下辖的六个区,只有岛内的思明区在增加,其余都在下降,其中岛内的湖里区下跌了36%,岛外的翔安、集美、海沧跌幅都在50%以上。
价格方面,去年厦门岛内上演降价狂欢。降价力度小的几十万,大的则有几百万。比如岛内的海峡国际社区一期一套3室2厅,于去年2月份上架,报价1650万,此后经过7次调价,降价351万,如今挂牌总价1299万,折合单价约7.8万/㎡。
是厦门降级力度最大的房源。
国贸新天地一套130.92㎡3室2厅精装房源,房东降价170万求成交。去年2月份挂牌时是1150万,经过4次调价,目前房源挂牌单价74855元/㎡,总价980万。
岛外二手房降价就更加普遍了。
进入2023年,厦门楼市走位依旧没有改变。
我们都知道,像成都、西安、杭州、南京、广州、苏州、武汉等城市,都在一季度上演了小阳春,虽然短暂,到4月份都集体转跌了,但至少有过那么一段小高潮。
但厦门的小高潮只有一个月,3月份卖了3025套,4月份立刻跌破3000套,到7月份仅成交了1012套,创去年以来新低。
厦门楼市为何上演了如此走位?
根本因素是厦门房价上一轮涨幅太过,上一轮牛市期间,厦门房价开启了 不计后果式的上涨。
厦门虽然头顶副省级城市、计划单列市头衔,但论经济实力、财政实力和人口规模,都非常普通。
但这里的房价,却比肩一线城市,比广州还高出不少。所以,有人揶揄厦门,一线房价,二线城市,三线收入。
尽管经历了一年左右的下跌,厦门目前的均价仍高达5万元,仍位居内地城市第四位。
坊间的一句戏谑之语“一线房价,二线消费,三线收入”,虽然有夸张之嫌,但总体还是能反映厦门城市的整体状况。
厦门之前之所以猛涨,主要是其优美的自然环境与高级别的城市头衔,让全国炒房客疯狂涌入,此外还有位居东南亚的闽南富豪们热钱加注。
仅靠厦门自身的购买力和实力,根本撑不起来。但是,当潮水褪去之后,热钱开始抽离,厦门楼市何以为继?
所以,厦门房价后续没有第二条路可选,只有降价一条出路。
无论是从厦门房价远超其市民购买力角度看,还有从厦门自身的经济产业走势来看,都是如此。
03
产业空心化的厦门
2023上半年,厦门市GDP规模3726.43亿元,增长1.2%。
1.2%在目前公布数据的主要城市中处于垫底,且是唯一一个增速在2%以下的主要城市。
制图:城市财经;数据:各城市统计局;南昌、拉萨尚未披露数据
手机产量和数码相机产量,更是脚踝斩。
手机产量方面,高点时期的厦门一年手机产量3592.45万台,这一规模与东莞、重庆这些生产大户自然不能比。但就这一规模也没能守住,去年的手机产量只有165.94万台,跌至高点时期的零头。
微信扫码关注该文公众号作者