龙湖沉稳步入“青壮年”

文/格野

在这个房地产面临巨大变化的周期，龙湖的30年具有别样的意义：这家企业从偏居一隅的西南民企，成为了行业内为数不多的稳健发展标杆。

8月18日，龙湖公布了2023年上半年业绩。报告期内，龙湖实现合同销售额985.2亿元，销售总建筑面积为579.9万平方米，营业额为人民币620.4亿元。

股东应占溢利为人民币80.6亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利同比增长0.6%至人民币65.9亿元。毛利额为人民币139.0亿元，毛利率为22.4%。核心税后利润率为12.6%，核心权益后利润率为10.6%。

数据是检验企业状态的重要指标，但数据之下的方向和定力才更关键。龙湖将其赛道定义为：聚焦开发、运营、服务三大业务，发挥“1+2+2”航道协同效应。而在艰难的环境下，龙湖的三大业务均实现了增长。

开发业务如今对每家房企都是艰巨的挑战，但龙湖在艰难的市场环境下，销售额仍然实现了15%的增长，销售回款率超100%。

整个行业的环境仍在艰难修复。

根据统计局数据，上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%。

上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。

房地产行业仍在风雨中找寻方向。

而从销售数据中可以看到，龙湖坚守的健康的财务纪律，至少为企业探索新发展模式提供坚持的基础。

半年报显示，龙湖的净负债率为57.2%，在手现金为人民币724.3亿元。综合借贷总额为人民币2070.9亿元，平均借贷成本为年利率4.26%；平均贷款年限为7.19年。

在很多规模房企也不能自保之际，龙湖甚至提前还了美元债。

据了解，龙湖已于7月偿还共计41.9亿元人民币公司债，8月又偿还共计41.8亿元，其年内境内到期公司债仅剩11月到期的1.19亿元。

此外，龙湖近期新获得一笔5年期31亿港元银团贷款，同时按计划有序提前归还海外债务。据悉，龙湖2024年1月到期的153亿港元银团贷款，目前已提前偿还72亿港元，其计划在年内全部提前偿还。

龙湖集团CFO赵轶在业绩会上表示：“今年内龙湖的债务压力已完全过去，明年将到期债有230亿元左右，其中有110亿元是境内债券，另有120亿元左右是国内开发贷。针对这230亿左右的债务，龙湖有充分的资源去偿还。”

通过降低外债比例等方式，龙湖形成了良好的债务结构，为其提供了安全垫，使得今年上半年，龙湖成为头部房企中难得的拿地大户。

上半年，龙湖新增20幅地块，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。新增土地储备总建筑面积为257万平方米，权益面积为184万平方米。

截至2023年6月底，龙湖的土地储备合计达5489万平方米，权益面积为3816万平方米，87%的货值集中在高能级城市和价值区域。

龙湖集团董事会主席陈序平表示，今年以来，全国新房销售市场在波动中缓慢恢复。房地产开发告别高杠杆、高增长的模式，支持性政策连续、精准实施，助力行业进入稳健发展的新阶段。开发业务不再以规模为导向，而是坚持精准投资，针对需求提升品质，并持续轮动的市场中，为集团提供稳定的现金回款。

7月27日，中金公司发布研报认为，龙湖是业内领先的综合型开发运营商，较早跑通“开发+持有”模型，在此基础上衍生出空间运营管理业务。

中金公司看好龙湖在稳健财务加持下，地产开发主业平稳发展，多元业务多点开花，这有助于提振龙湖集团利润与现金流，助力估值释放。

半年报显示，2023年上半年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元，同比增长10.4%。

截至2023年6月末，龙湖商业已进入全国30余座城市，累计开业运营的购物中心达80余座；冠寓截至目前开业房间数11.9万间。

而在商业投资方面，龙湖也在进行轻重资产搭配的尝试，上半年龙湖新增运营5座商场，其中2座为轻资产。

陈序平表示：“龙湖从2015年开始网格化布局做商业，在手已经有113个天街，过去这些年实现快速布局，这些商业主要位于国内一二线城市，北京、杭州、重庆都实现了网格化布局。”

更为重要的是，经营性利润占比超半数。其中运营业务毛利率为77.3%。在房地产行业整体利润下滑之际，经营性业务提供了修正利润的稳定器。

在服务板块，龙湖实现收入达58.4亿元，同比增长13%，毛利率为31.9%。其中，龙湖智创生活的物业管理及商业运营业务总收入达66.7亿元（合并抵消前），权益后利润同比增长39%。物管在管面积达3.5亿平方米，商业运营在管项目81个，在管面积762万平方米；“智慧营造”品牌龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米。

陈序平表示，高质量发展模式区别于过往普遍的规模、高杠杆导向模式，不再过分追求ROE，“龙湖很多年前就做战略转型，在业务开发、运营和服务三大板块中，会更加看重运营及服务航道的利润占比。”

自持和服务是最考验企业长期主义的领域，对它们的重视，是企业战略和价值观的完整的诠释，房地产世界的喧嚣的潮水渐渐落下，那些笨重的基石才会渐渐显露。

这是一个复杂的时代，复杂到有太多系统性的问题需要解决，这又是一个简单的时代，简单到，只要企业坚守住财务纪律和发展方向，拥抱长期主义，就能做穿越风暴的领航者。

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