当一个城市想卖房，思路开始变得清奇
最近苏州发布了楼市调控新政，详见这篇文章
文中巧克丽丽用详实的数据告诉我们，这次新政，苏州紧紧盯住了本地楼市真实的供求关系变化做文章
当下的苏州新房市场大户型供应量更大，限购当机立断地从120平大户型出发
具体的针对某个户型的政策放松，是我们头一次看到
而今年全国各地楼市政策接二连三的出，看的人眼花缭乱的同时，我们观察到了一些变化的存在
不同城市开始出台针对各地楼市的不同放松方式
当一城一策工具箱打开后，我们清晰的感知到
当下的楼市调控，变得更加 具 体 了
对于偌大的中国而言，每个城市的楼市面临的问题，都不是千篇一律的
一线有一线的情况，二三线有二三线的难
在这百花齐放的楼市政策里，我看到有一些政策还真挺妙的，也是打开了当下去库存的新思路
01
比如，淄博楼市版的买旧换新，会比烧烤还香吗
原本我们第一次看到的时候，还处于观望状态
因为从前听到以旧换新这个词，似乎只在汽车、手机、洗衣机那种闲置交易市场里
没想到有一天，楼市里居然也能以旧换新了，置换的还是房子
第一个出这奇招的是，淄博
而且是由淄博住建部官方发起的，他们先找到四家合作的中介公司
分别是：玖易房地产、贝壳、幸福家、山东宝乐，而除此之外
和这四家中介代理的公司合作的新房项目一共有41家
说实话，作为以旧换新来说，新盘选择还挺多，不过听当地自媒体的说法，大部分是非热门的楼盘，比较难卖的新房
不过我大略看了下，如绿城、万科的知名品牌，也有参与到这次以旧换新的活动里来
具体到真正的流程，是怎么执行的
假设你现在在淄博有几套房产，其中有2套还是老破的，挂在二手中介平台网上，很久了也卖不出去
东源小区南区©链家（八大局附近）
那么，这类客户就适合考虑参与这次以旧换新的活动
而你要做的事情，要分几步
我打开链家中介网，赶紧找到一位淄博的房地产中介问了下
她很快给我发来一张淄博以旧换新的全流程示意图
第一步，从四家中介公司中找到意向的一家，签订服务合同，在这家中介公司合作签约的新房项目里，挑选自己钟意的新盘
第二步，和新盘的房地产公司签订合同，交新盘的定金大概1-2万，付了定金之后，房企会为你锁定房源三个月
第三步，这三个月期间内，中介公司会在平台上帮助你联系更多客户，卖掉二手房
如果老房子在三个月期间内未能成功出售，则中介会退客户定金
最后如果成功出售了
客户再根据自己卖掉二手得到的房款，补齐新房的差价，便可以置换入住了
据当地媒体反馈，这两天淄博咨询以旧换新的客户电话都打爆，但实际到锁房环节，目前还没有客户实际付定金
但是无论淄博楼市这个政策的效果如何，却给我们提供了一个新思路
不仅是淄博，对所有城市来说，如今楼市都进入了一个不可逆转的置换赛道
但是，当置换成为楼市基调，很多客户不是不想置换
而是苦于手上的老二手房卖不出去
如果能够找到办法，让他们更快进入卖一换一的轨道上
那么，完完全全就切中当下楼市的要害，能够释放出不少需求
我们在淄博最火的时候，做过一次楼市调查，新房火了一段时间，现在又开始冷却
这里的二手是真卖不出去，挂牌又高企，诸葛找房数据上显示有6万套，成交嘛一个月也就1千套不到
中介的说法是，谁先降价谁先卖出，是一个很典型的小城市进入了二手困境的情况
我查了下人口数据，淄博这几年的人口净增长，才不过几千人
从数据上判断，刚需购买力较难支撑后续新房的销售
那最有效的办法，就是刺激当下客户的改善需求
这背后其实也折射了很多小城市目前的楼市痛点
尤其是存量房的竞争，在小城市二手市场更加惨烈
大量的老旧二手房，很难在市场上流通，棚改潮退去后，新房渐渐失去了新增的购买力
所以，淄博的这一招，是精准的将本地楼市，加快速度进入置换周期
至少，这样做还有点盼头
02
所以，哈尔滨主动走出去，把房子卖到南方去...
我说哈尔滨人去南方买房，你不会感到意外
但是如果我说，哈尔滨把房子推销到南方去，是不是有点震惊
而且，这也是一次官方发起的主动行为
哈尔滨的13家房企，带去了21个项目，在南京做了一场楼盘推介会
宣传的口号也很特别，叫做清凉地产，主打一个南方人夏季的避暑胜地
还有就是房价便宜
比起南京动辄3万/平的房价，哈尔滨7000-8000元/平的新房，确实吸引人
而且异地买房还有优惠，各种特价房
最低优惠50万不说，还有送家电，送往返机票，免费两年供暖等等，还携手民生银行将首套房利率降低到3.7%
为什么是此时此刻，哈尔滨要到南京去卖房
我先想到的可能是，南京最近放开了限购，整个楼市又被激发出来了一些购买力
此时此刻在南京的北方人，正在计划着是否要买房的时候，杀出来一个哈尔滨，主打就是一个房价便宜，气候清凉
如果说之前因为限购政策的存在，很多城市都限制了外地人的购买，不管是交社保，还是户口
当认房不认贷，限购取消，很多买房者会进入一次对置业的重新思考
跨城卖房，哈尔滨开启了先例，但它不会是最后一个
异地跨城买房，未来也会越来越多发生
03
深圳为了楼市，找更小的切入口
第一招：将存量公寓卖给港澳客户
最近大家有没有在社交媒体上，频繁刷到港人北上的信息
携程数据显示，7、8两个月，中国香港游客到深圳整体旅游预订单量同比去年增长257%，酒店订单同比去年增长301%
据香港入境事务处最新统计
7月1日至8月29日，已有超过900万人次港人入境深圳，其中有733.32万是香港人，远超南下来港的内地旅客及其他旅客533万人次
港人北上的原因，包括追求更高性价比的消费，舒适的城市环境等等
不少香港人表示，在深圳生活比在香港舒服太多，自己一周要来深圳消费多次
除了来深圳消费，香港人在深圳置业一直以来都是传统
首先是港深之间的生意业务往来本就比较紧密，大量的港澳客户需要频繁来往大湾区
今年港澳客户涌入大湾区各种城市置业的趋势更加明显
（来源：深圳中原研究中心）
但是因为各种限购政策的存在，限制了香港人在深圳置业的需求
比如，大湾区只有深圳、广州的商办产品被限制个人购买，而深圳是最早开始实施公寓“限外令“的城市
而现在，深圳将公寓卖给港澳客户
就是看准了港澳客户来往深圳业务频繁有需求，且被长期抑制
反过来看，港澳客户对公寓产品的认同感更强，算是一种精准的放开
不仅如此，深圳的商办市场在这两年确实遇到了去化的问题
大量的商用公寓空置，而内地客户对商办的购买热情和认同感并不高，无论是从居住还是投资的角度来说，首选还是住宅
所以选择将公寓卖给港澳客户
一方面是真存在这样的需求且有需求加大的趋势，另一方面也能缓解目前深圳商业办公空置率的问题
对一线城市来说，不可能采取那种躺平式的全面放开
像深圳这样，选择从一个很小而又精准的客户群体当中，找到属于自己的切入口
也是蛮有智慧的
第二招：据说还盯上了离婚买房
最近深圳楼市有各种各样的政策流传于民间，但是讨论度最多的还是关于，离婚买房
网传深圳购房政策进行了相应的优化，这一次是放开离婚买房限购
离异三年内再婚或复婚家庭购房时，按照现有家庭的房产套数计算，不再追溯离异前家庭名下拥有房产套数
这个新闻一出，网友瞬间炸开了锅
但是各家媒体第一时间致电深圳住房公积金部门，得到的答复是
还未收到信息
虽然消息并没有官方发文证实，但是我们可以理性讨论下
离婚后复婚，重组家庭也是楼市的真实的刚需购买力之一
在广东，深圳的离婚率是各地里面最高的
但是离了婚之后，重组了家庭，还是无法按照新家庭的购房条件和首付进行购买
如果离婚后复婚家庭的购房资格得到认可
那么对于楼市来说
是一次精准的针对有真实需求购买力的放开
顺便还一不小心提高了“结婚率”，你说是不是
04
只有具体政策，才能解决具体问题
毫无疑问现在的楼市出现了很久没有的窗口期
对于购房者如此，对于城市来说也是
当越来越多城市放开了限购，它们彼此之间就会成为竞争对手
不管是依然收紧的一线城市，还是像淄博一样作为中国3000多个中小城市之一的中小城市
不分你我，都在抢人，都在抢购房者
以旧换新的尝试，主动走出家乡异地卖房，放开港澳客户的需求
今天我们看到的淄博、哈尔滨、深圳
它们都不会是最后一个
选择先主动出击的城市，说不定就赢在了出发点
因为，只有想出各种奇招，准招，才有可能解决楼市库存问题啊
以上为正文，来自乔不丝
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