一个可以载入地产史的项目

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随着各种政策利好叠加，一线城市率先出现破冰点。

北京新政后的第一个周末，二手房成交量超过2600套，是新政前的两倍多。

新房方面，不少楼盘几十亿几十亿地出货，一到周末访客量轻松超百组。

大市场信心似乎也在回暖，就连地产“仙股”都出现震荡上扬。

这时候，“第四次买房窗口期”的说法再被提及。前三次是1998~2001年、2008~2010年以及2015~2016年，每一轮都有明显的政策效应。

随着需求从总量型向结构型转变，“第四次窗口期”的说法我认为不严谨。

最近十天，不少于24座城市落地“认房不认贷”，有的城市把限购也松绑了，但目前除了北上广深，其它城市回暖不明显。

深圳有楼盘借势加推，实现70%以上的较高去化率，也有楼盘花式促销“买一套送一套”依然卖不动，冷热明显。

这说明城市分化、板块分化、楼盘分化，楼市分化的本质没有改变。不过可以这么说：

结构型窗口期到来。

这次影响最大的是改善型需求，首付和利率下降，大家的购买力原地变强，腾笼换鸟速率提升。

供需双方需要在结构型转变中把握机遇。

这时候，买方比以往任何时候都更需要买对房，卖方比以往任何时候都更需要拿到对的地、做出对的产品。

怎么做？

如果遵循旧逻辑，这似乎是一场开卷考：购房者认准大家都抢的红盘；开发商去抢同业都看好的地，只要产品不拉胯，未来借助政策东风，结果不会太差。

问题是都抢的红盘一定贵，都抢的地未必摇得到。

有房企和买房人，率先跳脱了这种常规的路径依赖。

2

9月2日，北京落地“认房不认贷”的第二天，原本就计划在这一天开盘的中建璞园按计划推出。

效果很好，当天成交268套，销售额21.8亿。新政加持之下，到场客户量超过预期，开盘现场出现了临时加座的情况。

紧接着的周末，项目延续热销势头，9月2日、3日两天累计去化超300套。

中建璞园开盘现场

项目并非天生红盘。

5个月前，这还是一宗不被看好的，代号“前苇沟002、003”的地块，中建智地以底价拿下。

不被看好的原因是，大家认为操盘难度太大了。

1.5的容积率，加之位处界面高端的孙河别墅生态区，似乎只能走大平层纯改善路线。但这样做会落入板块同质化内卷，且高总价影响去化速度，极其考验开发商的资金实力。

显然，留给前苇沟地块的不是开卷考，没有作业可抄。

大家嘴上不说，内心都认为谁拿谁大概率翻车。目前从璞园开盘效果来看，中建智地安全降落，而且很成功。

这就很值得研究了，中建智地何以逆袭？

先说结论，我认为它跑通了一个大模型。

这个模型从拿地之初嵌入并贯穿至设计落地，表现为“链路+模块”的运作。

链路上，中建智地打造项目时遵循六步法，即：

市场调研→土地调研→客户调研→产品考察→整体规划→模块精研。

璞园项目拿地前，中建智地进行了长达180天的精细化前调，他们把朝阳区近5年的纯商品房研究了一遍，又对周边项目客户进行深度访谈，同时遍访北京各大红盘，从中挖掘到两个机会点：

追求品质的望京年轻新富阶层是潜在客户；望京就近置业的低总价需求存在供给空白点；

调查结论落地，中建智地坚决摒弃大平层纯改善，一反常态定位刚改，打造74-88-99-125m²的二到四房户型。

一般来说，小户型意味着品质不会追高，中建智地再次反常规，选择高标装配，给追求品质的年轻人打造“小顶豪”。

精准研判、切入市场空白，中建智地才敢拿别人不敢拿的地。

3

找到市场空白，再利用差异化打法布局，这也是中建智地擅长的。

此前，中建宸庐依靠独特生态资源再现“辋川别业”，形成独特文化气质；

中建宸园通过面积段与产品力和周边形成差异化，在大家主打入门改善时，宸园切入高端改善细分市场，最终成为奶西改善标杆。

与此同时，得益于对市场和土地充分研判，中建智地往往能够站在“未来时”衡量一宗地的价值，以前瞻性眼光择址，而不局限于当前。

璞园所在的前苇沟，行政上隶属孙河板块，紧邻孙河别墅区，可以共享大板块成熟配套：

• 直线3.5公里左右覆盖两大奥莱商圈、7公里近距望京、通过机场高速便捷直抵国贸CBD；

  
  

• 大区域内有7大公园、5大艺术区、7大美术馆、5大博物馆；

  
  

• 毗邻温榆河生态长廊，坐享北京80%的国际教育资源。

这是大区域优势，而目光拉回到小板块时，很多人会觉得不够成熟。

前苇沟是又一个“先规划后发展”的故事，如同以前的孙河需要时间沉淀，恰恰也是潜力所在。

史上最成功的基金经理邓普顿有一句名言：机会总在绝望中诞生，在怀疑中成长。

当年先“画饼”再兑现的孙河，很多人畏手畏脚，现在房价站稳10万+，形成了高端奢雅的区域特质，没抓住机会的只能是望而却步了。

孙河是怎么兑变的？龙湖、中粮、远洋等房企进驻后，与政府协同落地配套，大家共同营造。

如今，在孙河的全新板块，中建智地扮演着先锋角色。

区域内一共规划19宗地块，将陆续落地中小学、商业、医疗康养等配套，其中8宗低密住宅用地，中建智地率先拿了两宗。相信璞园的成功会成为样板，吸引更多实力房企进驻，进而共同催熟板块。

中建智地看中的正是“未来时”的价值。

相信在中建璞园首发时就认购的客户，也是看中了未来的潜力。

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到了落地设计环节，模块解构起到关键作用。

中建智地把户型设计、园林景观、精装等关键要素，拆分成大模块，逐个精研击破。

璞园客群中，有一类是工作在望京、国贸的潮流青年，属于新富阶层，还有一类是改善群体，寻求资产重新配置，他们都对居住品质有着较高追求。

说白了，就是追求真正能以人为本的房子。讲究品质，但不是大而奢的壕。

反观过去五年，朝阳的洋房产品稀缺，并且多为大户型，动辄总价2000万以上，对想住好房子的刚改不算友好。

作为目前朝阳在售唯一纯洋房，中建璞园500多万起的总价，门槛不高。

产品也有着十足的诚意。

比如层高最高约3.1米，超越市面上大多数的2.9米；主力99㎡户型中，经典的LDK一体化设计，实现全明两卫，约90%的高使用率，让其拥有对标市面125㎡产品的空间尺度。

同等面积段，南向三面宽是常规操作，在璞园，南向面宽可以达到近10米，并拥有三个南向阳台。

中建璞园建面约99㎡户型图

更不可思议的是，99㎡的户型竟然设计了豪宅才有的隐藏式家政间。

最大的125㎡户型，客厅面宽做到约5.3米，同样是全明两卫，约90%的超高使用率，让空间利用率不逊色于市面上160㎡的户型。

再看精装标准，中建璞园对标了售价10万＋的宸园，可以说是全屋豪装，德国旭格窗、大金空调、新风除霾、全屋净水以及智能AI系统等等。

空间的极致利用，装配的高标加持，看得出中建璞园坚持产品为王，不遗余力输出精致审美与品质生活。

客户用“买买买”回应中建璞园的产品诚意，以及共鸣中建璞园的前瞻性眼光。

「小户型、高标、热销」的不可能三角，在中建璞园实现了终极平衡。

意外“卡点”开盘，使得中建璞园收获“新政第一盘”称号，很多人把它的热销归结于新政助力。

这是表象，璞园热销的底层逻辑在于跳脱了路径依赖，在于中建智地敢于破局，从而构建新的价值认知与兑现体系。

其实对于供需双方，地产行业永远有机会，过去是80%的玩家有机会，现在是20%的玩家有机会。

唯一的疑问是，抓住结构性机会的会是谁。