买万科有没有理由

各个区域都和当地的植物园、种子馆、农业局达成战略合作，同时战略协议合作城市扩容并覆盖三省一市15个城市

日常交换关于绿化专业型的意见和研究

然后在万科的总部基地有个苗圃，去孵化去种植去培养

知道一棵树一年四季到底是什么状态的，怎么组合比较好看

这样的研发，可以得到更好的植被呈现

在杭州万科的项目中，最近采用花期为7-12月的冬荷，就是为了在亚运会期间打造四季繁花似锦、赛时“冬荷”绽放的盛景

伴随着能力变强，甚至还有一些濒危植被，万科也会用自己的方式保护

在上海徐汇中城绿谷，至今保护着全球仅存的一株“地球独子”普陀鹅耳枥

然后

第二件事情

各个区域开始进行植被资源的梳理和落地

不同区域的项目，根据当地客户需求，气候环境以及地块属性，对植被绿化进行二度创新

做到不仅好看好用，关键是耐看耐用

很多事情可以细看和蹲下来看，小孩子在日常玩闹的过程中也会有自己的探索和发现

另外因为对植被足够的了解，呈现上也有了更多的可能

比如交付不仅可以交付绿色，还能够交付出花卉的状态

五颜六色的呈现也让社区呈现不一样的生气

比如一些稀缺风格也可以落地，比如这样的热带雨林风格，远看就觉得不常看到但是好看

你细看又会觉得挺用心组合搭配的挺好

包括一些复杂地块，在上海中兴路一号这样的高容积率地块，也能够打造出垂直绿化

在紧凑地块上也能创造满眼绿色的感觉，并且丝毫没有降低绿化的品质

当然这些绿化元素也不仅仅是社区绿化，还可以变成生活本身融入到业主的场景里

这是万科整体的产品输出链条

我希望大家能看到整个围绕着产品的运作机制：

集团总部专业型能力的整合，区域公司进行二创，然后具体的项目再进行属地化管理

单纯一个绿化，经过这样的过程

最终才能交付给用户

这其实就是万科对于家庭人居生活的考量

不同的社区当然有不同的成本，但是万科通过体制保证交付的社区更符合人居环境理念

而这背后其实大家可以看出万科对于环节本身的热爱

单纯的绿化通过机制保障可以得到更好的落地和更多的内核，更多的其他产品模块也都是如此的过程

其实很多产品模块都是这样的过程

万科哪怕对于最高端最贵的社区其实也是这样的态度，不在乎第一眼的绚烂，而在于一个家庭在这里的人居体验

本质上是这家企业的价值观

02

这样的价值观也驱动万科更多的思考社区的未来

特别是越来越多的城市进入城市更新阶段，对于复杂地块的开发，所有的产品规划没办法只考虑红线内的时候

万科围绕着集团研发结合区域适配性落地的模式，在越来越多的单点项目构建不一样的生活样本

包括这些年大家听的比较多的

超级TOD项目的开发

基于总部理念的成熟，在全国各地的TOD模型输出总是重塑城市面貌

包括复杂综合体项目下万科输出的城市底盘

给到社区配套托底，改变了城市面貌，也优化了区域动线，这样的底盘逻辑帮助大量的城市推动了城市更新

包括这两年一直在倡导的边界消融

大家可以看下万科的输出样板，从市政车行道路，市政人行道路，社区人行道路，社区商业导入……

动线被很好地融合在一起，配套完全意义上内嵌到城市肌理

所以万科为什么要这么做

不这样会怎么样

其实一个城市的发展比我们想象中要快很多，但是我们反看所有房企哪一家可以站在城市的角度来看待项目

一个城市的发展始终在解决三个问题：

规模、密度和效率

一个大社区之所以在后期出现大量的问题，正是因为没有思考过这个问题

万科不论是强调底盘还是综合体还是边界消融，背后思考的就是这个项目未来和城市是否能够共生共荣

一个社区规划之所以要超前半步，不是因为买房和交房之间隔了两年时间，而是这个社区未来要运营五十年七十年

如果整个设计理念不超前，未来不论是隐患还是价值都会有极大的影响

万科一直强调家庭生命周期

除了是在居住空间有着持续的微迭代，尽量在相同面积下尽可能多的实现更多的场景，拉长居住的周期，也提升幸福感

建筑单体在维持质感和美感的同时，也在增加楼宇之间的温度，可以给人温暖给人精神气场

而在整个大社区逻辑的规划思考也是如此

家庭生命周期也是城市生命周期，人、城市、空间本来就是不可切分的共同体

而空间作为人和城市的衔接枢纽，似乎极少有开发商前瞻性的思考

这也是万科这个品牌值得尊重的原因

我们经常看到同行沿袭和模仿各种开发逻辑，背后都有万科集团交付和项目沉淀的基础

也是因为这样的项目通过这种模式在持续迭代，城市更新的节奏也开始变得更快

当然，对于项目跟得上时代，不能仅仅只停留在前期的想

还有后期的补

因为你会发现，城市的发展总是超乎人们的想象

但是对于万科而言，他尽量让这样的差距可以少一点点

所以你还会看到对于老旧小区的翻新和活力注入

2021年，万科全国范围内一共开展了1106项改造提升，投入费用2.49亿；2022年，焕新92个小区319个事项，总投入1.3亿元

持续对于公区空间进行翻新和整改，从而让社区始终保持还不错的状态

所以这两件事放在一起我们可以感受到，万科对于一个社区是有感情的

对于一个社区未来在城市里的地位，住户对这个小区的态度，其实是会放在心上的

这也是为什么在前期要超前思考，后期要翻新弥补，本质上就是因为有感情

如果只是作为销售转换的数字，万万没必要这样

但是如果作为万科品牌衔接住户的纽带，那么就有了很大的意义

其实这些事情都是具体而微的，完全不足挂齿

但是这些真实细节的呈现我希望大家能够透过事件看到品牌本身

如果前面提到的运作机制是让万科在做大的时候依然保持产品力，那么这里想和大家聊的是，关于产品力本身，都是关于人

一个社区是当下这个城市的切片，而这些切片一直在对外输出对于城市的思考和对客户的关怀

03

不知道各位留意到没有

这两年万科内部在整个区域公司努力推进一个标准，很多人一开始也没反应过来，或者简单的认为只是一个营销概念

但是今天我们从这个角度，或许也可以明白为什么

就是万科的：兴交付

很多人认为这只是对交房标准的一次概念总结和提炼，但是我们仔细来看就会发现很不一样

甚至我觉得它都不能说是标准，而是接近一个价值主张的东西，摘录一些给大家感受下

都是对于万科未来交付社区的期待和畅想

这里面有万科对于自己的要求，也有万科对于业主的期待，包括希望交付社区未来的样子

一共三十多条

从文字细节各位就能感受到万科对于“社区”的热爱

但是如果只是概念，那就只是口号或者噱头，我们可以看下万科的总部意志和区域执行之间是怎么融合的

比如第13条关于工艺施工，是这样的标准

而在杭州万科，就得到了这样的执行

对外立面的门窗要求不小于4小时的淋水，水压压力大于0.1mpa，从而保证最恶劣的台风天门窗也可以抵御雨水渗透

包括说对于绿化植物的要求，兴计划的第五条就希望每个社区都能是植物园

那么在杭州万科的古翠隐秀一个项目里就有260种植物

所以大家可以感受下，兴计划和项目之间就仿佛有一本精神纲领作为指导意见，然后再有一个执行手册确保纲领的精神得到贯彻

我想这也是万科想要做这么一次兴交付的原因

万科在很多年前就提出了收敛聚焦的逻辑，但是毕竟规模如此，城市矩阵包括项目数量都有足够的体量

如何保证动作不变形，以及客户购买的万科品牌背后都能得到统一化品牌的保障，这个兴交付就是如此

兴交付规定了最后交付给用户的产品

也规定了在交付之前各个操盘团队所需要前置的思考和产品底线

并且要求后期同样能够跟上前期的产品逻辑

从而将交付从交付社区转变为交付生活，而这最终本质上是一次万科品牌的交付，万科社区从地块到生活完成一次客户交付

产品可能风格不同，价位不同，地段不同呈现出的交付表皮有着各种不同

但是在表皮下万科理念能够从集团意志最终落地到客户生活，正是这个兴交付的真正内核

最终能够交付一个穿越周期的社区

04

今天的文章主题叫：买万科的理由

我想强调的是，万科品牌背后这些年来的变与不变

所有万科的变化，其实都是为了保持品牌价值观的不变

这听上去是一个空话，但我真的觉得就是如此

我们今天看到万科对于植被的执念，对于社区片区开发的理解，未来交付的标准，其实是

一个价值观的共识

关于如何最大程度的保障一个社区的一以贯之，关于如何保障每一个认可万科的人达到的品牌加持

今年是万科39周年，最近是万科的周年庆，你或许也看到万科在试着传播推广自己的项目，如果你恰好对其中一两个项目感兴趣，不妨去看看

看看这样的交付标准，产品理念有没有在自己的社区里落实，万科期待的产品观能够得到最终兑现

这是一个漫长的过程，这也是一个转瞬的瞬间

不论如何，不妨给自己一个机会

也给万科一个机会

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