美国30年期房贷利率创新高 房价不降反升

截至10月6日，美国的30年固定抵押贷款利率已经达到了7.81％，创下自2000年以来的最高水平。然而，尽管房贷利率上升，全美的房价并没有出现下降的迹象。在洛杉矶地区，8月份的售价与要价比率达到了101.5％，这意味着大多数买家必须愿意支付溢价才能购买到房屋。

根据房地美（Freddie Mac）的数据，本周的贷款利率为7.49％，而抵押贷款银行家协会（MBA）记录的本周最高利率为7.41％。随着房贷利率的上升、房屋供应有限以及房价持续上涨，美国房地产市场正逐渐成为有史以来最难负担的市场之一。

由于购房贷款成本的不断上升，本周的抵押贷款申请率比一周前下降了6％，比去年同期下降了22％，降至自1996年以来的最低水平。越来越多的潜在购房者因此被迫退出了房地产市场。

最近房贷利率持续上升的一个推动因素是美国10年期国债利率的上升。本周三，美国10年期国债收益率达到了自2007年以来的最高水平，原因在于市场担忧美国政府可能关闭，同时美联储本周一也表示将在更长时间内维持高利率，进一步加剧了市场对利率上升的担忧。

美联储已经连续升息，自去年以来的18个月内，将基准利率从0％～0.25％提高到了5.25％～5.5％。美国10年期公债收益率也一度升至4.8％，创下自2007年以来的新高。这被认为是导致房贷利率上升的主要原因。由于银行定期存款收益较高且风险较低，许多投资者将资金投向了定期储蓄。随着资金流向银行，债券得到抛售，导致债券价格下跌。因此，为了吸引投资者继续投资，债券利率也相应上升。

较高的利率还抑制了那些拥有低利率贷款的卖家出售房屋的积极性，他们不愿意放弃手头的低利率贷款，这导致了市场上的房屋供应持续短缺，需求大于供应，从而房价没有因为利率上升而下跌。

此外，强劲的就业数据也推动了房贷利率的上升。根据本周五发布的就业数据，全美失业率仅为3.8％；而在9月份，新增非农就业人数达到了33.6万人，远超市场预期。所有这些因素都增加了市场对美联储进一步加息的预期。

截至9月，全美的房地产中位数价格为43万美元。尽管前一周的房价较去年同期增长了0.7％，但与去年6月创下的44.9万美元的历史最高价相比，仍然存在一定差距。

Realtor.com的经济研究分析师汉娜·琼斯（Hannah Jones）指出，自5月中旬以来，中位数房价波动范围在-0.9％～+1.1％之间，突显了买方需求下降和房屋供应有限之间的博弈。她认为，尽管利率上升导致购房需求下降，但未来几周房屋可能会比一年前更快地售出。近几个月来，租金价格略有下降，她估计更多家庭将在租赁市场停留更长时间，以储备未来购房所需的资金。

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