英国买家故事：60岁，单身，想换小房，租约仅剩81年的房子能买吗？

众所周知，在英国，有两种主流产权形式的房屋——永久产权房（Freehold）和租赁产权房（Leasehold）。

这两种产权本质上来说也没有好坏之分，各自的存在都具有一定的现实意义。

不过，有的买家在购买租赁产权房时可能发现了一个情况，那就是一些房产（通常是二手房）的租约（Lease）期限已经很短，只剩了几十年，未来可能面临着需要续租的问题，这也让他们非常纠结是否能购买此类房产。

近期，英国有一位买家就遇到了同样的问题。

这位买家今年60多岁，目前单身，由于孩子们已经搬走不再与她同住，她想卖掉现在拥有的三居室联排别墅，换一个小房子。

她表示：“随着年龄的增长，我正在寻找更小、更容易维护的房子。我想用卖掉旧房子的钱，在我住的地方买一套两居室的公寓。”

“我一直在网上浏览房产，发现靠近我孩子家的一套公寓看起来很完美。唯一的问题是，这是一处租赁产权房，租约还剩81年。”

“我知道购买这套房子后，可能会使未来的出售变得困难，因为延长租约可能会很昂贵。”

这位买家还表示，以自己的年龄，居住其中并不是问题，而且，这种短租约房产的价格确实非常便宜。

她说道：“考虑到我打算在这个家里度过余生，短租约对我来说没有太大影响。而且，这个房屋的价格比其他类似的房屋便宜很多，我认为这可能是因为租约还剩81年。但这将使我在出售旧房屋后，还能留下来一些钱，用于我几年后的退休生活。”

“我和我的孩子们讨论过这个问题，他们说他们不介意在我去世后以低于我买房时的价格出售房子，即使这意味着更少的遗产。我应该购买这套房子吗？”

从这位买家的描述来看，她之所以想要购买这套房产，主要是因为它离孩子家近，而且比同类型房产便宜非常多。不过，她同时也非常顾虑租约较短的房产存在的潜在风险。

那么，这位买家到底应不应该购买这套房子呢？一些业内人士也给出了相关建议。

在了解专家建议之前，我们先来为大家简单介绍一下永久产权房（Freehold）和租赁产权房（Leasehold）的概念，方便大家对这个问题有个更好地理解。

【永久产权和租赁产权】

所谓的永久产权房，指的是房屋所有人无限期的拥有对某一不动产及其附属动产的所有权（Ownership）。简单来说就是，一套房产连同其占用范围内的土地的所有权都属于房产所有者。

与之相对的就是租赁产权房，在这种情形下，房产所有者（业主）只拥有这套房子本身的产权，但并不拥有房产所在的土地，土地则归属于土地所有者（地主）。

因此，业主需要与地主签订租约，其中将列出业主占有房屋的产权年限，以及双方的义务和责任。同时，业主每年还需要向地主缴纳一定的地租（Ground Rent）。

租赁产权房常见于英国的公寓，且一般来说，新房的产权年限都很长，比如，999年、250年以及125年。在此期间，大部分优质开发商收取的地租并不多，都在可承受范围内。

而且，值得一提的是，租赁产权房的出现其实是具有一定的现实意义的，也是社会发展的一个必然结果。

在现代社会中，城市人口与日俱增，但可供开发的土地却非常有限，为了最大化利用土地，开发商买下一大块地集中开发大型公寓楼的形式也越来越普遍。

但在这种形式下，土地的归属则成了一个问题，开发商不可能将土地分配给每一个住户，这既不公平也不现实。

于是，租赁产权这种形式应运而生，所有住户们可以共同与“土地所有者”签下土地租约，租下这片土地，然后，每年向土地所有者支付一笔地租。

此外，从本质来讲，永久产权房和租赁产权房也并无好坏之分。

永久产权房所有人虽然对于房屋的自主性更高，也不存在缴纳地租的问题，但由于所有人既是“地主”又是“业主”，责任也更大一些，不仅需要负责建筑物及土地的运作及维修，还需要支付房屋及土地相关的所有费用，比如购买土地、房屋、室内财产保险等。

租赁产权房所有人虽然只有“业主”身份，自主性看起来没那么高，还需要缴纳地租（英国也有一些新建租赁产权房收取0地租），但责任更小，而且初始投入成本也相对较小。

不过，尽管租赁产权房有自己的优势，但对于一些租约剩余时间较短的房产而言，的确存在一定的风险。

由于租赁产权房的租约具有一定的年限，这也意味着就有到期的情况，这时候就涉及到续租（Lease Extensions）问题，也就是说，在租约快到期前，业主需要缴纳一定的费用，将产权年限延长。

延长租约是需要支付费用的，具体取决于房产的价值，并且在当前租约低于80年之后，成本会显着上升。

而且，按照现行法律，一次延长租约的时间也是有限的（别墅50年，公寓90年），这意味着隔一段时间买家就得“出一次血”。

对于任何潜在买家来说，这都将是额外的费用，而且，还这意味着房产的价值会受到影响。

那么，对于这种情况，专家如何看待呢？

【专家们怎么看】

1、Homeowners Alliance，Paula Higgins

Homeowners Alliance的首席执行官Paula Higgins表示，对于首房买家，或者希望缩小规模的买家来说，购买一套公寓是一个不错的选择，但这也会牵扯到租赁产权的问题。

这位买家的担心是对的，较短的租约是一个问题。因为这意味着此类房产通常只能出售给现金买家，因为贷方通常不会向租约剩余年限少于80年的房产提供贷款。

如果房主能负担得起的话，可以付费延长使用年限。但还需要等到购买房产两年后才能拥有延期的合法权利。

尽管目前，英国政府已提议对有限租赁产权制度（Leasehold）进行改革，有限租赁产权的业主在购买房屋后，可以将其产权最长延长至990年，且延长后的地租为零。

但迄今为止，这一政策尚未落地，而且，即便该政策通过，也可能需要数年时间才能实施，因此具有一定的不确定性。

另外，值得一提的是，当租约低于80年时，就会影响到房屋本身的价值。这是因为此类房产贷款难，转售难，再加上后续续租的潜在成本，对买家来说，其无疑是一块“烫手山芋”，房产价值将大打折扣。

Paula Higgins表示，这可能会影响到孩子的遗产继承。

她解释道，虽然文中的买家说自己的孩子同意她购买房产，但事实是，在工资增长缓慢的情况下，遗产继承是家庭积累财富，为年轻成员提供未来财务保障的一种重要方式，也变得越来越重要。

而且，如果这位买家未来需要入住养老院，那么房产的保值和增值也非常重要，可以用于支付她未来的护理费用。

鉴于上述原因，Paula Higgins表示，为了保险起见，她建议买家在行动前咨询了解租赁产权的专家，尽早延长租约以保护自己的财产，这对买家和她的孩子来说可能更具经济意义。

此外，Paula Higgins还建议，像此类房产，买家不要忘记对其他一些问题进行调查。譬如，除了租约较短外，是否在租约协议中还附带一些关于地租的隐性条款，譬如，要求地租每5-10年涨一倍等等。

2、Knight Frank，Jeremy Dharmasena

Knight Frank的租赁权改革和诉讼主管Jeremy Dharmasena表示：

“从我的角度来看，如果你要购买这处房产，不采取任何延长租约的措施都将是一个坏主意。 ”

“该房产还有81年的租约期限，当租约期限剩余80年的时候，就会出现一个叫做“Marriage value”的概念。”

Marriage value又被称为Synergistic value，是指租约延长完成后房产价值的增加。

按照“Marriage value”条款，租赁权所有者在申请延长产权年限时，必须考虑房子未来价值的上涨，并支付相应的费用。

这是因为，房子的产权年限延长后价格也会跟着上涨，所以租赁权所有者还需支付房价涨幅的一部分，作为延长费用的一部分。

关于Marriage value的算法大家可以不必深究，但需要记住的一点是，一旦触发Marriage value条款，这可以使延长租约的费用翻倍。

Jeremy Dharmasena还举例称，假设这套公寓价值50万英镑，现在延长租约的费用约为11,000英镑，但如果持有一年后，则约为27,000英镑。

不仅如此，租约剩余时间越短，延长租约的成本就越高。

因此，如果文中的买家选择不延长租约，她的孩子可能会得到一套很难出售的房产。

Jeremy Dharmasena表示，由于几年前，政府提议对租赁权进行改革，并表示将废除Marriage value，未来情况也有可能会发生改变。但截至现在，这些提议还尚未落地实施。

房产圈的结尾提示：

作为英国一种主流产权形式，租赁产权房本身并无好坏，很多新建公寓的租约通常也都很长，最多甚至达到999年。

但租约有期限，也就有到期的问题。因此，在二手房交易中，我们要格外警惕短租约房产，这类房产无论贷款还是转售都非常难，更不要提保值和增值。

从两位专家的建议也可以看出，在不延长租约，且没有了解清楚延期费用的情况下，是不建议买家盲目行动的。

对于已经购买了短租约房产的买家，我们也建议大家耐心等待，看看英国政府未来会不会对租赁产权制度进行改革，帮助大家解套。

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