房价，会持续阴跌很多年……

当前中国的房市、股市和理财（背后是债券市场），你觉得哪个市场最没有希望？

不少人可能会说是A股市场，上证指数15年如一日，动辄都在“保卫3000点”，无数大A股的投资者，都深刻体会过一个段子：

本来想抄底，没想到一下子抄在了半山腰上；

然后再抄底，感觉抄到了地板价，却没想到还有地下室；

抄在地下室的，没想到下面还有地窖；

抄到了地窖的，没想到下面还有地壳；

抄在地壳上的，没想到下面还有地狱；

拼死抄到了地狱里的，结果是死了也没想到：

地狱居然真有十八层！

不过，在我看来，当前A股估值极低的情况下，中国当前最绝望的市场，绝不是股市，而是房市。

至少在两三年之内，中国股市还是有非常大的概率能涨起来一波，至于房市嘛，别说这一两年之内基本不可能涨起来，甚至5年之内、10年之内，都很难再来一波像样的涨幅。

2023年9月，国务院正式印发《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文），在房地产市场，这份文件被寄予厚望，市场称之为“新房改”。

新房改核心思想有两点：

一是保障收入一般的群体有房住，打消买不了房的焦虑。

二是让房子回归商品属性，满足改善型的住房需要。

在当前中国的经济环境之下，我个人认为，“新房改”的第一个目标，实现起来整体上没什么大问题，但第二个目标，我觉得难度恐怕不小。

作为过去20年中国人最重要的“投资品”，中国的房子，特别是大城市的房产，早已远超商品属性，怎么可能政策说一句回归商品属性，房子就会自动的去掉金融属性，变成“住宅商品”？

全世界几乎所有国家住房金融化的历史表明，加杠杆买房，是一种棘轮效应，金融属性越来越强是顺着棘轮方向前进，但要是去金融化，可能会要了无数买房人的命……

任何商品，不管房子还是股票，或者是古董文玩，只要被视作金融资产，其价格运行，必然会符合下图的这个规律。

所以，在这里，我要明确说出本文的结论——

不管一线二线三线四线五线六线七线八线城市的房价，在未来很多年里，都会持续阴跌。

房价为什么会涨/会跌？

说白了，就是人和钱这两个因素，有新人拿着钱买房子，“新韭菜”越来越多，越来越茁壮，房价自然就会一路上涨。

只要接盘侠越来越多，不管他们用2个钱包还是6个钱包，从政府到开发商，再到炒房客，一定都是恨不得把他们最后的一滴油都给榨出来……

这，也正是过去20年，中国房地产市场所发生的故事。哪怕以“被平均”的房价指数来看，相比20年前，一线城市房价上涨也上涨了10-15倍，二三线城市房价上涨大约在3-8倍。

到了2022-2023年，中国房价终于到了整体上的价格翻转时刻，这个时候，有人还在那里装模作样的，区分什么一线城市、核心地段，简直要让人笑死。

就像2021年的时候，我们大A股，眼看就要不行了，有人非要强调说什么大蓝筹股，什么“核心资产”，还有上涨空间……

有个屁的上涨空间！

2022年和2023年，那些相信各种“茅指数”核心资产的投资者，脸被打得还不够肿么？

说回房价，我们先来看人的问题。

根据贝壳研究院发布的《2021年新居住消费调查报告》，中国35个大中城市新房和二手房购房者平均年龄约在33.3岁，具体到一线城市，购买新房的平均年龄约为34.4岁，而购买二手房的平均年龄约为35.1岁。

简化一下，我们不妨假定所有买房人的年龄都是33-34岁，这样一来，我们就能够估算出来房价接盘侠的数量。

根据第七次全国人口普查数据，2020年底，我国15-54岁人口数量见下表。

数据来源：国家统计局

别的事儿不好说，但有一样事儿是确定的——现在30岁的人，3年之后，就是33岁，所以，从上面这个表格中，考虑意外身故的年轻人（约0.49%），我们就可以估算2000年-2038年33-34岁人口的数量。

很“凑巧”，2021-2023年恰好就是2006年以来中国33-34岁人口数量的顶峰——5000万人左右。

一年之后的2024年，33-34岁年轻人人口数量将遽降500万，变成4550万；

两年之后的2025年，33-34岁年轻人人口数量将再降700万，变成3860万；

……

一直下降到2036年，33-34岁年轻人人口数量才会触底，结果是2570万，只有现在的一半左右，然后，会有一个极为弱势的反弹。

从买房人口数量上看，别说一年两年房价涨不了，哪怕再有10年，房价也别想涨了！

如果把全国的房地产看作一家公司的产品的话，从2024年开始，你的客户不仅没有新增，反而开始持续的、大规模的减少，结果你非要告诉我，你将实施差异化战略，某些高端产品销量和价格还会上涨……

你最聪明，你说得对，你是最伟大的企业家！

人的问题说完了，再来看看钱的问题。

作为一种人人可以加杠杆购买，还可以向银行申请持续几十年的贷款，而且，相当一部分的城市居民，都持有2套以上的房产，而且也是当前中国居民最重要的资产，这说明，在当代中国，城市住宅，那是妥妥的金融产品。

既然是金融产品，而且绝大部分人都会加杠杆举债购买，那么，全国居民部门举债的能力，就决定了房市的钱多少。

我这里，用居民部门的债务/可支配收入的比例，来衡量居民部门的举债能力，同时用美国的数据作一个对比。

数据来源：美联储，国家资产负债表中心，国家统计局

以美国人这么爱花钱、爱消费、爱负债的习惯，他们应该是全世界最强悍的“背债人”，但是，当他们的居民部门负债占到居民可支配收入总额的135%附近的时候，次贷危机还是发生了。

从债务负担来看，2021年-2023年，中国居民部门的负债水平，也终于赶上并超过了美国2006-2008年的水平，在这种情况下，你还怎么指望整个居民部门继续加杠杆买房呢？

更何况，美国次贷危机爆发的时候，其实并不存在中国现在这样的人口下降情况，更何况，现在只要是个正常思维的老百姓，都清清楚楚知道了未来买房年轻人在大量减少，更不可能主动加杠杆去去买房了。

从宏观上一个集体来说，中国的居民部门，已经没能力给房地产市场继续送钱了。

好了，总结下来你看——

购房年轻人数量，是这么个状况；

居民部门买房的钱，又是这么个状况；

……

我说房价要持续下跌，有人非要说，国家政策可以救市，你倒是告诉我，国家怎么救？

国家生产一批硅胶娃娃，然后给他们大量发钱，让他们去买房么？

别扯这些了，还是看看中国几个一线城市最近几年的人口数量变化吧！

关于所谓的“核心城市”的房价是不是会坚挺，甚至还会上涨的问题，那我们还是看看经历过房地产泡沫的日本和美国（也只有这两个国家的经济规模能和中国比一下），是个什么样的情况吧！

日本的核心城市当然是东京，所以东京市区（首都圈）和环东京区域（近畿圈）应该很有代表性了吧？1988年日本房地产泡沫破裂，东京市区和环东京区域的房价变化是下面这样的！

数据来源：日本不动产研究所

1990年日本房地产泡沫破裂，再叠加上日本老龄化（与中国类似），此后的日本房价，哪怕以名义价格计算，也连跌了10多年，直到2003-2004年才触底——其中，东京这个绝对的核心城市房价，下跌幅度，基本与环东京区域完全一样，30年后还没超过当年的高点。

你觉得日本或者东京的房价，不够典型？

美国的纽约，那可是世界经济的中心，绝对算得上是美国的一线城市了吧？

数据来源：美联储

2006年之前，美国的房价一路上涨，2006年触顶，2007年次贷危机爆发，此后，美国城市房价开始漫漫熊途了，以名义价格计算，一直跌到2012年，如果要看经通胀调整的房价，其实一直跌到2013年，而回到2006年的高点，更是要经历15年时间！

具体到宇宙的经济中心纽约来说，次贷危机爆发后，照样跌，只不过下跌幅度，的确比其他城市要小一些，但其下跌时间也更长，别的城市都触底了，只有它还在跌。

有人可能说了，中国会印钱，中国的广义货币一直在持续增长……

Word天呐，你在想什么呢？

日本经济泡沫破裂后，连续疯狂印钞30年，M2扩张至原来的3倍以上！

美国次贷危机爆发后，美国连续QE疯狂印钞，M2扩张至原来的近3倍！

为什么印钞这么多，房价还在跌？

就是因为居民的债务杠杆太高，债务通缩对房价的打击远远印钞所带来的通胀呗！

印了这么多钱，不管什么一线二线三线四线五线六线核心地段非核心地段，以名义价格计算，日本房价也连续阴跌了30年，美国也阴跌了5年，难道，我们中国的房价，又一次要脱离地球引力还能上涨？

或者，北京上海深圳这些所谓的一线城市、核心地段，能够在人类历史上最迅猛的老龄化大潮之下，昂然屹立，持续走出相反走势？

你就信吧！