孟晓苏： “新一轮房改” 如何改？

推动新一轮房改，重新恢复双轨制，并惠及工薪收入家庭。各类保障房应该能够覆盖50%的大城市居民家庭

“中央如果每年能为保障房项目提供1万亿元，这部分将会流向购房家庭，让新市民、年轻人和外来人口升级住房，从而为城市可持续发展创造条件。”11月22日，国家房改课题组原组长、中房集团原董事长孟晓苏在“《财经》年会2024：预测与战略”上，发表了关于新一轮房改的演讲。

今年4月和7月，两次中央政治局会议上都提出了规划建设保障房，加大保障性住房供给的明确要求。8月国务院又发文给出指导性意见，提出更清晰的思路，要着力解决保障性住房供给不足的突出问题，要让工薪收入群体逐渐消除买不起商品房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗，要创造实现全体人民共同富裕的更好条件，而且还提出了要推动建立房地产业转型发展新模式，让商品房回归商品属性。文件出台后，业界分析，这是推动一轮新房改的信号。

回顾第一轮房改。1998年7月，国务院正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，决定停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，地产行业自此真正进入市场化阶段。孟晓苏是1998年房改的参与者，也是房改方案制定的参与人之一。在他看来，当年的房改让国家和人民获益良多，具体表现在两方面：

一是实现居民的居者有其屋。根据央行数据，截至2019年末，中国的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套。房改还在第一次分配环节促进了社会公平。“房改距今25年，当年老职工们以低廉价格购买的房改房，后来房价上涨几十倍甚至上百倍，房改让那一代人走上了共同富裕的道路。”孟晓苏说。

二是拉动相关产业发展。孟晓苏指出，房地产业不仅带动百余个产业发展，也通过刺激内需，拉动了中国经济增长。1998年，中国经济在全球排名第七，彼时外界普遍认为，到2025年中国才能成为第三大经济体，到2050年才有可能成为世界第二。但房改启动的头12年里，中国经济平均每两年超越两个国家，房改开启至今，中国经济增长了15倍。“可以说，地产行业就像老黄牛一样稳步拉动着中国经济的前行。”

孟晓苏强调，新一轮房改的重点应在完善住房双轨制上。住房双轨制是指，市场提供商品房，政府供应廉租房。实际上，通过参考国际先进经验，早在上一轮房改中，住房双轨制就已被提出，但在执行过程中出现了不少问题，住房保障体系一度被忽视。如此一来，低收入群体对房价难以忍受，商品房降价的呼声不断。

孟晓苏认为，如同糊涂医生拔了病人的好牙，明明问题是保障房供应不足，结果却打压了商品房的市场化。特别是近两年，限购政策出台后，居民对地产的信心流失，导致楼市销售额损失近10万亿元，相当于GDP总量的4.1%，还没算它的带动力。因此，重新恢复双轨制，推动新一轮房改，用它惠及工薪收入家庭。“各类保障房应该能够覆盖50%的大城市居民家庭。”

如何真正启动新一轮房改？

建保障房的核心问题是资金。孟晓苏主张，“建保障房主要是政府责任，必须要中央财政出钱。”他分析，如果每年由中央财政投资1万亿元，同时地方政府配套出资，再通过向保险、银行、信托等金融机构扩大融资，可达到5万亿元的投资规模。“这5万亿元保障房投资不收土地出让金，就能用在房屋建设上，可发挥出10万亿元投资的效应，很快就能规模化提供保障房。”

孟晓苏还呼吁让商品房回归商品属性。住房双轨制之下，工薪阶层，特别是低收入群体有可能以三分之一的价格拿到房子，保障房的提供也可以造成实际上的房价下降。他表示，“让商品房恢复市场流通，允许买卖，如果能实现住房双轨制，就可以实现市场归市场，保障归保障，房地产的调控政策将有可能回归理性。”