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第 7851 篇深度好文：5220字 | 14 分钟阅读
大型房企相继暴雷，尤其是恒大负债超2万亿，许家印因涉嫌违法犯罪，被依法采取强制措施。恒大的终局，预示着房地产草莽扩张时代的终结。宏观层面，三季度经济数据进一步证实了房地产市场的低迷。
前9个月，全国房地产开发投资87269亿元，累计同比下降9.1%。中国房屋新开工面积回到了2006年水平，商品房销售金额回到了六年前的水平。要不要救房地产？房地产终将往何处去？这些成为人们关注的热门话题。前段时间，被称为“14号文”的新房改简要版横空出世，引发热议。据经济观察网报道，8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文，以下简称“14号文”），近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。这份文件以国务院名义下发的，规格很高，其中保障性住房地位提升空前，与市场的定位关系明确，被多地官员称为“新房改方案”。
一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；“14号文”明确，保障房由政府划拨土地，微利开发。“配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定”。同时，保障房不得上市交易，只能在系统内流通，而且购买之后不得长期闲置。由此可见，“新房改”的主要目的就是为了实现满足低收入人群的住房需求。建设保障性住房，最大的难点是土地来源。除了政府划拨，盘活存量用地是另一种方式。“14号文”提出，“商品住房库存大的城市，可改建或收购存量商品住房用作保障性住房，盘活闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。”有学者呼吁政府可以在低价时收购商品房作保障性住房。二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。以往的表述是让商品房回归“居住属性”，而商品房回归“商品属性”意味着商品房市场将以市场资源配置为主导，让市场在资源配置中起决定作用。文件下发后，已经有多个热点城市宣布，取消土地价格限制，恢复“价高者得”的原则。成都、厦门还取消了销售价格限制，开发商建好房子以后，可以自由定价。相关配套政策的落地，预示着商品住房正在回归商品属性。
简而言之，“14号文”预示着商品房为主的单轨制成为过去，取而代之的是保障房和商品房双轨制。两个体系之间相互独立、互不流通。在10月底中央金融会议上，同样强调要构建房地产发展新模式。
双轨制模式在各界引发的巨大的讨论——中国要从学习香港模式，转向新加坡模式？大众关注的重点在于保障房的占比，这决定了中国房地产的未来版图。目前保障房在市场中占比并不高，商品房长期占据主导地位。华泰证券测算，从现有体量上看，保障房存量以公租房和经适房/两限房（限价商品房）为主，贡献了全国3%和5%的住房供应。而新加坡是典型的“居者有其屋”，80%是保障房，剩下的20%是商品房。即便是香港，保障房比例超4成。早在2018年，深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡对外宣称，深圳将以新加坡为榜样，其未来的规划是：新供应的住房结构中，40%是商品房、60%是保障性住房（包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房）。原重庆市委副书记黄奇帆认为，今后要让至少30%的城市居民住在保障房、公租房或人才房，让相对低收入的、刚刚工作的、农村进城市落户就业的群体能住在保障房里，而保障房的支出、租金只占住户大约1/6的年收入。从这方面来讲，中国房地产的未来版图中，保障房将会成为主流。房地产正在进行深度的结构性调整，今年以来房地产政策相继出台，也预示着住房制度改革从探索期，进入了发力期。
回顾改革开放45年，中国商品房的市场化已经相当成熟了，房地产已经成为支柱性产业。中国房地产建设上，真正意义上的“房改”，主要有三个关键节点。新中国成立初期，也就是1949年，我国城市一直在实行福利分房制度，单位以低租金的方式分配给职工居住。但计划经济制度下的，住房难的问题凸显，造成了全民蜗居。1978年，邓小平首次提出了“房改”的概念，明确表示：“城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。不仅新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年还清。”作为改革开放的先锋城市，深圳可以说是中国房地产市场化的源头，在一穷二白之际，深圳学习香港模式，通过公开拍卖国有土地的使用权，换得经济建设所需的资金。1998年金融风暴摧残下的亚洲经济动荡、危机四伏。此时中国的改革开放已经20年，经济大幅度减速。为了拉动内需，中国对外加入了WTO；对内启动了著名的98房改。
同年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，中国房改取消福利分房制度，实行住房商品化，拉开了中国房地产高歌猛进的20余年。以商品房买卖作为投资手段的民间“炒房团”应运而生，最具代表性的是“温州炒房团”，最夸张的时候，157名温州人开进上海，3天买走了100多套房子。2003年，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，正式明确房地产业是国民经济的支柱产业。经过20余年的高速发展之后，我国的房地产市场终于达到了“顶峰”，无论是人均居住面积，还是住房拥有率，都达到了世界较高水平。前不久，住建部在新闻发布会上宣布，我国现有的房屋总量已经超过了6亿栋。虽说这一数据不全是住宅，但相关话题还是火速登上热搜。另一组数据来自国家统计局，2020年中国城镇人均住房面积高达40平方米，已超发达国家。央行报告显示，城镇居民家庭住房拥有率为96%，户均拥有1.5套住房，也属于世界较高水平。2023年，中央政治局会议对房地产市场的最新判断，“房地产市场供求关系发生重大变化”。房地产市场告别了短缺阶段，正式步入过剩阶段。新一轮房改迫在眉睫，根本原因在于房地产市场“供需错配”。从需求侧来讲，我国人口结构出现了深刻的变化，人口增速放缓，加之年轻人购房观念的转变，导致房地产市场需求走弱。2022年，全国人口141175万人，比上年末减少85万人，这是新中国成立以来首次出现了人口负增长的现象。笔者曾与万博新经济研究院院长滕泰交流时，他曾说房地产行业总体过剩，这与“421”（四个老人，一对夫妇、一个孩子）家庭成员结构相关，未来下一代购房需求越来越少，从房地产投资来看，已经连续十几个月负增长了，供给过剩、需求不足的格局越往后越严峻。
房改的另一个原因在于房价，地价是推高房价的主要原因。
在1949年到1979年的30年间，中国的财政体制总体上实行“统收统支”的体制。
但1993年，中央紧张的财政状况达到顶峰。中国财政部数据显示，中央财政收入占国家财政收入的比重和国家财政收入占GDP的比重，从1985年的39.68%和22.79%，到1993年分别降为22%和12.6%。改革迫在眉睫。
每一次税收征管的改革，都是一次中央和地方财权的博弈。同年7月，在全国财政会议上，时任国务院副总理朱镕基首提分税制改革的想法。
分税制让地方财权受到影响，改革阻力不言而喻。两个月时间内，朱镕基一行走访了13个省、市、自治区去谈判，过程异常艰辛。
1994年，国务院决定省及省以下税务局分设为国税局和地税局。在当时的历史背景下，分税制改革有其必要性，但也为后来的经济埋下了隐患。
在分税制改革中，地方财政丧失税源，主要增收手段就是出让土地，甚至有地区以城市建设为名，抬高地价，导致地价高涨，地方财政对土地有很强的依赖性，也成为困扰中国经济的顽疾。
而在地产界，房企执迷于“高杠杆、高负债、高周转”模式，盲目搞规模扩张；部分市场主体投机炒房，银行和社会资金大量涌入房地产市场。房价不会跌成为了很多人的错觉。
房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，简单来说，老百姓买房时，一套房子的价格占一个家庭的年收入比。比如，一套房子价值100万，一个家庭的年收入是20万元，则房价收入比是5倍。作为国家房改方案的主要起草人之一，顾云昌曾讲述过98年房改的制定过程，房价收入比就是讨论的焦点之一。当时，讨论组的认为最合理的房价收入比是4-6倍之间。最终，时任建设部部长的俞正声拍板，以4倍的房价收入比来计算，尽可能地给买房者比较优惠的补贴，来调动大家的买房积极性。
2022年深圳、上海分别以36.5、35.2的房价收入比名列一二名。在98改革中“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。事与愿违，与越来越成熟的住房市场化相比，保障类住房短缺，且在执行过程中，出现了很多短板。据顾云昌后来的回忆，在98改革中，让人意想不到的是，购房补贴等反复纠缠的问题，各地各显神通很快解决了。反而是供应体制改革、经济适用住房建设等政策，在执行中遇到问题，“现在看来，尽管我们的保障房盖了不少，但是精准度不够，而且当中还出现了寻租行为、违规行为”。另一个原因地方政府不太愿意拿出好的地块和投入大量资金，这也导致了保障性住房供应效率不高。
2023年下半年以来，尽管房地产领域密集发布了多项宽松政策，9月单月房地产调控甚至超过170次，但市场反映低于预期，唱衰房地产的言论甚嚣尘上。房地产发展新模式的落地，无疑会改变的未来房地产的格局。
那么，中国房地产还有机会吗？梳理相关政策和业内人士的分析，房地产将迎来五个变化。双轨制的模式，让保障房回归到居住属性，满足刚需住房的需求；商品住房将回归商品属性，专注满足改善性住房需求，房地产市场将会迎来“低端有保障、高端有市场”新格局，房企的产品逻辑将会调整。过去房地产经营模式是规模、成本、速度，房子如同快消品，现如今野蛮生长的增量市场成为过去，存量资产运营处于起步阶段，房企更加注重的是服务力和产品力。住宅领域，蓝领公寓、老年公寓等细分领域；日本的丰田房屋、松下房屋等智能化房屋也会迎来新的机会。住宅以外，物流仓储、医疗健康等物业新需求，都开始成为大家的投资重点。“十四五”时期，全国计划建设筹集保障性租赁住房（保租房）近900万套（间），预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难。住建部也提出重点城市应将租赁型住房用地在新增住宅用地的占比达到30%以上。由于保障性住房是地方政府主导下的微利开发，央企和国企将回归保障轨，扛起建设大旗，个别民企也会将承接少量的政府代建项目。有专家预测，我国现有7万多家住宅地产公司，未来这一领域预计只能剩下6-7千家，并且集中在经济、人口、就业保持增长的地方。据智纲智库的预测，60%-70%的央企和地方国企主导租赁型住房和共有产权房；30%-40%的民营和上市企业主导高品质市场型住宅；3%-5%的专业房企主导康养、文化特色房地产。
来源：智纲智库
保障房主要针对低收入家庭的居住问题，而商品房满足的是中高人群改善型住房。不同的客户人群，说明了保障性住房和商品房是之间是互为组合关系，而非竞争。不少业内人士认为，保障房在住房总量的比例提高，短期内影响比较大的是刚需、首套购房者，近郊或远郊的商品房项目会受到冲击。但从长期来看，房价会趋于稳定。黄奇帆预测，任何物价涨落总是跳不出供求关系、货币现象、汇率和国际购买力等外部原因，未来几十年，房价不会大涨也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。过去20多年，支撑我国住房需求高速增长的，主要是快速推进的城镇化。城镇化率从上世纪90年代的30%，到如今的超过65%，随着城镇化进入下半场，总需求总体萎缩，但并不意味着没有机会。中国城镇化的还存在增长空间。业界讨论，2035-2050年中国城镇化水平达到75%-80%之间，照此估算，未来还有1.5-2亿左右人口进城。新型城镇化发展的方向已经转变为“以人为核心”。过去我国城镇化进程中，各个城市以经济发展会核心，造城运动导致地价和房价飙涨，年轻人进不去又留不下，出现了一个个“鬼城”和“空城”。
新一轮房地产的深刻调整，比城中村的改造，让本身基础设施好、治理水平比较高、人口流入、产业发展相对健康的城市，迎来新机会。
长期以来，房地产与金融机构深度绑定，为银行贡献了很大一部分利润。与此同时，房地产行业也放大的金融风险。2021年初以来，多家房企出现债务问题，监管层的处理手段，让大众看到中国没有大而不能倒的企业。为了化解金融风险，10月底的中央金融会议是国内规格最高金融会议，出现了不少新变化：首次提到了房地产新监管模式——主体监管和资金监管并存，确保项目资金封闭运行，避免挪为他用，确保保交楼顺利进行。为了缓解民营房企的融资压力，首次提出了“一视同仁，满足不同所有制房地产企业合理融资”。值得一提的是，会议确定了金融支持房地产的三大方向，提出加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。随着金融监管的转变，房企“高杠杆、高负债、高周转”的三高模式将难以为继，政策也像一条牵引绳，引导不少民营企业投身其中。中国是靠实体经济起家的，改革开放45年，中国从一穷二白成长为世界第二大经济体。
房地产成为中国经济的支柱产业。2023年上半年，房地产相关行业（包括建筑业、金融业、制造业等）对GDP的拉动作用为23.4%。但房地产突飞猛进的20年来，大量资金疯狂涌入房地产业，对实体经济造成了挤压。厉以宁曾在《金融领域新开放需要勇气和耐心》一文中谈到，世界经济发展实践表明，实体经济是国民经济的基石。无论是拉美国家的债务危机，还是1997年的亚洲金融危机，或是2008年的国际金融危机，都有一个共同原因，即国家或地区的金融发展创新严重脱离了实体经济，导致金融业过度自我服务、自我循环。国与国之间的竞争，从来不是靠房地产，而是实体经济。参考资料：
6.《新中国经济70年·住房制度改革｜亲历者顾云昌：我亲历的“98房改方案”制定过程》，中国经济周刊7.《对话黄立冲:新轮房改下保障房会超过商品房,房屋金融属性和财富增值效应会降低》，焦点财经&搜狐地产8.《“穷人买保障房、富人卷商品房”，新一轮“房改”将改变什么？》，焦点财经&搜狐地产9.《冯仑：中国房地产进入后开发时代》，转变认知，冯仑风马牛*文章为作者独立观点，不代表笔记侠立场。
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