卖房征税47%！最新法庭裁决出炉，这类澳洲卖房者恐无法享受税收减免

《澳洲金融评论报》报道称，行政上诉法庭做出一项裁决后，为快速获利而买卖房产的翻新者和“炒房者”，在出售房屋时可能会按最高47%的边际税率征税。

律师们还表示，根据这项裁决，即使“炒房者”持有房产12个月或更长时间，也将失去50%的资本利得税（CGT）折扣。

此前，行政上诉法庭允许一位86岁的自筹资金退休人员，将出售小户型公寓的损失与其他收入相抵，因为此次出售被认为是一次商业交易。

对房产投资者而言，任何被视为商业交易的买卖行为，都将失去资本利得税折扣，并需按投资者的边际税率缴税。

报道指出，这一裁决可能会对澳洲价值数十亿澳元的翻修行业产生重大影响，房产快速转手带来的巨额利润，推动了该行业的发展。

目前，澳洲税务局正在对这一法庭裁决进行审查。

（图片来源：《澳洲金融评论报》）

律师们表示，行政上诉法庭的这项裁决，可能会影响涉及家庭住宅的一系列房产投资活动。

比如将房产细分为开发或“倒卖”（投资者购买房产的主要目的是出售以获取利润，而不是将其视为长期住宅）。

类似情况可能会导致不少投资者失去家庭住房资本利得税豁免，并按边际税率为所有利润缴税。

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咨询公司BDO合伙人Mark Molesworth表示：“商业交易的门槛设得相当低，许多纳税人可能会发现，如果他们在这些情况下赚了钱，就会被作为收入而不是资本收益征税。”

Sladen Legal律师事务所高级准合伙人Edward hennebraska补充表示：“这一裁决让纳税人注意到，家庭住宅的资本利得税豁免面临着更为严格的审查，人们出售房产后支付所得税，与支付资本利得税之间的差异可能是非常大的。”

“行政上诉法庭的做法向那些从孤立交易中获利的纳税人发出了警告，包括那些以盈利为目的购买、翻新和出售房产的人。”

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财政部估计，自住房产的资本利得税豁免约为每年600亿澳元，与政府在学校教育上的支出相当。

《澳洲金融评论报》报道称，对家庭住宅的慷慨税收减免，创造了一个价值数十亿澳元的翻修行业，包括一些讲述如何翻修破旧房屋获利的电视节目。

通常而言，如果一处房产在整个所有权期间是纳税居民的主要住所，则免征资本利得税。

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行政上诉法庭受理的那起案件涉及悉尼居民Jennifer Bowerman，她成功地申请将小户型公寓的出售亏损与其他收入相抵，因为她购买该公寓是为了转手盈利。

在法庭裁决中，她被描述为一位“精明而具有企业家素质”的女商人，她管理着自己的股票投资组合、投资信托和租赁房地产投资。

2015年，她花了大约150万澳元在距离悉尼CBD约20公里的Woolooware Bay Foreshore Boulevard购买了一套期房。

2年后，她又花120万澳元在Dune Walk购买了同一项目下的另一套公寓，打算一直住到第一套公寓完工。

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她在2020年4月初卖掉了Dune Walk，损失了18.5万澳元，因为新冠疫情期间房价下跌了。

行政上诉法庭高级成员Gina Lazanas发现，根据《1997年所得税评估法案》第8-1（1）条，Dune Walk的销售是免税的，该法案允许个人扣除“在获得或产生可征税收入时”发生的亏损或支出。

Bowerman依据的是联邦法院的一项裁决，即纳税人购买房产是为了获利，且购买和出售“发生在商业经营或商业交易的背景下”，那么涉及房产出售的孤立交易的利润是可以征税的，因此在这种情况下发生的损失也是可扣除的。

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《澳洲金融评论报》报道称，税务当局不必遵循Bowerman案的裁决意见，因为该裁决意见是由仲裁庭做出的。

不过，税务专业人士可能会施加压力，要求税务当局在该问题上表明法律立场。

澳洲税务局的一位发言人表示，税务局“正在考虑仲裁庭这项裁决的影响，包括上诉是否合适”。