重大！卖房或被征税47%！最新法庭裁决出炉！这类澳洲人卖房恐无法享受税收减免！
要想赚大钱，就得投资房地产。
可是最近，这碗饭可不好“恰”了。
近日，澳洲行政上诉法庭的一项重大裁决，
引起了澳洲房产投资者和炒房者的高度关注。
因为这份裁决内容显示，
凡是为了快速获利的买卖房产的翻新者和投机性的“炒房者”，
在出售房屋时可能要被征收最高47%的边际税率。
图源：Australia Finance Review
而且根据这个新的裁决解读，
即使炒房者持有房产12个月或更长时间，
也会失去50%的资本利得税（CGT）折扣。
这可是够震撼的！
要知道，以往持有一定时间的房产出售时，
是可以享受较低的资本利得税率的，但这一裁决的出台将改变这一局面，
很可能对澳洲房地产市场和投资者产生深远的影响。
图源：Australia Finance Review
在这一次的裁决案例中，
一位86岁的自筹资金退休人员——悉尼居民Jennifer Bowerman，
成功地申请将出售小户型公寓的损失与其他收入相抵，
因为她购买该公寓是为了转手盈利。
所以法庭认定这次出售是一次商业交易。
图源：Australia Finance Review
别看Bowerman年纪大，
但人家是一位精明的女商人，
她管理着自己的股票投资组合、投资信托和租赁房地产投资。
2015年，她花了大约150万澳元，
在距离悉尼CBD约20公里的Woolooware Bay Foreshore Boulevard购买了一套期房。
图源：Tierra Mallorca, Unsplash
2年后，她又花120万澳元，
在Dune Walk购买了同一项目下的另一套公寓，
打算一直住到第一套期房完工。
2020年4月初，新冠疫情期间房价下跌，
她卖掉了Dune Walk，损失了18.5万澳元。
图源：Markus Spiske, Unsplash
行政上诉法庭高级成员Gina Lazanas认为，
根据《1997年所得税评估法案》第8-1（1）条，
该法案允许个人扣除“在获得或产生可征税收入时”发生的亏损或支出。
那么Dune Walk的销售是免税的。
因为Bowerman出售房屋是为了获利，
对房产投资者而言，任何被视为商业交易的买卖行为，
都将失去资本利得税折扣，并需按投资者的边际税率缴税。
既然涉及房产出售的孤立交易的利润是可以征税的，
那么，在这种情况下发生的损失也是可扣除的。
图源：Kostiantyn Li, Unsplash
不得不说，Bowerman接受的这一裁决案例可能会对澳洲估值数十亿澳元的翻修行业产生深远影响，
因为一直以来，正是房产快速转手所带来的巨额利润在推动该行业发展。
目前，澳洲税务局正在对这一法庭裁决进行审查。
澳洲税务局的一位发言人表示，
税务局正在考虑仲裁庭这项裁决的影响。
有报道称，税务当局不必遵循Bowerman案的裁决意见，
因为该裁决意见是由仲裁庭做出的。
但是税务专业人士可能会施加压力，
要求税务当局在该问题上表明法律立场。
图源：Breno Assis, Unsplash
而律师们则指出，
这可能对涉及家庭住宅的一系列房产投资活动产生负面影响。
例如，将房产细分为开发或“倒卖”（即买房是为了卖房赚钱而非自住），
可能导致投资者失去家庭住房资本利得税豁免，并需按照边际税率纳税。
图源：Annie Gray, Unsplash
咨询公司BDO合伙人Mark Molesworth对此发表意见：
“商业交易的门槛设得相当低，许多纳税人可能会发现，
在这些情况下赚了钱，会被视为收入而不是资本收益，因此将被征税。”
Sladen Legal律师事务所高级准合伙人Edward Hennebry则说：
“这一裁决会让纳税人注意到，
对家庭住宅的资本利得税豁的审查要更严格，
人们出售房产后支付所得税与支付资本利得税之间的差异，
可能非常大。”
“这个裁决就是对那些以投资盈利为目的购买、翻新和出售房产的人的警告。”
图源：Nolan Issac, Unsplash
据财政部估计，自住房产的资本利得税豁免约为每年600亿澳元，
和政府在学校教育上的支出相当。
减免家庭住宅的这一慷慨税收，
结果创造了一个价值数十亿澳元的翻修行业，
甚至包括一些讲述如何翻修破旧房屋获利的电视节目。
通常来说，
如果一处房产在整个所有权期间是纳税居民的主要住所，
就可以免征资本利得税。
图源：Taylor Flowe, Unsplash
总之，以非自住的买房卖房投资，以后在澳洲可能不那么好赚钱了。
投资者不想税收损失的话，
就要另寻他途了。
小编觉得，这项房地产税的变革，的确会在澳洲引发市场震荡。
这也可能表明，房地产赚钱的时代结束了。
一个时代有一个时代的红利，
只有变化才是永恒的，适者生存，去发现新的投资机遇吧。
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