转载自 | 城市财经
作者| 余飞
武汉再次喊停低价卖房
前两天才写成都一楼盘因为降价太多，被举报后，遭遇了停止网签的处罚，武汉又出现了类似的事情。
根据界面新闻、每日经济新闻等权威媒体爆料，近日武汉某楼盘因为降价太多，被老业主们维权，最终被暂停销售，折扣优惠收回。
这个楼盘，是位于武汉东湖高新区（光谷片区）的伟星光谷星悦广场，背后的操盘手是伟星房产。公开资料显示，2021年6月25日，伟星星悦广场的项目地块开拍，当时在与新城、龙湖等头部民营房企的竞争中，伟星以总价12.15亿元拿下地块，楼面价为5915.29元/平，溢价率高达43.3%。这是伟星房产首次进入武汉市场。
也就是说，伟星星悦广场是伟星房产在武汉的第一个楼盘项目，而且是在高点时期拿的地。
2022年12月3日首开推出3号楼，2023年4月2日加推2号楼，2023年8月19日再次加推3号楼，此前销售均价约2万元/平方米。
根据购房业主透露，较早批次的业主，多数人买房单价在2万元/平方米左右，高一点的可能达到了2.2万元/平方米，但11月24日开始，项目突然大幅降价，大概是1.3万-1.6万元/平方米。
此举引发老业主们不满。根据界面新闻披露，11月27日上午，在武汉伟星光谷星悦广场售楼处，一些买了房的业主们手握写着“退钱”的A4纸挡在门口，售楼处外还不时传出整齐的“退房”喊声。
老业主们集体反馈后，房管局也来到项目现场协调，三方谈好伟星星悦广场项目的销售暂停三天。
但据上述中介介绍，项目目前仍在正常接待，但之前的优惠价已经收回。
另据每日经济新闻披露，11月29日，开发商给出的协商处理方案是：
原购房业主可赔偿7.5折车位优惠券，有效期为3个月。
不过部分业主对这一解决方案并不十分认可，认为“这等于在促销车位”。
但从开发商给出的方案来看，显然是继续降价卖房。如果恢复原价卖，就没必要赔偿老业主们。既然选择以7.5折销售车位的方式补偿老业主，显然是继续低价卖房。
去年8月，合肥长丰县一楼盘推出直降4000元/㎡，同样被定性为非法销售而叫停。今年5月份的惠州，4.8折价格出售的大亚湾区臻悦府和6折卖房的惠阳区铂悦府，被老业主们维权，最终遭遇封盘。
10月份，惠州的保利阳光城5折卖房，遭遇老业主们投诉，最终被停业整顿，并将低价卖出的房源退掉。10月份，位于武汉汉阳区的新港临江汇大降价卖房，遭遇老业主们维权，售楼部自行歇业一周，并发布致歉声明，活动期间成交客户，将逐一沟通退回款项并安排专人处理退款事宜。10月份，厦门同安保利天汇，开盘2.7万，现卖1.7万，遭老业主们维权，要求退钱、补差价，最终开发商致歉，并收回优惠房源。11月份，位于成都东部新区的保利中粮湖光锦云，因为大降价卖房，遭遇网友投诉，被封盘停止网签。如此种种，让我们必须思考一些问题，老业主们为何不停地维权，最关键的是，地方政府为何还响应这种维权？
业主们的心理，是可以理解的。但从道理上讲，没有任何道理可讲。儒家说人性本善，法家说人性本恶。我更接受第三种观点，人性本私。很多时候，大多数人反感一件事情，或者因为某件事情义愤填膺的时候，不是因为真的反对，而是因为自己不是受益的一方。以买房来说。已经上车的业主，很多人恨不得价格一天一涨，让自己的资产水涨船高。而没买房的业主，则期盼着房价拦腰斩断，最好是能降到自己轻松上车才好。你买贵了，就不允许别人买便宜？要是当初买的房现在涨价了，是不是要把差价补上呢？无论是业主还是监管机构，无论心里头有多不愿意，都应该尊重市场，尊重市场合法合规的正常自行涨跌。老业主们的反应，不是关键，关键是地方政府居然不断采纳老业主们的维权诉求，这就让人很纳闷。
以此来看，归根结底，还是地方城市的惯性思维在作祟，不让大降价。
去年以来几十个城市或明或暗出台限跌令就可以看出，地方政府在降价方面有多不情愿。
他们无非是担心跌幅过大引发楼市踩踏事件，引发无法收拾的局面。房地产牵连着很多行业，比如银行，建筑行业，以及家具、钢材、家电等一系列上下游产业。尤其是银行，楼市背后兜底的是银行，银行承担着大量房地产贷款。然而，不让开发商大降价卖房，压力全都扔给了开发商。在前两天写成都那个楼盘降价卖房被封盘的文章中，我说过，开发商们都是本着赚钱第一的原则，一平米能赚你1万，绝不赚你9999的原则。能让开发商大降价卖房，只有一个原因，市场行情不好，房子难卖，开发商自己的经营遭遇了困难，需要快速回款来减轻自己的经营压力。比如10月份的厦门保利天汇，开发商在致歉声明中明确写着，为快速回笼资金。比如武汉10月份降价卖房被封盘的新港临江汇，背后的开发商是武汉瑞和汇置业有限责任公司，它是武汉港城实业的全资子公司，而武汉港城实业背后，是湖北港口集团，国资背景。
按理说国资不应该差钱，但武汉瑞和汇置业在解释降价卖房的公告中，明确透露降价原因：
为应对年底大量工程款的需求。
再看武汉最近降价卖房被喊停的伟星星悦广场，背后的开发商是伟星房产。
表面上看，伟星房产今年的销售额比去年好很多，今年1-10月，伟星房产全口径销售金额达293.9亿元，位列TOP100房企的第43位，相比去年的225.3亿元增加了近70亿元，名次也提高了29个位次；前十月的权益销售金额也有264.7亿，位列TOP100房企的第33位。但是由于之前在全国激进拿地，而且很多地块都是在高点时期拿的，经营仍举步维艰，各地项目基本都在降价卖。
伟星房产在宁波的项目星润名著，今年5月开盘，目前已经开盘三次，共入市了396套房源，但目前只卖出了120套，去化率只有约30%。在合肥的伟星滨江道项目，首开情况最好时去化率为68%，此后去化率逐渐下滑，今年年中拿到销售许可证的15号楼去化率已经低于60%。武汉的这个项目伟星星悦广场，2022年12月3日首开，推出了3号楼。2023年4月2日，项目加推，推出2号楼。2023年8月19日，项目再次加推，推出1号楼。三栋住宅已全部入市，项目整体的去化一般。根据武汉市住房保障和房屋管理局数据，伟星项目住宅已售房源230套，剩余可售房源322套。也就是说，该项目推入市场近一年时间来，住宅整体才卖掉了41%。对于开发商来说，在当下各种融资渠道基本封堵的背景下，卖房回款几乎成了唯一的资金来源。
房子不好卖，自然只能多降价卖房，降价跑量来加速回款，以应对经营压力。然而，这样的做法，都不能够。
房子卖不出去，回不了款，开发商经营困境无法缓解，最后只能造成更多暴雷房企，更多问题楼盘，将问题变得更加复杂。房子卖不出去，开发商怎么避免暴雷，怎么去完成保交楼任务，怎么有钱去拿地？日中则昃，月满则亏，万事万物，都遵循这个理，非要逆周期形势，疲于奔命不说，最后还是改变不了趋势。
价下跌，非要强行干预，房企受苦，最终心累的还是购房者，因为这会增加买到烂尾楼的概率。
最关键的是，阻挡房价下行，并没有达到他们想要的效果。
目前94%的城市二手房价格在向下调整，卖地收入持续下跌。而且还加剧了房企债务违约的局面。
打开跌停板，是让利于民的做法。对于房企来说，只有把房子卖出去，才能有钱去偿还债务，去完成保交楼，去拿地。
如果一直僵着，只会积压风险，未来需要更大的代价来弥补今天犯下的错。
