多角度深度分析：加州房价为什么这么贵？

2024-01-01 03:01

众多因素使得加州的住房增加速度，难以跟上人口的增长。图为加州建筑工人在建造新房。(Justin Sullivan/Getty Images)

住房负担过重，已成为加州居民流失的一个主要原因。据加州房地产经纪人协会最新报告，11月加州独栋住宅房价中位数为82万多美元，其另一份报告称，只有15%的加州人买得起房子。问题是，加州的房价为什么这么高？

CalMatters称，现在加州的房价是普通家庭收入的七倍多，而在20世纪60年代末，平均房价约为家庭收入的三倍。根据加州公共政策研究所（Public Policy Institute of California），2021年的一项调查，十分之九的加州人认为，住房可负担性是一个问题，近三分之一的加州人正考虑因此离开加州。

情况为什么会变得如此糟糕？据CalMatters分析，主要有如下五大原因：

人多地少建筑成本高

根据加州财政部的数据，过去10年中，加州人口增长了约6.7%，而新建住房仅增长了4.8%。

根据加州大学伯克利分校特纳住房创新中心（Terner Center for Housing Innovation），2020年的一份报告，在过去十年中，加州多户住宅的建造成本，飙升了约25%。

2018年，全州平均每平方英尺的建造成本，比十年前高出44美元。然而，根据特纳中心的数据，在湾区，每平方英尺的成本，跃升了81美元，而且，经济适用房的建造成本，比市场住房的建造成本更高。

建筑成本增加的原因很多，也很复杂，但其中两个主要原因是，材料涨价和劳动力短缺。

2009年至2018年期间，获准建造的单位激增了430%，但工人数量仅增长了32%。专家们将建筑劳动力的缺乏，归因于反移民言论、整体劳动力市场趋紧，以及工资低迷。

而且，建筑成本只是房价的一小部分，独栋房屋的大部分成本是土地费用。购买土地，以及建筑准备工作的高昂成本，不仅使房屋成本增加，还影响了住房的类型。开发商会优先考虑高端项目，因为即使是最便宜的预制房，也需要支付高昂的固定成本。

尤其是旧金山湾区，旧金山是三面环水的绵延丘陵地带，而整个湾区则处于一面傍海，三面环山，中间一个空心大海湾，再加上覆盖圣马刁及北圣塔克拉拉郡在内的250平方公里的中半岛绿地保护区，所以，整个湾区可以利用的土地就相对比较少了；这样的地形，也使得建筑施工的地点、时间、方式和规模都受到额外的限制。

这一切都使得住房的增加速度，难以跟上人口的增长。在过去的十年中，旧金山湾区房屋供不应求。

邻避主义

邻避（Not In My Back Yard，NIMBY）原指居民反对将造成污染或危害健康的设施，建于他们居住的社区，例如核电厂、焚化炉、监狱及垃圾堆填区等。

不过，现在是很多居民不同意当地政府，或建筑商的开发项目，认为这些开发项目会降低房屋价值，或导致交通拥堵，或破坏社区特色，或影响社区生活环境、生活质量等等。

今年早些时候，旧金山市监事会叫停了一项用10栋联排别墅，取代诺布山（Nob Hill）一栋单户住宅的计划，部分原因是当地人担心，该建筑会给附近的公园带来阴影。圣荷西去年批准了六个微屋开发项目，其中一个因附近居民强烈反对，而无法进行。

2017年，马林县获得了加州住房开发配额的特别豁免。一位县议员称，经济适用房不符合马林县的郊区特色。2022年，加州州长纽森宣称“邻避主义正在摧毁这个州”。

政府住房资金投入没有保障

根据加州住房合作组织（California Housing Partnership）的数据，2013年至2018年间，州政府对经济适用房的投入，从年均13亿美元降至不足5亿美元。而且在许多城市，大部分投入的资金最终都没有用于建造新房上，而是被用于所谓的行政事务上。

2019年，加州政府以立法形式，保障经济适用房的资金。SB 2法案，每年为经济适用房提供约2.5亿美元的专项收入；1号和2号提案，提供了价值约50亿美元的住房债券，以及5亿美元的州低收入住房税收抵免。

不过，加州住房合作组织首席执行官施瓦茨（Matt Schwartz）说，到了2022年，这些资金枯竭，开发商失去稳定的资金来源。

法规繁多地产开发举步维艰

《加州环境质量法（CEQA）》要求许可机构（通常是地方政府）按照CEQA审查新项目，并向审批机构（通常是规划委员会或市议会）和公众，充分披露项目影响。

除个别小型项目外，大多数中型和大型项目，必须披露包括交通拥堵、野火疏散、消防、噪音、空气污染、温室气体排放、水污染、生物和文化资源，以及对基础设施的影响；并提交报告、制订计划以减轻存在的影响。

而且，该法还允许个人在任何时候，对住房建设项目提出异议和诉讼。建筑商如果输掉官司，前期付出的土地费、建筑设计费，及办理的各种许可证、合同等就都作废了。根据立法分析办公室（Legislative Analyst’s Office）的数据，CEQA的上诉，平均会使项目延迟两年半。

橙县县政委员会主事瓦格纳（Donald Wagner）对表示，该法的实施使得建筑商要承担的诉讼费，可能高达几百万美元，加上因延期产生的费用，包括市场原料、劳动力上涨的费用，最后都会加在房价上，由业主或租户来承担。这也是加州房价过高的原因之一。

除了《加州环境质量法》，还有分区限制、冗长的项目设计审查、停车位和其它社区配套设施要求，以及多如牛毛的审批程序。

复杂繁琐的住房审批流程，可让政客们和审批委员会的审批耗时数年，项目常常因市议会中的一个反对声音而搁浅；开发商花大量时间，来说服持怀疑态度的邻居。

在加州，经济适用房开发商，在接受公共补贴时，还需要遵守一系列的要求，如更严格的能效标准和建筑工人的更高工资；通常还需要建造一些便利设施，如社工办公室和自行车车库等交通辅助设施。

其中最突出的是旧金山，加州住房和社区发展部（HCD），10月发布报告称，旧金山有“18项政策和做法”违反了州法律，而且“旧金山的住房项目，从提交到施工的推进时间是全州最长的。” 仅获得批准，或“获得资格”，平均需要523天，比第二慢的司法管辖区多50%。获得批准后，又需要605天（近两年），才能颁发其它建筑许可证。

税收结构

1978年，加州通过了全称为“人民限制财产税计划”的第13号提案（Proposition 13）。该法案在地方政府征收房产税方面，有两大限制：

限制一：规定房屋的估价以房屋买卖时的价值为准，只要屋主不卖出房子或不在现有地基上加建、改建房屋，该房产便不得重新估价，不过，每年的房产价值可以按通胀因素上调最多2%；一旦房屋卖出，新的房主则要按当时的市场价缴税。

这项规定与全美大多数州房产每年重新估价，或每几年估一次价的做法大相径庭，对每一位房主来说，是“一次估价定终身”，让房主不必担心，因为房屋价格的变动引起税额的变动。

限制二：屋主所缴房产税额，不得超过房屋价值的1%，也就是说，房产税的税率最多为1%。

不过，从另一方面看，第13号法案限制了地方和州政府对财产税的征收，因此各地市政府更倾向于批准商业开发，而非住宅开发。

商业开发项目不仅给政府带来销售税收入，还有营业税收入、所得税收入。相反，住宅开发，通常被视为城市预算的净损失，因为要提供公共安全、道路和公园等公共服务，而这些服务的成本，可能会超过从居民那里获得的税收收入。

限制房产税的另一个后果是，地方政府会寻找其它资金来源，其中的一个来源就是房地产开发商。加州征收的房地产开发商费用是全国最高的，这使得建造新住房变得更加困难。

来源：美国新闻