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“中债增”如何给房地产增信?

“中债增”如何给房地产增信?

财经
8月底9月初,中债信用增进投资股份有限公司对民营房企发债提供了全额担保,体现了监管部门对房地产增信力度仍在加大。这一措施能否遏制房地产信用不断下滑的势头?无论是房地产界,还是金融界,都在拭目以待。
作者:田国宝
封图:图虫创意


导读

壹  ||  今年5月,龙湖、碧桂园、新城、旭辉、美的置业等房企成为示范性发债企业,由中债增及金融机构为房企发债提供信用风险缓释工具,助力部分民营房企完成发债。
贰  ||  不过,从根源上来说,房地产市场下行及由此形成的预期和信心并没有恢复,全额担保的增信方式等于在发行人和投资人之间增加了一道保险,但也将风向传递到中债增等全额担保方。
叁  ||  多数民营房企依然面对两个难题:其一,全额担保发债的模式是否具备持续性?能否让投资人重拾信心?其二,保交付并不一定能覆盖所有项目,如何让购房者相信项目不会停工,并不是一件容易的事。

9月13日,新城控股公布了2022年度第二期中期票据发行结果,6家有效申购人合计申购金额13.6亿元,最终确定发行金额为10亿元,票面利率3.28%,有效期3年。

同一天,碧桂园公布了发行2022年第一期中票的计划:发行上限15亿元,申购利率3%-4.3%;

与此同时,旭辉也计划发行一期3年期中票,申购区间利率在3%-4.5%,发行金额不超过15亿元。

早在8月下旬,龙湖率先完成发行一期15亿元中票,利率3.3%,期限3年;9月8日,美的置业发行的2022年度第三期中票正式上市,发行金额10亿元,利率3.33%,期限3年。

无论是已经完成发行的龙湖、美的置业和新城控股,还是正在发行的碧桂园和旭辉,这些民营房企的本轮中票发行,均获得中债信用增进投资股份有限公司(以下简称“中债增”)的全额担保。

此前,因受民营房企债务违约、展期等信用风险事件影响,绝大多数民营房企发债遭遇无人申购的尴尬境地,即便是碧桂园、龙湖、新城、旭辉等没有发生流动性风险的房企,同样发债困难。

今年5月,监管部门将上述房企列入发债示范企业名单,推出信用风险缓释工具来解决投资人信心问题,但由于信用风险工具对债券的额度及时限覆盖有限,对房企的增信效果并不明显。

而8月底9月初,中债增对民营房企发债提供了全额担保,体现了监管部门对房地产增信力度仍在加大。这一措施能否遏制房地产信用不断下滑的势头?无论是房地产界,还是金融界,都在拭目以待。

增信

9月2日,新城控股公告了发行2022年度第二期中票的计划,并于9月8日-9日开始申购。该笔债券的主承销商及簿记管理人为中信证券,联席主承销商为中国银行,托管在上海清算所。

根据申购情况,合规申购有8家,总申购金额27.6亿元;有效申购有6家,有效申购金额13.6亿元,最终确定发行利率为3.28%,实际发行金额10亿元。

9月14日,2022新城控股MTN002正式上市。这是新城控股年内发行的第二笔中期票据,早在5月底,作为示范性发债房企,新城控股已发行一笔10亿元的中票。

新城控股两次发行中票,均有中债增信提供帮助,不同的是,5月发行中票时,中债增提供的是两年期本金为3000万元的信用风险缓释工具,而9月这一次,中债增提供的是“不可撤销的连带担保责任”。

8月底龙湖发行的2022年度第一期15亿元中票,中债增同样提供了不可撤销连带担保责任,担保范围包括中票的本金、利息、违约金等一切相关费用,也覆盖到整个中票存续期间。

9月8日上市的美的置业2022年度第三期中期票据,以及正在发行的碧桂园2022年度第一期中票,中债增也提供了同样的担保。

根据中债增的信用增进函,未经投资人同意,中债增不可以对保函内容进行任何修改、改动、解除或终止;如果发行人在规定期限内没有按时支付票据的利息、本金,除非投资人豁免,中债增必须对票据的本金和利息进行代偿。

即便是投资人将持有的票据进行质押或转移给第三方,质押方和第三方也享有与投资人同样的权利。

这一增信方式,一定程度消除了投资人对房企偿债能力的担忧,房企发债信用获得提升。

中债增是国内首家信用增进公司,2009年,在人民银行指导下,银行间交易商协会联合中石油、国网英大、中化股份、北京国有资本、首钢集团、中银资产等联合发起成立,信用增进收入占比超过五成。

截至2022年6月底,中债增自成立以来累计增信金额达到了3290亿元,存量增信余额为751亿元。其中中票的余额占比最高,达236亿元,涉及26家发行主体;其次为PPN(非公开定向债务融资工具),涉及金额193亿元。

根据历年财报,中债增代偿情况较少,近三年仅有一笔2000万元代偿,而且,中债增在为企业担保时,通常要求相应的反担保。所以,即便发生代偿,也可以通过处置抵押物或向第三方反担保方追溯来弥补。

在中债增服务的客户中,地方城投公司由于拥有土地、房产等资产,一直占据着重要的位置和比例。在中债增往年的客户名单中,极少有房地产企业的身影,尤其是民营房企的身影。

突破口在今年5月,彼时,龙湖、碧桂园、新城、旭辉、美的置业等房企成为示范性发债企业,由中债增及金融机构为房企发债提供信用风险缓释工具,助力部分民营房企完成发债。

但由于信用风险缓释工具对债券存续期限及本金余额覆盖有限,而且需要投资人出资购买,所以并没有获得投资者的青睐。彼时,参与房企完成发债主要是在监管指导下完成。


代价


在这一轮民企发债中,由中债增等进行全额担保的方式,在多位金融机构及房地产人士看来,解决了投资人对房企偿债能力缺乏信心的难题。

不过,从根源上来说,房地产市场下行及由此形成的预期和信心并没有恢复,全额担保的增信方式等于在发行人和投资人之间增加了一道保险,但也将风向传递到中债增等全额担保方。

对中债增来说,在为企业担保过程中,面临的最大风险就是代偿风险,所以,中债增这类机构有着与生俱来的风险意识。在风险文化、风险管理组织架构、风险政策、风险制度、风险流程控制及风险管理结束等方面不断进行着完善。

为有效控制风险,中债增主要以“担保公司担保、第三方保证担保、股票质押、股权质押、房产土地抵押等形式作为风险缓释措施”。目前存量增信项目中,绝大部分都提供了相应的风险缓释措施。

经济观察网多方求证获悉,8月底9月初这一轮中票发行中,房企也均向中债增提供了风险缓释措施,即中债增对房企发行债券提供全额担保,房企通过第三方或实物资产进行反担保。

本次龙湖和新城发行的中票,发行方均向中债增提供相应的不动产资产作为反担保抵押物;如果届时中债信用需要为发行人代偿票据,则可以通过处置反担保抵押物来挽回损失。

8月底到9月初,美的连续发行了两期中票,其中第二期中票发行的10亿元,由招商银行、民生银行和浙商银行提供信用风险缓释工具,为票据进行类似全额担保,其中招商银行担保5亿元,民生银行和浙商银行各担保2.5亿元。

美的的第三期10亿元中票由中债信用进行全额担保。不同于龙湖和新城以不动产作为反担保措施,美的置业的这两期票据发行中,均由美的集团对担保方提供了反担保。一旦发生违约,担保方可以向美的集团进行追偿。

此次碧桂园发行的15亿元中票,反担保措施更为复杂,碧桂园将相应的实物资产抵押给佛山交投、佛山地铁投资等两家佛山市城投公司,由两家城投公司为中债增给碧桂园提供了反担保。

对中债增公司来说,与实物资产抵押物作为反担保措施相比,更倾向由第三方公司来进行反担保。

除了反担保措施外,担保费用也是房企的发行成本之一。

这次发行中票的几家民营房企中,年化利率普遍在3.5%以下,与历史发行类似票据相比,成本有所下降,但如果加上担保费用后,综合成本并不会低太多。

经济观察网多方了解获悉,这一次中债增提供担保的担保费用折合成年化利率在1.05%左右,不同房企有小幅变化,但总体相差不大。不过,这一说法并没有获得中债增及发行房企的证实。

可供参考的是,美的置业发行的2022年第二期中票,招商银行、民生银行和浙商银行提供信用风险缓释工具的费用是年化1.5%;5月,新城控股发行中票,中债增提供信用风险缓释工具的费用折合成年化利率是1.53%。


难解

2022年前8个月,在房地产国内信用债发行总额中,央企国企及地方国企合计占比接近九成,民企占比从危机前的50%左右下滑至不足5%。除了滨江等个别房企,民营房企几乎消失在信用债市场。

2022年以来,受房企爆雷、房地产项目交付延迟、购房者断贷等一系列事件影响,购房者信心和预期受到影响,虽然房地产市场从5月开始缓慢复苏,但7月、8月,又调头向下。

销售规模超千亿的某房企人士告诉经济观察网,9月以来,市场成交还在持续下行,房企生存日益艰难,挽救市场、拯救房企信用,成为各方共同目标。

该人士解释,房企信用一头连接融资市场,另一头连接着房地产销售市场,这两个市场都是房企主要现金来源,“民企与国企差就差在这里,国企既能融到资,房子也能卖出去,但民企两头都不行”。

对民营房企坍塌的信用,监管部门也意识到潜在的风险性,并开始逐步加大救助力度。针对房地产市场,推出了规模庞大的保交付行动;针对融资市场,则试图采取全额担保的方式唤醒投资人的信心。

但多数民营房企依然面对两个难题:其一,全额担保发债的模式是否具备持续性?能否让投资人重拾信心?接受采访的多数机构及房企人士均表示,具体效果还有待进一步观察。

其二,保交付行动,一定程度上可以让购房者恢复信心,尤其是为停工项目注入资金后,可以实现沉淀资产的变现,但保交付并不一定能覆盖所有项目,尤其是新开工项目,如何让购房者相信项目不会停工,并不是一件容易的事。

9月14日,住建部新闻发言人王胜军表示,8月,住建部会同财政部、央行等有关部门出台专门措施,以政策性银行专项借款的方式,支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付,“目前专项工作正在紧张有序的进行当中”。

根源依然在市场预期和信心。上述千亿房企人士表示,只要各方依然在努力,房企自身不放弃,市场信心和预期总有一天会恢复。

多数房企人士认为,无论是全额担保发债,还是保交付行动,都是暂时性措施,并不能从根本上解决民营房企的信用问题,但给企业赢得了一定时间和空间,在当前形势下,时间和空间恰恰是民营房企之所需。


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