跌残了。。
前两天我们写了篇《租金暴跌》，提到了北京这类一线城市的写字楼因为需求不足供给过剩，租金出现了很大幅度的下跌。
有意思的是这段时间不光租金在暴跌，最近在外围大多数市场新高的同时，我们国内的资本市场也快跌残了，大家都躺平不动了。
另外这两天还有小伙伴留言问了个挺有意思的问题，说怎么现在写字楼租金下跌的同时，REITs这类底层资产是收租的东西波动也很大。
这东西不是做基础设施收租的嘛，难道基础设施也受到供需的影响，不是说这东西需求很稳定嘛。
比如说嘉实有个做仓储基础设施的REITs，在最近很短时间内就出现了很大的波动。
其实发生这个情况也并不算意外，这类REITs是跟着底层资产的趋势波动的，底层资产也是受到供需因素影响的。
拿这个价格大幅下跌的这个嘉实做仓储基础设施的REITs来说，它的底层资产是各地几个租给京东的仓库。
在每年收到租金以后，会分给持有REITs的那些人，之前算分红率的话大概在6%左右的样子。
这里可能有人要说了，这种仓库类的底层资产不是挺稳的嘛，为啥价格也会产生这么大的波动啊。
原因很简单，底层资产是仓库的这类REITs产品，价格很大程度上是跟着租金趋势和预期波动的。
最近一段时间，这个产品底层资产锚定的仓库周边新签约的，租金下滑了不少。
因为这个原因，大家预期后续REITs锚定的底层资产，也就是仓库租金的变化会传导到上游的REITs
之前我们写这篇《写字楼租金暴跌》的时候，说租金这玩意和经济增速关系很大，因为经济增速本身代表着需求的边际变化。
在供给短时间没有发生变化的时候，需求的边际变化就是影响价格的主要因素。
仓库也是类似，在经济增速快的时候，市面上物流周转量比较大，对仓库的需求自然也就比较多。
经济增速慢下来的时候，市面上物流周转量自然也就下来了，对仓库的需求也会减少。
现在的实际情况是：之前产品发行时候，本来大家的预期是合同期内每年租金可以上涨3%。
结果去年到期的武汉仓库因为周边仓储租金普遍下跌了20-30%，所以和京东新签的合同价格也下调了13%。
武汉这边签完之后，后面就是廊坊和重庆那边的仓库要签，目前看当地的租金下跌幅度更大。
这就导致了市场上投资者都在预期，后续如果续约的话可能新签合同价格下行的比例会更大。
ReitS的底层资产租金下跌之后，后续分给持有人的分红自然也会出现相应的减少。
而且没记错的话这个REITs是一个封闭式产品，还有46年的封闭期。期间只能是拿分红，并不开放赎回。
这等于说产品底层资产的租金价格下滑，叠加对未来经济增速下滑以后经济预期的下滑双重打击。
所以在大家预期没那么好的情况下，我们看到价格短期快速下杀也就非常正常了。
其实这个REITs基金的价格下跌并不是个例，过去一年多时间REITs这类产品基本是全面下跌。
而且从幅度看的话，大家也都差不多，基本上都是在20-50%之间，之前有溢价的下杀幅度更惨。
比如张江产业园的REITs今年跌了23%，还有中关村产业园的REITs去年就已经跌傻了。
原因就是经济增速放缓以后需求下滑，导致这些REITs的底层资产由于需求不足，出现了租金大幅下降和空置率大幅提高。
所以我们才会看到，不光仓储类REITs在跌，产业园类的REITs在跌，写字楼商场类的REITs还在跌。
从某种意义上说，经济增速放缓需求下滑以后，对整个社会的底层资产包影响都很大。
如果看过这些产品的定期报告你会发现，这类REITs的底层资产面对的是租金下滑和空置率提升的双重暴击。
原因就是经济增速放缓短期需求减少以后，从供给端看很快出现了一定程度的过剩，供给过剩需求减少自然面对的就是价格下跌。
很多人都觉得REITs是一个风险可控的类固收资产，投向这类资产的基本都是风险偏好比较低，倾向于收息的客户。
然而很多人买这类REITs的时候，没有考虑到底层资产其实是实体经济和整个社会需求的晴雨表。
实体经济需求旺盛的时候，我们往往会看到不管是写字楼、仓库还是产业园的租金都在上涨。
因为短期内你没办法建成更多的写字楼、仓储和产业园，实体经济活跃带动短期需求上升以后，价格自然会上涨。
同理写字楼、仓储和产业园建成以后供给就已经形成了，所以供应端短期内并不会发生什么大的变化。
如果实体经济需求下滑导致租赁需求出现下滑，自然我们会看到供大于求导致的价格下行。
所以很多时候即使是REITs这类基础设施，也要考虑底层资产会受到实体经济多大影响。
可事实上很多人在买入这类产品的时候，可能从来就没考虑过，REITs的底层资产经营会受到宏观经济影响持续发生变化。
要知道不同资产受到宏观经济波动影响是不一样的，比如高速公路、仓储物流、产业园区、发电能源类和供水供电类基础设施中间的差异就很大。
比如产业园区和仓储物流资产是通过出租场地来赚取收益的，如果租赁市场不景气导致出租率下降空置率提高，自然会影响回报率。
供水供电类基础设施因为需求是刚性的，毕竟需求再下滑用水用电你也不会减少多少，所以影响相对小一点。
因此如果你关注这类REITs产品，很重要的就是要密切跟踪底层资产的经营情况，这是才是你投资的最大依据。
之前我们写过篇《最近很火的REITs到底是个啥》，其实就讲过这个事情。
目前REITs能投的不动产，基本集中在仓储物流、产业园、收费公路、机场港口这些基础设施，还有就是供水供暖这些有稳定现金流的市政项目。
如果要考虑购买REITs产品，就要考虑其底层资产，还有当时的经济环境到底是不是匹配。
现在我们看到产业园、仓储类的REITs价格大幅下行，就是因为经济环境发生变化带来影响的缘故。
另外就是要注意的一点是：目前上市的公募REITs产品，在沪深交易所是可以交易的，就像你在股票软件里买卖股票一样。
既然可以在交易所交易，那就一定是会出现价格波动。如果你打算买的REITs产品短期出现大幅上涨，那么千万不要追涨。
因为进入交易所以后，短时间决定价格的，就是在某个阶段卖的人多，还是买的人多。
如果说你买入以后，短期因为预期不好卖的人比较多，很可能会出现价格下跌。
这时候如果你急用钱需要卖出，很可能出现赚到分红，但是高买低卖亏损的可能。
当然了，如果说REITs下跌了一段时间，价格已经偏离了内在价值。
由于这玩意底层资产带来的现金流稳定，所以搞清楚底层资产的逻辑逢低抄底当理财买，也是没啥问题的。
不过要注意的是首先要搞清楚底层逻辑，其实是不能带着情绪去追高甚至带着溢价买入。
因为REITs这东西往往是在整个市场泥沙俱下的时候，才会看到一些相对比较有性价比品种会浮出水面。
比如那些供水供电类有稳定现金流的市政项目，在价格下行到一定程度的时候可能就是机会。
毕竟不管经济增速快慢，多数人也不会缩减自己的用水用电开支，这块需求还是相对稳定的。
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