为什么说加息不一定会影响房价
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李老师最近专心带娃，没有太多时间发文章，先跟大家说一句抱歉。但是李老师每天晚上都抽出时间来阅读微信群里面的讨论，尤其是李老师的两个房产群，每天都有几百条的聊天记录。这里面讨论最多的就是加息对房价的影响。李老师发现，大部分对加息的了解还不够深入，所以就决定花时间来仔细聊聊加息对房价的影响。
美联储加的是什么息？
美联储的 Federal Open Market Committee 是负责加息的机构，他们加的这个利息叫做 Fed Fund Rate，它的定义是: the rate at which commercial banks borrow and lend their excess reserves to each other overnight。翻译过来就是银行之间的隔夜拆借利率。
下图就是从 2022年的1月1日 到今天 （9月28日）的隔夜拆借利率。大家可以看到经过 5 次加息以后，已经从年初的 0.25% 涨到了现在的3.25%.
这里需要注意的一点是，美联储指定的隔夜拆借利率是一个指导价，而银行之间的实际拆借利率取决于各个银行的讨价还价。 这种讨价还价的产物就是 Effective Fed Fund Rate （EFFR)。EFFR的定义是volume-weighted median of overnight federal funds transactions。
下图是EFFR 的走势，跟Fed Fund Rate 非常接近，但是有一点点数据上的差异。
Mortgage Rate
Mortgage Rate 跟 Fed Fund Rate 是一致的吗？答案是否定的。请看下面这张图，从2022年1月1日到今天 （9月28日），对比 30 年 Mortage Rate 和 Fed Fund Rate。 可以清楚的看到在 2022年5月 到 8月，Fed Fund Rate 从0.5% 涨到了2.5%， 但是 Mortgage rate 从5% 涨到了5.22%。
为什么Mortgage Rate跟 Fed Fund Rate不同步？
要理解这个问题，就要理解 Morgage Rate 的基本概念。 现在美国的房地产贷款以 30年期的为主。而 Fed Fund Rate 是隔夜的拆借利率，在这两个利率中间，还有3月期限，2年期限，以及10年期限的债券/国债。 时间轴越短的债券的利率受 Fed Fund Rate 的影响越大，而 30年期限的房地产贷款的利息基本上与 Fed Fund Rate 没啥关系，反而是跟 10年的国债相关度最大。因为 30年房贷最后都会打包成 MBS债券在二级市场上出售，而 MBS的债券是跟 10年期国债是直接竞争关系的，会一起涨一起跌。
下图是 10年期国债，30年房贷利率，以及 Fed Rund Rate 的比较图。可以清晰的看到， 10年期国债和 30年的房贷利率的相关度非常大，跟 Fed Fund Rate相关度很低。
加息跟房价之间的关系
大家可能都听说过这个理论，加息1%，房价跌10%。
这个理论其实是这么得来的：在其他影响因素保持不变的情况下，房贷利息每增加1%，在同样的月供金额下，能贷款的额度就降低了约10%。
这个理论是一个非常简单的单一指标预测模型。可惜的是，在实际操作上，其他的因素不可能保持不变。
说到底，影响房价的决定性因素就是供需关系。上面这个理论只是讨论了某一个需求端的影响因素，而忽略了其他的需求端因素，以及影响供给端的因素。 我来随便来说几个影响房价的其他因素。
影响需求端的其他因素：
买家的贷款能力下降，但是愿意出更多的首付。
买家的贷款能力下降，会选择不去买白玉房，转而买白菜房，导致白菜房需求增加。
买家对通货膨胀的预期以及租金上涨的预期，导致抛弃股票资产转而投资房地产。
对通胀的预期导致更多的人涌向工作稳定工资又高的城市，比如西雅图，导致西雅图的刚需变多。
影响供给端的因素
5. 卖家卖不到理想的价位，选择退市，导致供给减少。
在一个充分有效的市场里，以上的所有假设都有可能会发生，并且都会影响房价。其中影响最大的可能就是供给侧的变化 -- 卖家退市。
实际情况市怎么样呢？
房地产市场有一个重要的衡量指标，就是Months of Supply。它的定义是现在市场上所有待售的房源除以上个月的成交量。这个数值越大，说明供给越多，需求越少。这个数值越小，说明供给少，需求大。那这个数值到底是多少呢？
我选取了 King County, Bellevue, Bothell, 和Sammamish 这4个区域来看 Months of Supply。 从这张图可以清楚的看到，这几个区域的 Months of supply 的一致性非常高，而且都是在今年1月份达到最低点 （~0.5） 以后，一直上涨，到了 7月份的顶点值 （~2）以后，又开始下降。而且即便是7月份的最高值，也只不过是跟 2020 年的年中差不多，比 2019年的最高值要小很多。而即便是7月的最高值 （~2）， 也比 2008年次贷危机爆发之前的数值 （~8）要低很多。换句话说，西雅图的 Months of Supply 还是处在历史最低位。
这张图充分的说明，卖家在卖不掉房子的情况下，通常选择了退市。这是因为经历过上一轮的暴涨，卖家在房子里面的 equity 平均超过了 40%。 而且卖家在今年年初都锁定了超低的利率，所以持有成本非常低。加上通货膨胀带来的租金暴涨，所以卖家宁可把房子租出去，也不愿意低价卖掉。
警惕黑天鹅
咱们上面说到，30年的Mortgate rate 是由供需关系决定的，更多的是看市场的信心，跟股市很像，已经提前计入了美联储的加息计划。 如果美联储的加息节奏放缓，那房贷利率就会下跌，如果美联储加息节奏突然加快，那房贷利率也会继续增加。 也就是说影响房贷利息的最大因素就是Surprise。
对金融市场影响最大的surprise被称作黑天鹅。 很遗憾，李老师并没有预测黑天鹅的能力。
所以，李老师不去预测市场。因为市场变化莫测。
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