美国置业需清醒：你所不能忽视的税收

2022-10-08 01:10

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越来越多的中国人到美国购房置产，因为国情不同，许多华人对美国购房只关注地段、学区和商业价值等，而对美国买房中的税费问题缺乏足够的了解。美国置业“买房容易养房难”的说法也不无道理。从购置期到持有期，再到出租期以及出售期，各个阶段都涉及到不同的税费。掘金大师认为，理清相关费用，可以避免意外逃税或拖欠税款带来的损失，减少不必要的麻烦，同时帮助投资者对美国置业进行全方位地考量，做到心中有房、心中有税、心中有数。

我是谁——外籍人士的定义与纳税义务

外籍人士是指非美国公民或美国国籍人士。非居民外籍人士是指没有绿卡或不符合长期居住条例的外籍人士。

一般而言，如果满足以下情况，非居民外籍人士需要申报美国税表：

①非居民外籍人士在美国想或从事贸易。

②非居民外籍人士没有在美国从事贸易，但是拥有美国收入，且税务预扣无法满足当年所需缴纳税款。

③上述1，2项所提及非居民外籍人士的代表人。

④非居民外籍人士的遗产或信托受托人。

⑤代理非居民外籍人士的个人及财产的美国居民或当地受托人。

置业有哪些税

①购置期

购买纽约市房产时，非居民外籍人士无需因其没有居留身份而缴纳特定的税款，也不用向各级政府交任何税金，这也就是我们常说的“买房容易”，但即便如此，所有买家都依然可能需要缴纳以下税费：

1)如果房产的购买价超过100万美元，需缴纳购买价的1％作为豪宅税。

2)购买新开发的房产时，开发商或赞助商通常会要求买家缴纳交易转让税。以纽约为例，对于50万美元以下的房产，买家须向纽约市缴纳购买价的1％作为转让税；对于等于或超过50万美元的房产，则需缴纳1.425％的转让税。无论房产价值多少，纽约州转让税均为购买价的0.4％。如果所购房产并非新开发的房产，则买家不负责缴纳转让税。

3)融资购房的买家必须缴纳按揭登记税。对于50万美元以下的房产，按揭登记税为：2.05％，其中0.25％由贷款人缴纳。对于等于或超过50万美元的房产，按揭登记税为：2.175％，其中0.25％由贷款人缴纳。

②持有期

购置美国房地产以后每年都需要缴纳房产税。美国的房地产税=（土地（地产）所有权税）+（建立在该土地上的建筑（房产）所有权税）。房产税由地方政府根据本地财政需要各自规定。

各州的房产税税率不一样

在美国每个州的房产税税率各不相同，包括上交给社区不同机构的各种税费。例如在纽约，一个人既要给镇上的机构房产交税，还要给学区的机构交房产税，而在弗罗里达州房主只需要给镇上的机构交房产税就可以了。

房屋估值影响房产税

房产税的征收，除了税率关系到缴税多少外，房价估得高，在相同税率情况下，势必缴税多。因此，如何确定房价是缴税中很重要的一环。房屋的估值，由政府专门负责估值的机构负责；估值的依据包括周围地区同类房屋的买卖价格、房屋本身的结构、地皮等。一般来说，政府的估值往往比同类房屋的市场价格低一些。在热门地区，由于地价很高，因此房屋估值中地皮的价格往往超过房屋的价格；而在偏远区域，房屋的价值就高过地皮价值。屋主如果对政府的估值有异议，可以要求重新估值。

美国房地产税只能用于地方区域基础及教育建设

房产税并非由联邦政府征收，而是以地方政府（县、市）为主征收的，收入归地方政府所有。美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区。一般来说，郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1∶1∶5。地方政府所收的房屋税用于地方政府的开支，如教育、图书馆、警察等方面。因此学区好的地方，税收较高。

征收手续

在美国交纳房产税手续简单。通常，地方政府会给每个房主邮寄一份纳税通知。房主需在指定期限内将房产税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方政府指定地址。有些地方也可以通过网上支付。美国房产税的纳税人为拥有房地产的自然人和法人，包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。

免征条件

美国地方政府规定了一些减免税项目，有一定的免税优惠，主要是对自住房屋给予减免税，投资房则不享受这项优惠，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。这个自住优惠不是政府自动给的，屋主必须得自己申请，即在上年买的房子，在来年的1月1日至4月30日要向本郡评估区提出申请，政府仅在这一段受理。另外还有一种减免房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。美国各州对房产税的减免规定不尽相同。

拒交处罚

对未按期限纳税者采取罚息和罚金措施，拖欠时间越长罚金越高。当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后，地方政府可以对拖欠房产税房产采取留置、拍卖。由于政府房产税拥有最先申诉抵押权，因此，如果房产主对多方机构有违约，那么地方政府有最优权力在房产拍卖所得款项中得到资金用于抵税。

③出租期：个人所得税

在美国，非居民的应纳税收入一般分为两类：

1）与美国贸易或业务无关的投资收益——通常按30%的固定税率或较低的税收协定税率征收预提所得税。

2）与美国贸易或业务有关的收入，包括就业收入——减去扣除额后，按照适用于美国公民和居民的常规分级所得税率征税。

根据美国税法第871(d)条例，美国非居民纳税个人可以将房地产出租净收益(扣除出租房产的维护费用等)作为与美国有关联的贸易收入所得，而非缴纳30%的固定税。

净收益才需要被征收税

现行的“美国公民和居民的常规个税税率”，采用分级所得税征收办法，最低为10%，最高为39.6%。房产相关的开销（如物业费，房产税，水电费，维修费等）可以相应抵扣，只有净收益才需要被征收税。

至于如何进行征收，可分两步，首先计算缴税数额，然后再按照个人所得分级税率计算税费。假设一栋价值50万美金的房产，一年的租金收入有3万6千美金，扣除物业费，房地产税，基本维修，水电费，及折旧共2万美金，则此出租房产净收入为1万6千美金，符合10% 及15%两段等级税率，以2011年为例单身税率需缴纳1975美元的联邦个人所得税。

没有收益无需缴纳税款，但是必须要报税

当房产无法顺利出租或因其他原因而入不敷出时，即使个人所得税为零，仍然需要申报。比如，大家一年的美国租金收入为1.2万美元，但物业费、房产税、维修费、水电费等支出共2万美元，则业主出租房产净亏损8千美元。掘金大师提醒各位业主，这时千万不要以为出租房产处于亏损状态而无需缴纳个人所得税，就不需要申报。如果你不做申报，美国国税局会根据此房产的租金收入1万2千美金计算个人所得税。如及时申报，则可避免这样的事情发生。

需要注意的是，非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入的时候，每一年度需要申报两份税表，一份给联邦申报联邦个人所得税，一份给房产所在州申报州个人所得税。个人所得税的截止日为4月15日，申报上一年度一月至十二月的个人所得。

④出售期：交易税

外籍人士出售房屋，需要缴纳收益税和FIRTPA预提税和交易税。

收益税

联邦收益税为净资本收益的15％。净资本收益金额即房产收益减去原购买价、交易费用以及房屋整修（修缮）费用。同样，纽约州对非居民收取8.82％的净资本收益税。

外国人房产投资税(FIRPTA)

外国卖家还需缴纳外国人房产投资税(FIRPTA)。FIRPTA是外国卖家需缴纳的一种预提税。FIRPTA预提税税率约为总售价的10％。如果卖家目前尚未向美国国家税务总局(IRS)缴纳所有其他税款（即所得税和资本收益税等），则其出售房产时扣缴的10％税款应可退税。通过信托方式出售美国房产的外国受益者和外国公司必须预提销售所得金额的35％。

交易税

美国房产交易税是为房地产产权交易特权而支付的税额。交易税一次性过户时交齐，约为房价的2-4%，一般由买卖双方平分。不同的州，交易税的征收方式迥异。如新泽西州，通常卖方只需付州税，而在纽约市，除州税外，还需付市税。

以上信息基本含涵盖了在美国，从购置房产到持有以及出租、出售房产期间海外投资者需要缴纳的各种税费。中美两国的房地产税有着较大的差异，希望掘金大师的整理能帮助有在美国买房打算的投资者有更为全面的考量评估。

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来源: qq

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