华裔家庭节衣缩食扛房贷：吃不起牛排！被迫打两份工
nongminf
楼主 (北美华人网)
越来越多选择浮动抵押贷款利率的加拿大房主因房贷月供飙涨而陷入困境，不得不开始节衣缩食，取消旅行计划，甚至打两份工。
图源：Vancouver Sun
两年前，当加拿大保持低利率以刺激受疫情影响的经济时，萨拉（Sarah）和格雷姆·杜克（Graeme Dueck）卖掉了他们的联排别墅，在兰利（Langley）买了一栋独立屋，他们将地下室的套房以补贴的价格出租，以帮助为住房问题而挣扎的年轻人。
这对夫妇的利他主义计划进行得很好，直到加拿大央行为了抑制通胀而连续8次加息，从2022年初的0.25%提高到一年后的4.5%。这一历史性的加息导致浮动利率抵押贷款持有人陷入财务困境，因为当时没有人料到贷款利率会上涨得这么高、这么快。
在过去的一年里，这对夫妇的抵押贷款付款几乎翻了一番，月供增加了2600加元。
“我和我的丈夫曾经住在一个小小的联排别墅里，我们真的想为住房可负担性危机做点什么。所以我们买一栋房子，为那些真正有需要的人提供有补贴的租金。这是我们承担大额抵押贷款的动力。”萨拉说，他们以低于市场价的价格将地下室套房租给一名之前在寄养家庭中的青年。
萨拉是一名老师，格雷姆是一名工程师，这对夫妇的预算能够应对利率的适度上涨。事实上，房主必须证明他们能够承担更高的“资格利率（Qualifying Rate）”，才能获得抵押贷款的批准。
“但利率上升得太快了，以至于我们不得不仓促地重新安排我们的预算。我们所做的第一件事是停止所有的投资，”格雷姆说，“我们把所有的钱都投入到我们的抵押贷款中。”
他们取消了今年的圣诞假期，并通过将房子主要部分的房间出租给两名大学生来获得额外的收入。不过，目前的情况还在可控范围内，他们不需要走到卖房子那一步。
萨拉，“我们希望接下来一年的情况会有所好转。我们的计划应该可以挺过这场风暴。”
图源：Vancouver Sun
然而，像杜克夫妇一样面临困境的房主，数不胜数。
BC省房地产协会首席经济学家Brendon Ogmundson表示，之前借贷利率降至历史最低水平时，约三分之二的加拿大抵押贷款持有人选择了浮动利率，这一比例高于通常（约三分之一）的平均水平。
浮动利率抵押贷款根据基准利率上下浮动，通常比固定利率便宜得多（固定利率抵押贷款通常为5年保持固定利率和月供）。但由于加拿大央行去年为了应对历史上最高水平的通货膨胀而大幅提高贷款基准利率，浮动利率抵押贷款反而变得更贵。
杜克夫妇的抵押贷款顾问庞先生（Alex Pang）表示，从历史上看，加拿大央行提高利率的间隔时间较短，速度也较慢，因此在利率如此之低时选择浮动利率抵押贷款对于像杜克夫妇这样的房主似乎是一个合理的选择。
“一年内增长4.5%是史无前例的，”从事抵押贷款顾问工作13年的庞先生说。“这让每个人都措手不及。”
在疫情初期，房地产销售蓬勃发展。许多人突然转成远程工作，而孩子们开始在厨房的桌子上上学，他们利用低利率购买更大的房子。
庞先生指出，当时许多房主并不担忧这些更大的抵押贷款，因为加拿大央行在2020年7月承诺利率将“长时间”保持低水平。但当通货膨胀上升时，这个“长时间”缩短了。
庞先生说，“如果我们都有水晶球，如果我们可以提前知道去年会发生什么，当然没有人会选择浮动利率，每个人都会选择固定利率。”
实际上，庞先生自己的家庭也受到了影响。庞先生一家四口位于素里（Surrey）的房子的浮动利率抵押贷款的每月付款增加了2,000元。
“我们的生活方式发生了重大变化，”庞说道，“这真的很艰难。”
为了支付每月增加的费用，庞先生夫妇减少了两个孩子的课外活动，减少了外出用餐的次数，选择到价格较低的超市购物，不再买牛排等昂贵的食物，推迟了去欧洲的旅行计划，兑现了投资，并暂停了一起备用储蓄。
“现在暴风雨来了，我们只需要挺过今天。”庞先生说，他还把地下室的两间套房出租。
“（我们）不得不打两份工，这并不丢人。我们需要尽力生存下去，好日子终将到来，但我们必须撑过接下来一年左右的时间。”
图源：Vancouver Sun
庞先生的两位持有浮动利率抵押贷款的客户，是一对抚养三个年幼子女的教师夫妇，他们的兰利联排别墅的月供款增加了1000加元。
丈夫称，他们现在无法存下任何钱或为孩子的注册教育储蓄计划（RESP）存钱。“现在这一切都被放到了后面。” 这对夫妇希望利率尽快下降。
弗朗西斯（Shaun Francis）曾在一家银行从事房贷业务长达十年，后来在2017年共同创立了总部位于本拿比的Bespoke Lending Solutions公司。他表示，在25年的抵押贷款期限内，浮动利率对消费者更有利。但由于他和其他专家从未预料到基准利率会在如此短的时间内迅速上涨，所以“选择浮动利率的人的计划被打乱了。”
他的客户有不同的方法来支付这些意料之外的额外月供费用。比如，推迟购车计划，加班加点赚钱。
他和他的妻子Lida在兰利的房子上有一笔浮动利率抵押贷款，月供也增加了数百元，现在不得不在经济方面做出牺牲以维持生计。他们也在出租自己的地下室。
图源：Vancouver Sun
今年3月，房地产协会的Ogmundson发布了一份抵押贷款利率预测报告，他预测平均浮动抵押贷款利率（目前为6.35％），可能将在一年左右的时间内开始下降，到2024年第二季度降至大约5.85％。然后，根据通货膨胀情况，可能会继续在明年下降。
较高的借贷利率在去年削减了50%的房屋销售。Ogmundson预计，在短期内房屋销售将保持相对平稳，因为那些拥有固定利率抵押贷款的人在续约时也将面临更高的还款额。
尽管未来一年的经济前景仍然不确定，但他表示目前还没有迹象表明拥有抵押贷款的BC省居民陷入被迫出售房屋的财务困境，因为现在市场上没有涌现大量新房源，抵押贷款违约率很低，而且劳动力市场仍然强劲，这意味着人们仍然在工作以支付更高的账单。
他认为，一种解释是，人们在疫情的最初几年因较少外出和旅行而节省并存了一些钱。当然，这种解决方案并不可持续。
值得一提的是，作为抵押贷款顾问，弗朗西斯和庞先生都看到了希望。通货膨胀数据正在下降，固定利率正在降低，而且加拿大央行最近几个月已经停止加息。
所以，目前这两位专业人士建议续约或新购房者可以考虑短期的固定期限，例如两或三年的期限。到那时，浮动利率可能会再次降低并变得更具吸引力。
弗朗西斯说，“如果你现在能够经受住风暴，请再坚持一会儿，因为我确实看到了一些缓解的迹象。”
图源：Vancouver Sun 两年前，当加拿大保持低利率以刺激受疫情影响的经济时，萨拉（Sarah）和格雷姆·杜克（Graeme Dueck）卖掉了他们的联排别墅，在兰利（Langley）买了一栋独立屋，他们将地下室的套房以补贴的价格出租，以帮助为住房问题而挣扎的年轻人。
这对夫妇的利他主义计划进行得很好，直到加拿大央行为了抑制通胀而连续8次加息，从2022年初的0.25%提高到一年后的4.5%。这一历史性的加息导致浮动利率抵押贷款持有人陷入财务困境，因为当时没有人料到贷款利率会上涨得这么高、这么快。
在过去的一年里，这对夫妇的抵押贷款付款几乎翻了一番，月供增加了2600加元。
“我和我的丈夫曾经住在一个小小的联排别墅里，我们真的想为住房可负担性危机做点什么。所以我们买一栋房子，为那些真正有需要的人提供有补贴的租金。这是我们承担大额抵押贷款的动力。”萨拉说，他们以低于市场价的价格将地下室套房租给一名之前在寄养家庭中的青年。
萨拉是一名老师，格雷姆是一名工程师，这对夫妇的预算能够应对利率的适度上涨。事实上，房主必须证明他们能够承担更高的“资格利率（Qualifying Rate）”，才能获得抵押贷款的批准。
“但利率上升得太快了，以至于我们不得不仓促地重新安排我们的预算。我们所做的第一件事是停止所有的投资，”格雷姆说，“我们把所有的钱都投入到我们的抵押贷款中。”
他们取消了今年的圣诞假期，并通过将房子主要部分的房间出租给两名大学生来获得额外的收入。不过，目前的情况还在可控范围内，他们不需要走到卖房子那一步。
萨拉，“我们希望接下来一年的情况会有所好转。我们的计划应该可以挺过这场风暴。”
图源：Vancouver Sun 然而，像杜克夫妇一样面临困境的房主，数不胜数。
BC省房地产协会首席经济学家Brendon Ogmundson表示，之前借贷利率降至历史最低水平时，约三分之二的加拿大抵押贷款持有人选择了浮动利率，这一比例高于通常（约三分之一）的平均水平。
浮动利率抵押贷款根据基准利率上下浮动，通常比固定利率便宜得多（固定利率抵押贷款通常为5年保持固定利率和月供）。但由于加拿大央行去年为了应对历史上最高水平的通货膨胀而大幅提高贷款基准利率，浮动利率抵押贷款反而变得更贵。
杜克夫妇的抵押贷款顾问庞先生（Alex Pang）表示，从历史上看，加拿大央行提高利率的间隔时间较短，速度也较慢，因此在利率如此之低时选择浮动利率抵押贷款对于像杜克夫妇这样的房主似乎是一个合理的选择。
“一年内增长4.5%是史无前例的，”从事抵押贷款顾问工作13年的庞先生说。“这让每个人都措手不及。”
在疫情初期，房地产销售蓬勃发展。许多人突然转成远程工作，而孩子们开始在厨房的桌子上上学，他们利用低利率购买更大的房子。
庞先生指出，当时许多房主并不担忧这些更大的抵押贷款，因为加拿大央行在2020年7月承诺利率将“长时间”保持低水平。但当通货膨胀上升时，这个“长时间”缩短了。
庞先生说，“如果我们都有水晶球，如果我们可以提前知道去年会发生什么，当然没有人会选择浮动利率，每个人都会选择固定利率。”
实际上，庞先生自己的家庭也受到了影响。庞先生一家四口位于素里（Surrey）的房子的浮动利率抵押贷款的每月付款增加了2,000元。
“我们的生活方式发生了重大变化，”庞说道，“这真的很艰难。”
为了支付每月增加的费用，庞先生夫妇减少了两个孩子的课外活动，减少了外出用餐的次数，选择到价格较低的超市购物，不再买牛排等昂贵的食物，推迟了去欧洲的旅行计划，兑现了投资，并暂停了一起备用储蓄。
“现在暴风雨来了，我们只需要挺过今天。”庞先生说，他还把地下室的两间套房出租。
“（我们）不得不打两份工，这并不丢人。我们需要尽力生存下去，好日子终将到来，但我们必须撑过接下来一年左右的时间。”
图源：Vancouver Sun 庞先生的两位持有浮动利率抵押贷款的客户，是一对抚养三个年幼子女的教师夫妇，他们的兰利联排别墅的月供款增加了1000加元。
丈夫称，他们现在无法存下任何钱或为孩子的注册教育储蓄计划（RESP）存钱。“现在这一切都被放到了后面。” 这对夫妇希望利率尽快下降。
弗朗西斯（Shaun Francis）曾在一家银行从事房贷业务长达十年，后来在2017年共同创立了总部位于本拿比的Bespoke Lending Solutions公司。他表示，在25年的抵押贷款期限内，浮动利率对消费者更有利。但由于他和其他专家从未预料到基准利率会在如此短的时间内迅速上涨，所以“选择浮动利率的人的计划被打乱了。”
他的客户有不同的方法来支付这些意料之外的额外月供费用。比如，推迟购车计划，加班加点赚钱。
他和他的妻子Lida在兰利的房子上有一笔浮动利率抵押贷款，月供也增加了数百元，现在不得不在经济方面做出牺牲以维持生计。他们也在出租自己的地下室。
图源：Vancouver Sun 今年3月，房地产协会的Ogmundson发布了一份抵押贷款利率预测报告，他预测平均浮动抵押贷款利率（目前为6.35％），可能将在一年左右的时间内开始下降，到2024年第二季度降至大约5.85％。然后，根据通货膨胀情况，可能会继续在明年下降。
较高的借贷利率在去年削减了50%的房屋销售。Ogmundson预计，在短期内房屋销售将保持相对平稳，因为那些拥有固定利率抵押贷款的人在续约时也将面临更高的还款额。
尽管未来一年的经济前景仍然不确定，但他表示目前还没有迹象表明拥有抵押贷款的BC省居民陷入被迫出售房屋的财务困境，因为现在市场上没有涌现大量新房源，抵押贷款违约率很低，而且劳动力市场仍然强劲，这意味着人们仍然在工作以支付更高的账单。
他认为，一种解释是，人们在疫情的最初几年因较少外出和旅行而节省并存了一些钱。当然，这种解决方案并不可持续。
值得一提的是，作为抵押贷款顾问，弗朗西斯和庞先生都看到了希望。通货膨胀数据正在下降，固定利率正在降低，而且加拿大央行最近几个月已经停止加息。
所以，目前这两位专业人士建议续约或新购房者可以考虑短期的固定期限，例如两或三年的期限。到那时，浮动利率可能会再次降低并变得更具吸引力。
弗朗西斯说，“如果你现在能够经受住风暴，请再坚持一会儿，因为我确实看到了一些缓解的迹象。”