回复守月
几星期前守月发帖让我谈谈黑石违约的事情，我在跟贴里答应了，但是，一直没写，主要是因为我还没想好这件事情对我们散户投资人的影响和带来的机会。刚才看到守月在另外一个关于黑石的贴里让我谈谈，这是第二次叫我了，我不好意思继续沉默，虽然没有准备好，还是粗略说一下吧。错误和疏漏难免，请指正和共同探讨。
在不久前，黑石违约了。违约的是大约5.3亿欧元的贷款，贷款的抵押物是位于芬兰的45个地产，主要是办公楼，还有部分商店，这批地产的空置率是 45%。黑石在贷款到期之前曾经试图找买家，但是因为办公楼市场不景气和俄乌战争，没有找到合适的买家接手。违约之后不久，黑石偿还了其中一半（大约3亿欧元）的贷款，剩下的部分仍然违约。
黑石违约是其策略的一部分。这是一笔CMBS 贷款。商业地产房东向银行申请CMBS贷款，银行在完成贷款之后把各种商业地产的贷款打包，证券化，然后卖给投资人，这样银行可以回笼资金，对于投资人而言，购买CMBS类似于购买债券，是一种固定收益的投资。和其他商业贷款一样，CMBS贷款到期之后需要重贷。因为美联储连续多次加息，现在重贷的利率一定大大高于原先的低息贷款，而且，在重贷的时候需要对地产进行重新估值，升高的利率导致商业地产估值降低，为了降低贷款的风险，根据每个地产的情况，银行可能会要求用现金支付一定金额的贷款以保持合理安全的LTV。这种情况对于商业地产房东是不利的，因为房东同时面对贷款成本增加，现金流减少以及地产价值下跌的局面。像黑石这样的大机构会不接受银行提出的重贷的条件，CMBS和一般的贷款不一样，在商谈更好的重贷条件之前，作为程序的一部分，房东先要违约。因为CMBS是被打包卖给投资人的，也就是说 lender 不是一家银行这么简单，而是大批的投资人，所以协商重贷的过程非常繁琐。
不止黑石，商业地产贷款被大型投资机构违约的事情在今年已经发生多次。在黑石之前，以做固定收益投资闻名的 PIMCO 旗下的 Columbia Property Trust 违约了一个17亿美元的办公楼的贷款，这是一笔浮动利率贷款，原来的利息是 3%，加息之后升到6%。另外一家大型的著名资产管理公司 Brookfield 拥有的在洛杉矶的办公楼的贷款也违约了，金额是7.5亿美元，而违约的这两个洛杉矶的办公楼也出现相当比例的空置率。Columbia 和 Brookfield 也在和 lender 协商更好的重贷条件。
像黑石，Columbia，Brookfield 这样的大机构可以用违约来迫使 lender 给出更好的贷款条件，他们的目的不是违约。对于 lender 来讲，法拍不是上策，特别是以亿元十亿元为单位的办公楼，即使法拍，也很难有人接手，不如和黑石这些机构协商，以免两败俱伤。但是，散户投资人就没有这样的能力。现在和未来两年，会有越来越多的商业地产，特别是办公楼出现贷款违约和被法拍的情况。这对于我们散户投资人会有什么机会呢? 因为不看好办公楼的长期前景，我已经在去年卖掉了手上的办公楼，如果未来两年出现办公楼以极低极低的价格贱卖，我可能会看情况，如果能够改成仓库或者住宅，我可能会接手，现在也说不清，只能看情况了。对于大部分个人来说，直接投资商业地产难度很大，即使是出现地产以很低的价格出售的情况。这次加息所引起的商业地产危机对于散户来讲，也许CMBS市场的机会更容易把握。截至去年年底，公开市场上的CMBS 的收益率和BBB 债券之间的息差已经上升到了 700基点, 而这个息差在正常情况下是 400 基点以下，因为预计CMBS违约率不断上升，这个息差可能会扩大，也就是说 CMBS 会出现不错的价格。如果在低价的时候买入 CMBS，只要背书的商业地产的风险可控，LTV 低于 60%，可以在风险不大的前提下得到不错的固定收益，在美联储降息，商业地产复苏的时候，这些 CMBS 还会升值。去年因为连续快速和大幅度的加息，债券价格和股票价格同时大幅下跌，这在资本市场是非常罕见的情况。这里的股票包括 REIT，债券包括 CMBS。因为加息，去年 REIT 的价格跌了三成，而 REIT 的派息反而在增加，这意味着我们可以用更低的价格买入更高分红的优质 REIT 并且长期持有，而 CMBS 也是一样的情况。
机会都是跌出来的，哪里跌得多哪里机会也多。这次违约的风波影响的是商业地产里的办公楼，不是住宅。对于大部分散户来说，我们不要只关注住宅，也不要只专注房子本身。如果想从商业地产的危机中获利，我们不妨关注一下 REIT 和 CMBS 市场已经出现的机会，毕竟买 REIT 和 CMBS 比买一个商业地产难度低多了，虽然也要做很多分析。
匆忙写了这篇算是给守月交作业吧。这次是想到哪里写到哪里，也许逻辑不是非常清晰，请不要介意。