参加开发商的众筹要非常小心

今天和朋友聊到众筹，不经意想起三年前被人介绍去参加一个开发商的集资推荐会。那是2020年年初，疫情还没传到美国，我去那个开发商的办公室听他宣传，后来自己做了一些调查，还给这个开发商写 email 打电话，感觉他不太可靠。他有好几个大项目同时在集资，最吸引人的是靠近 Google 总部的办公楼改建成 townhouse 的项目。为了吸引投资，他在会上承诺如果借钱给他，他给的利息是20%，以他的资产做抵押。我去查他的资产，是一笔乱账，而且都曾经抵押出去过了。在和他打电话的时候，我发现他其实在玩庞氏游戏，借新债还旧债，所以决定不投他的项目。今天突然想起他，于是上网搜了一下，搜到下面这个新闻，虽然搜到的时候比较震惊，但是并不意外，这样的庞氏游戏迟早会出事：

https://www.losaltosonline.com/news/arrest-warrant-issued-for-bankrupt-developer-after-no-show-in-court/article_f895260a-4981-11ed-96e4-bb111346b76e.html

https://www.losaltosonline.com/news/investors-creditors-seeking-to-recoup-money-from-los-altos-developer/article_74a29d5c-0203-11ed-86fe-2b57a4cc7caf.html

我去年写过一篇关于众筹的文章，其中提到过的庞氏游戏就是指他：

https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1645973.html

大型开发项目的众筹风险很高，不要轻信开发商的甜言蜜语和承诺，特别是把摊子铺得太大一口气在做好几个项目的开发商，一旦资金链断了，投资人借出去的钱就很难要回来了。我当时想哪里存在没有风险的 20%利息的贷款，还有抵押的？大家参加众筹之前一定谨慎。If something sounds too good to be true, it most likely isn't true.

 

谢谢分享！

我一直在投资众筹，每一笔钱都对应一个具体的房子，跟银行mortgage一样。

从来不把钱交给开发商来做虚无缥缈的东西。有的flipper确实没钱，房子被法拍，损失30%，但近10年平均年回报超过8%。比起自己投资房子回报是少，但并不是说这个东西不可靠。

正经开发商融资应该有正常渠道，这种众筹很可能不规范有问题，甚至违反证券法

搞开发确实高风险，本质和投资 Angel funds一样，成功就回报高，失败就外婆家.

圭妈能多说说怎么调查这些公司的资产吗

象这个开发商的LLC公司也不会有公开的财务报表，怎样才能做好自己的homework看出公司的资产状况呢

提醒得好！开发是高风险的东西，自己做或几个懂行的知道风险在哪里的可以。凡承诺付

20%利息的借款你都得准备肉包子打狗。

其实很多时候common sense已经能看到。要查的话，房产比较好办，

title显示负债。当然可能不止，没显示的欠款。但大头都在了。

10%利息的借款你都得准备肉包子打狗。

凡是heavy value add or adjustable rate financing，我一律不参加

不知这种情况，法律上是有什么后果。是LLC破产则罢，还是欺诈... 投资人能拿会钱的可能性能有多大...

按房子投安全一点，以被翻修的房子做抵押。成片社区开发就不一样了，开发商破产的话，剩下的最多是一块地。

如山大师说得对。他的公司除了在开发的楼盘，没有别的抵押物，而且楼盘是靠众筹集资开发的。他用私人房子抵押，这个可以查，

我去查title，发现被抵押多次，title 不清楚。和他聊天的时候，他说漏嘴了，我发现他用新债还旧债。

像如山说的，很多时候靠常识就可以判断，查房子的 title 也不难。查公司的账目很难，他的公司没有什么资产可以抵押，除了在计划中的楼盘，但是都是靠投资人的钱集资的项目。

是的。他靠高利息吸引了很多投资人，这是诱饵，我知道有些投资人本身经济并不宽裕，又不够谨慎。

这个case投资人基本打水漂了。公司和开发商个人都宣告破产，而且都资不抵债，没有资产可以赔偿债主。

所以我从来不参加众筹集资之类的活动，对一切号称回报超过8%的投资持怀疑态度。

凡是众筹的我一律躲开。

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