小区出租房给算下收益率可能4%都没有，为啥不卖掉？

坐标达拉斯地区。算算我小区里面那些出租房，根据房租水平和房产税发现他们很多连4%收益率都没有。那些老中老印是在亏本租房吗？不明白。 这还是没算任何空窗期，任何管理费，基本维修费。 因为出租房没有homestead exemption, 所以他们房产税比较高。 把房子买了存银行都有5%吧。 别和我说他们前几年lock in 利率很低。 还是他们在等继续升值。

你自己回答了，他们在等升值

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肯定是等升值

fuhongl 发表于 2024-03-11 13:09
坐标达拉斯地区。算算我小区里面那些出租房，根据房租水平和房产税发现他们很多连4%收益率都没有。那些老中老印是在亏本租房吗？不明白。 这还是没算任何空窗期，任何管理费，基本维修费。 因为出租房没有homestead exemption, 所以他们房产税比较高。 把房子买了存银行都有5%吧。 别和我说他们前几年lock in 利率很低。 还是他们在等继续升值。

Dallas房价涨的很快。 赚的是房子卖出时的差价，不是房租。

我这里也一样。基本上现在买投资房就能持平，都不一定有正现金流。除非all cash还能有个百分之几的现金流入账。 可能就是看好升值吧。但是疫情3年我这房价已经翻一倍了。还能升多少我觉得uncertain啊。毕竟工资水平低。

还没算上操的心呢

也许人家买的早，早就回本了。或者不想现在卖了上税。等年纪大了正好downsize，住两年再卖税低很多。

都是漂亮新房吧。要租金收益高得老破小

这种情况估计是买价低，利率低，现在出租还是正现金流，卖懒得折腾。 你在Dallas的话，可以看看Plano，McKinney，Melissa这些地方2019-2020年的时候每平尺的单价和现在比差多少。 不过现在再买不太合适了。

咸吃萝卜淡操心，虽然我也认为在高房价高利率时买出租房不是好的投资策略，但也许有些人就是钱太多了想分散投资呢？

收益率4%是按照现在价格算的？人家也许多年前便宜买的

達拉斯不清楚,LA的房子放著靠升值就賺飽了,租出去其實也就是找個人幫你看著房子然後每個月還會給你發點零用錢而已.

我家出租房收益也一般，但靠着租金能把房贷还完，cover一切开销，不是负的现金流，感觉也不亏啊。到时候房子是自己的了，没有房贷之后，收益也会更多些，房子增值也是bonus。出租房卖了容易，再买就难了，不会拿到当年的房价和利率了。租客不作妖，房子不太老的话，每年管理其实又不费啥时间。一般长租的租客一住就是很多年，也不需要经常找租客，也没空窗期。

升值再卖交的增值税又是一笔。。。

cheerfulc 发表于 2024-03-11 13:25
收益率4%是按照现在价格算的？人家也许多年前便宜买的

收益率当然是按现在价格算啊。把房子卖再投资股市或者存银行拿到的是现在的价格啊，不是几年前的。

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显然是等升值啊 投资房厉害的地方在于四倍杠杆 买股票你敢上四倍杠杆吗？

收益率当然是按现在价格算啊。把房子卖再投资股市或者存银行拿到的是现在的价格啊，不是几年前的。
fuhongl 发表于 2024-03-11 13:35

房子卖了需要交税，赚的钱先交20%，干嘛卖了赚5%的利息

如果自己仅付个首付，每月租金就能cover各项支出，不是就相当于租客在帮你养着房子吗？区别在于若干年后房子是你的而不是他的

存银行５％又不是常年有的。也就是这２年，再过２年估计就没有了，你看CD历史，一般就２％。还是人家租金高。

升值再卖交的增值税又是一笔。。。
sakura_wind 发表于 2024-03-11 13:34

嗯，卖掉增值税不得了，不如留着，现在买哪里有这样好的价格这样好的利率？低谷低利率买到现在没有不赚的。很多人说会recession事实上也没有，感觉08这种一去不复返了，不然再多抢些。那时候真是惊天好价！

疫情前买的达拉斯房子，现在升值已经很多。好友几年前在那里18万买的小房子，最近30万卖掉。当时利率低，每月还贷额很低。一直keep的话，很靠谱的正现金流。
楼主算账，是假定今天买投资房，回报率只有4%。问题那里大多数的投资房，不是现在买的。别替别人操心了。

美国房子不是中国房子，升值不是by default的，well现在中国房子也不是了。如果租房比own房子更加划算，那么想own房子的人不会多。房租这么低已经是一个房子是oversupply的indication了。所以等升值这概念挺过时的。

iammaja 发表于 2024-03-11 13:30
我家出租房收益也一般，但靠着租金能把房贷还完，cover一切开销，不是负的现金流，感觉也不亏啊。到时候房子是自己的了，没有房贷之后，收益也会更多些，房子增值也是bonus。出租房卖了容易，再买就难了，不会拿到当年的房价和利率了。租客不作妖，房子不太老的话，每年管理其实又不费啥时间。一般长租的租客一住就是很多年，也不需要经常找租客，也没空窗期。

等房贷还完你这房子已经不值多少钱了，基本得重盖了才能卖个好价钱。以前有人做过计算，房子即使卖的时候升值也很少超过own的那些年做过的维修。未翻新的房子基本都得低价甩卖

我家出租房按现在的价格算，也没多高收益，不过没想卖，主要我两都投资不行，买的股票都亏，然后现在的高利率也不会持久，再是平层，以后退休不想爬楼就自己住

我的出租房allcash买的 我算算一年return勉强5。现在利率下确实没啥优势，但我朋友在全国各地买那种十几二十万的，房租涨涨五年或更长了I看就相当客观。

你有更好的投资渠道吗 股市当韭菜的不要太多

投资房需要升值啊，那是大头，其他的能免税啊，租金打平甚至有些现金流跟升值相比都不值一提。

楼主如果你自住房小区有很多出租房你倒是应该卖掉换更好的区。至于出租房的投资回报率不是按天按月或者按年算的。是持有5-10年以后回头看平均的年收益率。天天盯着房价的投资人也太不成熟了。

iammaja 发表于 2024-03-11 13:30
我家出租房收益也一般，但靠着租金能把房贷还完，cover一切开销，不是负的现金流，感觉也不亏啊。到时候房子是自己的了，没有房贷之后，收益也会更多些，房子增值也是bonus。出租房卖了容易，再买就难了，不会拿到当年的房价和利率了。租客不作妖，房子不太老的话，每年管理其实又不费啥时间。一般长租的租客一住就是很多年，也不需要经常找租客，也没空窗期。

你运气好碰到长期的好租客应该还行。如果租客没有很爱护房子的，每年的维修费用很高，买家一般都不喜欢长期做过出租的房子，房子里面会有很多问题。

因为 债务在贬值 在疫情期间拿出的所有贷款都在疯狂贬值

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4%怎么算的啊？

lishifu 发表于 2024-03-11 16:37
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4%怎么算的啊？

100万的房子，除去按揭地税保险HOA维修，不算增值，每年cash flow4万

alanbeil 发表于 2024-03-11 16:53
100万的房子，除去按揭地税保险HOA维修，不算增值，每年cash flow4万

100万是当初买来的价格对吧？不是涨起来的当前价格？ 谢谢

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1 你算的“亏本”是一个静态测算。
投资环境是一直在变化的，谁也不能预知今后的情况；也不太可能随时根据形态来实时变化。比如说银行利率和租金回报现在是5%vs4%，过了六个月这个比例变成了2%vs5%，你能立马套现，立马买房，立马租房吗？过了两年回报又反转，你能掉头再做一遍？
2 房产是个长期投资的行为，不因为市场波动和我们人性的波动来影响投资行为，用时间换空间，尽量不去timing the market，从而达到投资目的，与股市上的大盘定投是一个道理。看短线的话，你今天看到的”短线赢利“会在几乎同样的情况下突然变成”短线赔本“，那么不如去股市上赌一把，至少有大赚的可能。

好多股票也不分红，为啥还要买呢，一样的道理。 但持有股票不操心。

alanbeil 发表于 2024-03-11 16:53
100万的房子，除去按揭地税保险HOA维修，不算增值，每年cash flow4万

不能这么算啊，得算首付投入投资回报比。你这个100万房子cashflow有四万，如果20万首付那就是20%回报了。事实上之前低利率时候100万房子cashflow能有2万就很好了。现在就更难了。

qgp 发表于 2024-03-11 14:20
美国房子不是中国房子，升值不是by default的，well现在中国房子也不是了。如果租房比own房子更加划算，那么想own房子的人不会多。房租这么低已经是一个房子是oversupply的indication了。所以等升值这概念挺过时的。

很多中回来国人脑袋里根深蒂固观念房子就是会升值的😂 没卖过房子好奇问房子升值之后卖掉的增值税是多少？是和房产税一样不同地方交不一样吗还是都一样。看到前面说20%

100万的房子能有after 所有的费用4万的 cash flow? 那就是说每个月净收入3333， 那加上各种cost，房客的房租怎么都得5000 吧？ 这100万的房子房租5000？ 这是哪里能有这么好的租售比？？？？

guoke1 发表于 2024-03-11 19:15
100万的房子能有after 所有的费用4万的 cash flow? 那就是说每个月净收入3333， 那加上各种cost，房客的房租怎么都得5000 吧？ 这100万的房子房租5000？ 这是哪里能有这么好的租售比？？？？

一百万的房子租$5000有点难，但是40万的房子租$2500不难

主要就是可以减少交税啊，另外分散投资，10年里面会有一次高光时刻的，比如22年

我同事给她爸妈租的两室租金2000不到，hoa一个月700多，这房东还赚钱吗？

去Dallas看看，那里最不缺的就是土地。 有无穷无尽的土地可以建房。 不明白房子升值的理由是什么。

让租客帮付mortgage，打平就行，三十年挣一套房子退休用来养老，这个思路怎么样？二十五万头款，现在已经升值六十万，六年下来出租收益为0，今年盈余5000刀。

等房贷还完你这房子已经不值多少钱了，基本得重盖了才能卖个好价钱。以前有人做过计算，房子即使卖的时候升值也很少超过own的那些年做过的维修。未翻新的房子基本都得低价甩卖
qgp 发表于 2024-03-11 14:22

2000年以后的房子啊，房贷就差几万了，想不出还完房贷房子就会不值钱了的情况。看人家高房价地区小黑屋，2000年后的房子算很新的了吧。你也是个替人操心的主🤣
没打算卖，这些年租金都挺稳定的，还完房贷就更没必要卖了，接着每月收租金呗。

2000年以后的房子啊，房贷就差几万了，想不出还完房贷房子就会不值钱了的情况。看人家高房价地区小黑屋，2000年后的房子算很新的了吧。你也是个替人操心的主🤣
没打算卖，这些年租金都挺稳定的，还完房贷就更没必要卖了，接着每月收租金呗。
iammaja 发表于 2024-03-12 01:11

楼主当然操心啰，别人不卖他怎么接盘。以为我们不知道他在打什么算盘，凡事不符合常规，必然有诈。

这辈子跟房子无缘，买的房子无论自住还是投资都没有涨，只求最后卖出去的时候不要亏太多就好了。

回复 46楼 workinghands 的帖子
你出租房卖掉要把折旧的免税额补回来的。不管你有没有报折旧税务局都会让你按报了补。所以如果有现金流就拿着。如果既不升值又没有现金流那你要算下卖了本金是不是拿的回来。