美国自住房和1031 Exchange
大家知道， 美国自住房有25万（夫妻两人50万）的免税额，这是根据税法Section 121的规定。Section 121的具体要求是卖前的5年内，至少有两年要是自住。
而Section 1031 Exchange，却是投资房的一种延税策略。要求买卖的前后都必须要是Investment properties。 要满足Investment Property的要求，除了必须要是Investment外，还要满足Holding Period的要求。税法并没有对Holding Period有具体的规定，但通常认为，只要超过1年，也就是1年加1天，就可以了。
对小地主来说，买个出租房，只要持有超过1年加1天，就可以做1031 Exchange了。
注意， Section 1031和Section 121是相互独立的，但并不是相互排斥的，不是说用了Section 1031，就不可以用Section 121了。 即便做1031 Exchange， 如果Section 121的条件仍满足，那么仍然可以用Section 121。
Section 1031和Section 121都是房东避税的利器，如果合理运用，双剑合璧，威力会更加巨大！
下面说几个两者双剑合璧的例子。
1．旧房是自住和商业混用
以下都是自住和商业混用的例子:
买个Duplex，一单元自住，另一单元出租。 买个100亩的农场，其中96亩用作农田，自家住地占4亩。 经营小Motel，自家住一部分，其它用作旅店。这都可以做1031 Exchange，同时也可以利用Section 121。
当然Section 121部分要用实际自住比例，比如Duplex自住的一单元，农场自家住的4亩，Motel中自住的部分，可以用Section 121。其它商用部分用1031 延税。
2．旧房由自住转出租
如果房子的前两年是自住，两年后转为出租房出租三年，这时做1031 Exchange，就仍然满足Section 121 的要求。
比如房子卖掉时的Capital Gain 是20万，另外出租3年的depreciation 是5万（自住期间没有depreciation）。这时如果卖掉做1031 Exchange，20万的Capital Gain可以免税（低于50万），而5万的depreciation 是商用不能免，所以1031实际上只是把5万的depreciation 给延后了。
如果房子卖掉时的Capital Gain 是120万，另外出租3年的depreciation 是15万。这时如果卖掉做1031 Exchange，可以免税50万，另外延掉 120-50=70万的Capital Gain和15万的depreciation 。
3．新房由出租转自住
1031 Exchange后买的新房，未来可不可以转为自住房呢？这个绝对是可以的。不过最好满足Holding Period的要求，也就是出租1年加1天后，再转为自住，就应该没有问题了。
不过， 2004年的税法对1031 Exchange买的新房利用Section 121 免税上，加了限制条件。
一般的Section 121是说5年内，只要自住2年以上就可以的，没说必须要持有5年，比如自住2年后马上卖掉也可以。
而1031 Exchange后的自住房，要满足Section 121，必须要持有5年以上（我的理解是持有5年，而不是自住5年）。
4. 旧房由出租转自住
这个尽管有些书上说也可以，但我觉得不可以做1031 Exchange，因为卖的时候是自住，不满足Investment的条件，我觉得要做1031 Exchange 的话，最好先出租1年以上，不过这样也许就无法满足Section 121 的要求了。
（注：非CPA， 若有错误， 欢迎指正！）
建宁 2024/3/31