房地产杂谈 五十九，加州有多少个房可以退休
投坛经常把赚多少个米可以退休提出来，因为通货膨胀的存在，即使有十个米还是没底气。美国的通货膨胀长期维持在合理的幅度，一旦超出常规，手里的存款和投资账户立马缩水。设想一下，九十年代中后期我从借来的十万开始杀入房地产，今天手里握着十万十几万在户头里能做什么用呢？
如果您没有其他收入，能在60岁时账户上有三百万，包括股票基金各种投资，不算少了，能维持多久呢？省吃俭用维持几十年没问题。按每年10万的花销为轻松宽裕生活(商务舱机票、豪华邮轮、五星级酒店的旅行还是不行)，没有通货膨胀可以用到90岁。以现在的通货膨胀幅度，70岁时会感觉嗑瓜子坐马桶入不敷出，80几岁钱会用光。所以说，手里有三百万不一定够。当然，您可以说利息5％的定存一年也有15万。不要以为这15万能放口袋里，加州的州税近10％，加上联邦税，差不多三分之一没有了。现在定存最高是一年期，您想多锁几年，门也没有。一年后很难说是什么利率，几年后降到2％不是没可能。九十年代10％的定存我都见过，跌到几乎没有绝大多数人都经历过。
引用地坛上地主一段话：【地主们珍惜年轻的生活吧，也要好好计划老年财务，万一太长寿了，避免“钱没了人还活着”的尴尬境地】
手里有几个破房子收租呢？我不是鼓励您把资产全都转到房子上，投资有不同途径，猫有猫路鼠有鼠道，总不能引诱瞎子去跳河。我只对眼前的橙县一亩三分地熟悉，就拿我手中的四个房子为例，看看能不能退休，其他地方可作参考。北美大地房地产市场的湾区、纽约、多伦多贵过南加州，德州、佛州则略差些，而中西部二三线城市房子数量加倍也未必胜过南加州房地产。
橙县orange county 约320万人，美国第六大县County。白墨黄黑人口组成大致分别为白38％主流、墨34％最买不起房一族人、黄近25％有钱强烈支撑房价。到此为止，剩下的微不足道，不能多说，犯忌。无论自住还是投资，橙县是绝佳地方。
总共三十几个城市city，可分五挡。
1，上好，大约5个，以Newport Beach，Ladera Ranch为代表。
2，中上，十几个，以Irvine，Lake Forest 为代表。
3，中等，十几个，以Costa Mesa，Garden Grove为代表。
4，中下，不超过五个，以Santa Ana，Stanton为代表。
5，差区，没有！邻居洛杉矶县的 Compton，South Gate这样的城市在橙县不存在。
假设您手里的三百万换成我手里的房子，60岁了不想折腾贷款也罢。但是您还想上杠杆，步伐迈大点，举双手赞成！我做最保守设计，房子按高价买，房租往低了说。以自己手里房为例比较容易，现成的数字，仅供参考。房屋市场各种大小房子可随意组合，尽量去找适合自己的能力和需求。
1，Ladera Ranch，2018年我买过一个联排屋townhouse，上好区白玉房，46万，现在涨到73万，就按75万买到，房租$3500。
2，Lake Forest，2022年我买过一个康斗condo，中上区半白玉房，41万，现在涨到52万，就按55万可以买到，房租$2900。
3，Garden Grove，95年买的独立屋，中等区白菜房，17万，现在涨到85万，就按90万买到，房租$3600。(2006年涨到50万虚高，08年崩盘跌到40万以下，房租岿然不动)
4，Santa Ana，97年买的康斗，中下区里的最好地段，近South Coast Plaza，6万，现在涨到近50万，按50万可以买到，房租$2500。(2007年虚高到30万，08年跌回到20万以下，合理，房租不跌反涨)
大致75万+55万+90万+50万=270万，手里的300万花不完。
房租3500+2900+3600+2500=$12500 一年15万毛收入，gross income。
每个月房租12500减去地税$2300
(270万1％=27000÷12每月2300)
减去三个房有HOA多算点$1300
再减去其他开销$500
12500-2300-1300-500=$8400
$8400×12=$100800一年差不多10万净收入，标准中产阶级。
270万的房产分27年折旧，一年是10万。当然，只有建筑部分可以折，按10万的80％计算，可以折掉8万不交税(会计师让我折90％)。剩下两万，属于贫困阶层，交税也没有几个钱，十万租金起码顶工薪收入的14万用，拿W2年薪14万，到手不过九万多一点。不要多虑将来卖房时折旧的recapture，钱要先放入口袋，税尽量延后交。
房租一般不超过15年翻倍，会达到30万。地税加州有prop13对屋主有利条款，几乎不涨，HOA和其他开销不会增加多少，15年后您每年至少有20万净收入。有租控rent control 地区，每年可涨租3％+5％通货膨胀指数，9年就翻倍了。没租控地区，我见过5年翻倍的，太美好蓝图不拿来说事。
60岁管理几个破房子易如反掌，75岁的时候20几万房租净收入在手，肯定要交不少的税，如果不想管理，交给PM，也就房租的8-10％的管理费用，还可抵税。
房价一般十年翻倍，5年翻倍的也有，不要做非份之想。就算10-15年，到时您的房子值六七百万，卖掉也可，活到100岁也够用了。有房租收，PM给管理，没必要杀鸡取卵。
手里的存款和理财账户看似一块美丽蛋糕，切下一块少一块。有些很赚钱的股票包括基金以及股指，您切下十万，先要想好要交多少的税，所以您不敢随便乱切。房租是强迫你去花费的被动收入，明明白白清清楚楚，裤裆里的黄泥，它不是屎也是屎啊！
现金砸最稳妥，净收入充裕，绝对安全，但快速发财难，到退休年龄不是所有人还想发财。上杠杆，50％头款能略有盈余，打平没问题，房子数量增加一倍，依然安全，发财几率大增。放三分之一头款，房子数目增加两倍，打平困难，有风险。但要看您的承受能力，现在有高薪，与其交税，不如拿余钱填漏洞，将来发财则是必然。现金270万翻倍和头款90万回报率，不可同日而语。我从来没买过负现金流的房子，因为有人这么做就提一下。
经历过两次房地产崩盘，第一次是九十年代中后期，我们这一代绝大多数要不在读书，要不刚工作不久，没抓住机遇情有可原。因高人指点，破釜沉舟倾囊杀入。光脚不怕穿鞋的，我就是光脚的，本来就是一无所有穷光蛋，拼一下穿上鞋子，拼不出去就继续光脚。最大幅度贷款上杠杆，以小搏大，放屁打鼓-赶在点子上了，抓住了这次机遇，在房地产投资上没有走弯路。
但是，零八年金融危机房地产再次崩盘您在哪里呢？很多人总是哀叹自己的运气太差，喝口水塞牙放屁扭了腰，就连吃屎也没赶上一泡热乎的。王8操兔子，一步没赶上，步步赶不上。落花已作风前舞，又送黄昏雨。两次机遇都错过了，还会再来一次吗？剩女盼郎，朝思暮想。夜茫茫、重寻无处，觉来小园行遍。
2020年，疫情初期，房市有过短暂向下波动，很多人非常的恐慌。当时我曾经说过，就凭Social Distancing这项要求，对住房的需求会大增，与人合租会想自己独处，家庭居住拥挤会寻求宽松大房。接着，政府开足马力印钞票，通货膨胀加剧，惊飞远映碧山去，房价房租出现同时双增长，这是一次刚刚发生的机遇。前两次房市崩盘回过头来看才知道是机遇，连续多年看不到曙光，在痛苦中煎熬。最近这一次没有经历崩盘，属于幸福直接降临，上升幅度巨大，走势干脆利落，曙光就在前面，一片光明。
从今往后几年，通货膨胀还会继续，房地产是对抗通货膨胀的唯一手段，没有之一！如果没有重大事件发生，很难看到房市大飞跃。但是，综合经济形势、就业状况、人口增长、土地存量等各方面因素，大都会地区房市的平稳上涨可以预期。
在美国的华人普遍受教育程度高，很多从事薪水不错的脑力劳动，一参加工作就是高起点，可谓春风得意马蹄疾。当您人到中年，上有高堂嶙峋瘦骨，中有娇妻含辛茹苦，下有小儿嗷嗷待哺，会倍感生活压力。有了家庭就要承担责任，养个孩子就像有了台碎钞机器。温水煮青蛙，寒冰冻蟒蛇。人的一生里跳槽和被雷都是大概率事件，遇到天花板更是大概率。屋漏偏逢连夜雨，儿到荒年饭量增。
投资需要未雨绸缪早有动作，您如果处于四、五十岁年龄，手里有些闲钱应该加大借贷款力度，尽量一步步扩大规模。手里多一个房子，十几二十年后就多一部印钞机。不要计较暂时的艰难困苦，小楼今夜听春雨，深巷明朝卖杏花。王8拉屎有后劲，一树梨花落晚风。
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