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转: 房地产杂谈 五十九,加州有多少个房可以退休
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转: 房地产杂谈 五十九,加州有多少个房可以退休

majia2023
楼主 (北美华人网)
转自文学城房地产,作者:老朽


投坛经常把赚多少个米可以退休提出来,因为通货膨胀的存在,即使有十个米还是没底气。美国的通货膨胀长期维持在合理的幅度,一旦超出常规,手里的存款和投资账户立马缩水。设想一下,九十年代中后期我从借来的十万开始杀入房地产,今天手里握着十万十几万在户头里能做什么用呢? 如果您没有其他收入,能在60岁时账户上有三百万,包括股票基金各种投资,不算少了,能维持多久呢?省吃俭用维持几十年没问题。按每年10万的花销为轻松宽裕生活(商务舱机票、豪华邮轮、五星级酒店的旅行还是不行),没有通货膨胀可以用到90岁。以现在的通货膨胀幅度,70岁时会感觉嗑瓜子坐马桶入不敷出,80几岁钱会用光。所以说,手里有三百万不一定够。当然,您可以说利息5%的定存一年也有15万。不要以为这15万能放口袋里,加州的州税近10%,加上联邦税,差不多三分之一没有了。现在定存最高是一年期,您想多锁几年,门也没有。一年后很难说是什么利率,几年后降到2%不是没可能。九十年代10%的定存我都见过,跌到几乎没有绝大多数人都经历过。 引用地坛上地主一段话:【地主们珍惜年轻的生活吧,也要好好计划老年财务,万一太长寿了,避免“钱没了人还活着”的尴尬境地】 手里有几个破房子收租呢?我不是鼓励您把资产全都转到房子上,投资有不同途径,猫有猫路鼠有鼠道,总不能引诱瞎子去跳河。我只对眼前的橙县一亩三分地熟悉,就拿我手中的四个房子为例,看看能不能退休,其他地方可作参考。北美大地房地产市场的湾区、纽约、多伦多贵过南加州,德州、佛州则略差些,而中西部二三线城市房子数量加倍也未必胜过南加州房地产。 橙县orange county 约320万人,美国第六大县County。白墨黄黑人口组成大致分别为白38%主流、墨34%最买不起房一族人、黄近25%有钱强烈支撑房价。到此为止,剩下的微不足道,不能多说,犯忌。无论自住还是投资,橙县是绝佳地方。 总共三十几个城市city,可分五挡。 1,上好,大约5个,以Newport Beach,Ladera Ranch为代表。 2,中上,十几个,以Irvine,Lake Forest 为代表。 3,中等,十几个,以Costa Mesa,Garden Grove为代表。 4,中下,不超过五个,以Santa Ana,Stanton为代表。 5,差区,没有!邻居洛杉矶县的 Compton,South Gate这样的城市在橙县不存在。 假设您手里的三百万换成我手里的房子,60岁了不想折腾贷款也罢。但是您还想上杠杆,步伐迈大点,举双手赞成!我做最保守设计,房子按高价买,房租往低了说。以自己手里房为例比较容易,现成的数字,仅供参考。房屋市场各种大小房子可随意组合,尽量去找适合自己的能力和需求。 1,Ladera Ranch,2018年我买过一个联排屋townhouse,上好区白玉房,46万,现在涨到73万,就按75万买到,房租$3500。 2,Lake Forest,2022年我买过一个康斗condo,中上区半白玉房,41万,现在涨到52万,就按55万可以买到,房租$2900。 3,Garden Grove,95年买的独立屋,中等区白菜房,17万,现在涨到85万,就按90万买到,房租$3600。(2006年涨到50万虚高,08年崩盘跌到40万以下,房租岿然不动) 4,Santa Ana,97年买的康斗,中下区里的最好地段,近South Coast Plaza,6万,现在涨到近50万,按50万可以买到,房租$2500。(2007年虚高到30万,08年跌回到20万以下,合理,房租不跌反涨) 大致75万+55万+90万+50万=270万,手里的300万花不完。 房租3500+2900+3600+2500=$12500 一年15万毛收入,gross income。 每个月房租12500减去地税$2300 (270万1%=27000÷12每月2300) 减去三个房有HOA多算点$1300 再减去其他开销$500 12500-2300-1300-500=$8400   $8400×12=$100800一年差不多10万净收入,标准中产阶级。 270万的房产分27年折旧,一年是10万。当然,只有建筑部分可以折,按10万的80%计算,可以折掉8万不交税(会计师让我折90%)。剩下两万,属于贫困阶层,交税也没有几个钱,十万租金起码顶工薪收入的14万用,拿W2年薪14万,到手不过九万多一点。不要多虑将来卖房时折旧的recapture,钱要先放入口袋,税尽量延后交。 房租一般不超过15年翻倍,会达到30万。地税加州有prop13对屋主有利条款,几乎不涨,HOA和其他开销不会增加多少,15年后您每年至少有20万净收入。有租控rent control 地区,每年可涨租3%+5%通货膨胀指数,9年就翻倍了。没租控地区,我见过5年翻倍的,太美好蓝图不拿来说事。 60岁管理几个破房子易如反掌,75岁的时候20几万房租净收入在手,肯定要交不少的税,如果不想管理,交给PM,也就房租的8-10%的管理费用,还可抵税。 房价一般十年翻倍,5年翻倍的也有,不要做非份之想。就算10-15年,到时您的房子值六七百万,卖掉也可,活到100岁也够用了。有房租收,PM给管理,没必要杀鸡取卵。 手里的存款和理财账户看似一块美丽蛋糕,切下一块少一块。有些很赚钱的股票包括基金以及股指,您切下十万,先要想好要交多少的税,所以您不敢随便乱切。房租是强迫你去花费的被动收入,明明白白清清楚楚,裤裆里的黄泥,它不是屎也是屎啊! 现金砸最稳妥,净收入充裕,绝对安全,但快速发财难,到退休年龄不是所有人还想发财。上杠杆,50%头款能略有盈余,打平没问题,房子数量增加一倍,依然安全,发财几率大增。放三分之一头款,房子数目增加两倍,打平困难,有风险。但要看您的承受能力,现在有高薪,与其交税,不如拿余钱填漏洞,将来发财则是必然。现金270万翻倍和头款90万回报率,不可同日而语。我从来没买过负现金流的房子,因为有人这么做就提一下。 经历过两次房地产崩盘,第一次是九十年代中后期,我们这一代绝大多数要不在读书,要不刚工作不久,没抓住机遇情有可原。因高人指点,破釜沉舟倾囊杀入。光脚不怕穿鞋的,我就是光脚的,本来就是一无所有穷光蛋,拼一下穿上鞋子,拼不出去就继续光脚。最大幅度贷款上杠杆,以小搏大,放屁打鼓-赶在点子上了,抓住了这次机遇,在房地产投资上没有走弯路。 但是,零八年金融危机房地产再次崩盘您在哪里呢?很多人总是哀叹自己的运气太差,喝口水塞牙放屁扭了腰,就连吃屎也没赶上一泡热乎的。王8操兔子,一步没赶上,步步赶不上。落花已作风前舞,又送黄昏雨。两次机遇都错过了,还会再来一次吗?剩女盼郎,朝思暮想。夜茫茫、重寻无处,觉来小园行遍。 2020年,疫情初期,房市有过短暂向下波动,很多人非常的恐慌。当时我曾经说过,就凭Social Distancing这项要求,对住房的需求会大增,与人合租会想自己独处,家庭居住拥挤会寻求宽松大房。接着,政府开足马力印钞票,通货膨胀加剧,惊飞远映碧山去,房价房租出现同时双增长,这是一次刚刚发生的机遇。前两次房市崩盘回过头来看才知道是机遇,连续多年看不到曙光,在痛苦中煎熬。最近这一次没有经历崩盘,属于幸福直接降临,上升幅度巨大,走势干脆利落,曙光就在前面,一片光明。 从今往后几年,通货膨胀还会继续,房地产是对抗通货膨胀的唯一手段,没有之一!如果没有重大事件发生,很难看到房市大飞跃。但是,综合经济形势、就业状况、人口增长、土地存量等各方面因素,大都会地区房市的平稳上涨可以预期。 在美国的华人普遍受教育程度高,很多从事薪水不错的脑力劳动,一参加工作就是高起点,可谓春风得意马蹄疾。当您人到中年,上有高堂嶙峋瘦骨,中有娇妻含辛茹苦,下有小儿嗷嗷待哺,会倍感生活压力。有了家庭就要承担责任,养个孩子就像有了台碎钞机器。温水煮青蛙,寒冰冻蟒蛇。人的一生里跳槽和被雷都是大概率事件,遇到天花板更是大概率。屋漏偏逢连夜雨,儿到荒年饭量增。 投资需要未雨绸缪早有动作,您如果处于四、五十岁年龄,手里有些闲钱应该加大借贷款力度,尽量一步步扩大规模。手里多一个房子,十几二十年后就多一部印钞机。不要计较暂时的艰难困苦,小楼今夜听春雨,深巷明朝卖杏花。王8拉屎有后劲,一树梨花落晚风。



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AaaaMei
2 楼
我顶你。 坐等别人发言。房租翻倍??那么容易? 你老进场早,现在房价这么高,进不了
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xyzgw
3 楼
老朽的文章, 内容实惠,帮大家洞察美国财富秘笈。先赞👍再读!
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春天里2023
4 楼
我觉得他是比较早,所以觉得房产上能挣很多钱。但是如果比较早买NVDA股票或者其他股票,能翻很多倍。文学成里面一堆小地主和他互相鼓励,互相打气
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huaren_2018
5 楼
有十几米还没有底气有些贩卖焦虑。 买资产倒是好建议
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dingdang8467
6 楼
太长了,谁给总结总结?
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不快乐的心
7 楼
AaaaMei 发表于 2024-04-03 17:31
我顶你。 坐等别人发言。房租翻倍??那么容易? 你老进场早,现在房价这么高,进不了

哈哈哈哈哈哈。
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majia2023
8 楼
AaaaMei 发表于 2024-04-03 17:31
我顶你。 坐等别人发言。房租翻倍??那么容易? 你老进场早,现在房价这么高,进不了

他的例子是按照现在的价格买
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youyouzou
9 楼
他的例子是按照现在的价格买
majia2023 发表于 2024-04-03 18:18


按现在的价格买,房东掏粪工+活雷锋。
————————————— 每个月房租12500减去地税$2300 (270万1%=27000÷12每月2300) 减去三个房有HOA多算点$1300 再减去其他开销$500 ————————————————
按现在市场价格买,加州地税按照 1%算,纯粹胡扯,各种 add on 稅多如牛毛。我41万刀买来的condo,当时税率1.8%。因为prop 13, 现在才降到实际 1.2%。
四个房子 HOA $1300,说的过去。
四个房子,一年其他6000刀修理费用,那是胡扯。除非自己去修。一个炉子8年-10年,四个房子光热水炉子每年折旧就要$1000
另外四个房子,保险费一年都差不多要$4000
还有房子空置,根本不可能按12个月算。
房客欠钱,驱逐,这些风险,还没有算。
要是在找 property manager, 修理还 markup 10%-20%。


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Wolfy
10 楼
这位是90年代开始买的啊!大家那时候都在哪里? 而且管那么多房,比全职工作都累吧?
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MajiaMaMajia
11 楼
房产税每年递增,房屋保险文中也没提,更关键的是还要涨价
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majia2023
12 楼
youyouzou 发表于 2024-04-03 18:20

按现在的价格买,房东掏粪工+活雷锋。
————————————— 每个月房租12500减去地税$2300 (270万1%=27000÷12每月2300) 减去三个房有HOA多算点$1300 再减去其他开销$500 ————————————————
按现在市场价格买,加州地税按照 1%算,纯粹胡扯,各种 add on 稅多如牛毛。我41万刀买来的condo,当时税率1.8%。因为prop 13, 现在才降到实际 1.2%。
四个房子 HOA $1300,说的过去。
四个房子,一年其他6000刀修理费用,那是胡扯。除非自己去修。一个炉子8年-10年,四个房子光热水炉子每年折旧就要$1000
另外四个房子,保险费一年都差不多要$4000
还有房子空置,根本不可能按12个月算。
房客欠钱,驱逐,这些风险,还没有算。
要是在找 property manager, 修理还 markup 10%-20%。



既然已经算得那么细了,接着算一下,每月还剩多少
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cucumber88
13 楼
回复 1楼 majia2023 的帖子
谢啦
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crystal007
14 楼
由于通货膨胀,维修,保险地税增长,觉得房子已经不是好的投资,还不如买有分红的指数。税率还低。 我几个房子买的较早,但是绝对不再想再添置了。另外房子出租也是有风险的。股票除了价格波动没有liability
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枫叶08
15 楼
Wolfy 发表于 2024-04-03 18:34
这位是90年代开始买的啊!大家那时候都在哪里? 而且管那么多房,比全职工作都累吧?

2008年崩盘时,大家那时候都在哪里? 才4个投资房,能有多累?
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brettfox
16 楼
这个老朽是有眼光的。只是这钱看起来稳当,挣起来确是不易。掏粪不是谁都愿意干的。
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Prupletree
17 楼
看来绝大多数人对于钱将要毛起来的速度,还是缺乏前瞻性。房市水涨船高这个钱还是归少数人去赚的。
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Daylight
18 楼
这种马后炮没意思。买房子早的自由了,那买qqq, 苹果微软 nvda tesla的也自由了啊。房子长期的回报没beat spy
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