眼下问题：金融纾困地产——房地产“新发展模式”探讨（36）

兔主席 20230111

1.2021年末中央经济工作会议官方表述

2.房地产行业的问题

3.“房住不炒”与“长效机制”

4.“十八大”以来的思路

5、房地产新的发展模式里的业务、业态

1）“租购并举”

2）“租赁住房”

3）“保障性住房”

4）城市更新/改造

5）老旧小区改造及社区养老

6）住宅物业管理及生活服务

6、退一步思考：究竟什么是“房地产”？“房地产”狭义化带来的问题

7、“住宅地产”的“新的发展模式” vs “大地产行业”的“新的发展模式”

8、房企留下的“木马”——通过住宅物业，触达更广泛的居住服务市场

9、围绕不同的资产/空间/业态发展垂直能力

1）从资产导向到服务导向转型的典例：酒店管理行业

2）租赁住房/长租公寓——不动产/金融 及 服务 属性同等重要

3）购物中心——满足生活消费需求的物理平台

4）写字楼——包袱重重的业态及如何依托写字楼空间纵深发展

5）仓储物流——由单纯的仓库到物流及供应链解决方案提供商

6）主题公园——运营极度复杂的行业，迭代需要IP

7）冰雪——探寻不那么依赖IP的赛道

8）产业园——最有能力打造“双资本循环”的产业

10、转向“轻资产模式”

1）何为“轻资产”

2）从“重资产”到“中资产”到“轻资产”

3）不同业务内涵的“轻资产模式”

第一类：资本管理/金融资产的管理与服务（“基金化”、“资产管理”）

第二类：围绕不动产资产的开发及运营提供的管理服务（从“代建”到“商业运营”）

第三类：对同行/上下游企业提供的技术及服务解决方案（“SaaS”）

第四类：对不动产空间内的机构和个人提供的其他服务（“增值服务”）

11、拉通各种不动产业态/空间/赛道

12、大会员体系

13、回看“旧的发展模式”

14、探寻“新发展模式”的“短中期三部曲”

15. 从“保交楼”、“断供”回看旧发展模式的核心问题：预售制

1）金融行业与地产高度绑定

2）预售制的问题

3）内地传统住宅开发销售中的预售+按揭贷款模式

4）形成上述结果（预售资金变为开发商的资金池）背后的机制。

5）“销售额下降”、“断供”等问题都与预售相关，本质是金融问题

6）收紧预售资金管理导致的两难困境以及为什么还不能对预售制一刀切

16. 行业当前问题的诊断与解决（问答形式的概念探讨）

1）解决当前房地产行业遇到问题，要照顾议题和利益方的主次先后是什么？

2）“保交楼”是不是一个钱能解决的问题？

3）“保交楼”所需的钱到哪里去了呢？

4）羊毛还够不够呢？换言之，在保交楼上，开发商面临的是“流动性问题”，还是“偿付能力”问题呢？

5）什么是“市场化”的机制？非市场化机制是什么机制？

6）为什么说简单的“市场化”的机制不易解决行业里的问题？

7）为什么不宜再单纯依赖“市场化机制”来解决问题？

8）通过“行政机制”应对当前行业问题，本质要做的是什么?下一步先要做什么？

9）“政府机构”通常会考虑并纠结什么问题呢?如何解决？

10）采用行政机制解决地产行业当前问题，大的框架是什么?

17. 与“新的发展模式”所匹配的房地产与金融关系

1）做减法：“金融去地产化”、“地产去金融化”，

2）调结构：调整金融/资本对广义不动产行业的布局

3）调结构：改善房地产企业的资产负债表/资本结构

4）中国式道路下，中国特色的房地产企业集团上市形态的“终局”：

5）住宅开发项目的预售资金：需不断强化、优化，加强监管

6）由“离岸化”到“再在岸化”：将内地作为房地产行业融资的主要场所

（关注这个系列的,主要为行业与市场相关人士。有朋友问：系列连载到现在已经一年，最后会有多少篇？答：不超过40篇，即将“收官”，统为“新时代下探索房地产行业新发展模式”。）

7）回到当下，地产行业重组及风险出清之际，金融行业的角色何如？

前面几小点探讨的都是中长期和结构性问题。这一条回到即期：在眼下，金融行业及资本市场在地产行业遭遇困难之际，应该持什么样的视角，发挥什么作用。下文只抽象探讨概念和原则问题。

——金融行业也是“问题”本身：房地产作为资本高度密集的行业，是脱不开金融的，好比“鱼儿离不开水”。所以首先应看到，金融既会受到房地产行业出险连累，但又是“问题”的本身：在维系了相当长一段时间、解决了我国城市粗放发展建设的房地产传统发展模式里，开发商、金融、地方利益是联合的：金融将大量资源投放给房地产以赚取回报。而为了在风险、回报、安全、免责、简单、便利等方面找到最好的平衡，金融在房地产领域主要追寻固定收益类产品，集中指向快周转、高利润、与中国人置业的朴素需求相关、依赖房价及资产增长逻辑住宅开发销售行业，过程中，金融行业赚取了回报，同时暂时性地挤压了其他行业所能获得的金融资源。不过也要看到，所谓金融从地产中获取回报，并不仅仅是金融行业从业者或企业获取回报，也是全社会在通过地产获取投资回报。这毕竟是城市大发展时期，要客观看待和总结评估。在金融推动地产大发展的过程中，又由于前面几点的问题——即金融与地产存在结构关系上的不合理，结果使得地产企业杠杆率过高，资产负债表出现结构性问题，企业风险系数即连带的整个市场及经济的系统风险也显著增加。在行业顺风顺水时固然没有问题。但在行业下行并叠加调控政策时，风险旋即暴露。

——金融行业不能“独善其身”：房地产企业出险并导致金融机构的损失后，金融机构的本能反应是维护自己的利益（例如收回本金），与相关企业切断关系，并且进一步收缩对其他房地产行业企业的投放。过程中，一方面将问题归因到个别企业自身的问题（例如激进扩张、违规操作等），一方面会归因至宏观问题或实体行业政策有问题，作为改变投放的理据。此外，还要叠加一系列金融机构面对的内外博弈关系。“内部”即追责风险，负责贷款/投资的人员在本体系内要对出险承担主体责任；“外部”，即金融机构间的博弈（看谁先“跑得快”、能够全身而退），以及与监管机构的博弈（监管问责风险）。总之，这些因素叠加，只会造成一个结果，即规模性的“踩踏”事件，造成房地产行业信用坍塌，并导致流动性危机甚至偿付危机。因此，金融行业是不可能“独善其身”的。站在今天，应该看到，金融与地产确实是高度绑定的，结构性问题非一日两日能够解决。如此一来可看到，金融安全（及宏观经济安全）与地产行业/市场的安全归根结底是相关的、紧密相连的、一体的、不可切割的：地产安全了，金融才能安全，经济才能安全。如果容许金融机构为了保全各自而独立博弈，只会带来更大的系统性风险。

——金融需引领房地产行业/市场的“维稳”：有了前述判断，可以看到，金融体系“责无旁贷”，需要带头参与维护房地产行业的安全、稳定及健康发展。好在中国有“举国体制”，可以在金融体系内自上而下做统筹部署安排。金融体系支持房地产行业需要特别考量的因素和原则：

——长期所向，金融是一个社会配置资本的工具。金融有“一个硬币的两面”：既是社会投资及资本积累的工具，又是社会积累财富及回报的工具。归根结底，是要新时代、新发展格局里找到并确立金融与不动产之间的新型关系，构建金融与地产真正的“良性循环”。在新型良性循环关系确立后，金融可以将资源导向满足居民真实及可担负的居住需求，发展更丰富的不动产业态、培育资产管理、空间运营及社区服务形式，同时能为全社会增添安全的投资产品与去向，为政府（及社会）扩大财政与融资渠道，最终增加全社会财富。而要在中长期建立金融与广义不动产行业的良性循环关系，首要是在短期内解决房地产行业遇到的困难挑战，帮助房地产行业平稳健康发展，转型新发展模式。

（未完待续：最后两篇：公有制与非公有制的关系；“新发展模式”总结）