房产投资——房子写谁的名字？在美国要从这三方面考虑

公众号新闻

2022-12-08 10:12

买房子，写谁的名字？这很重要，需要慎重考虑。在美国，一般从三方面考虑：

一、资产保护

对于一些高风险的职业以及考虑子女婚姻风险的人士来说，资产保护尤为重要。

二、税务减扣

在房产投资方面，主要需要考虑所得税（income tax）、资本增值税(capital gain tax)和房产税(property tax)。在符合税法规定的前提下，合理降低税务，是每个投资者追求的。

三、传承流畅

房产投资以集聚房产的投资组合（propertyportfolio）为工具，利用时间来致富，所以将来房产的传承，能够在传承过程中不引起额外的税务问题和其他成本，是一个需要考虑的问题。

在美国一般有4种形式：个人（individual）、联名（partnership）、公司、信托（尤其是家庭信托Family Trust）。公司和信托则需要一定的费用，注册成立。

个人名下房产

因为简单、成本低且顺理成章，大部分买房的人都是把房子买在个人的名下或者联名的名下。

所有权：由于所有权是自己个人，则如果个人遇到任何诉讼，则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下，负有连带责任。

控制权：控制权当然归个人，所以你自己决定这个房子的买卖、租赁等事宜。

收益权：收益权归个人。房子出租，则租金减掉利息等成本之后的净收入会归入个人的收入中报税。如果租赁净收入是负的话，则可以减扣个人收入，减少税负。如果把投资房卖掉，则增值的部分需要交纳资本增值税。

传承：当把所有权传承给子女的时候，会涉及遗产税，遗产税免税额是500万美元。

联名房产

在美国，房产联名有两种形式，joint tenancy和tenancy in common。

两者最大的区别在于Joint tenancy中的一方去世之后，产权会自动转移给另外一方；而tenancy in common则不是，一方去世了，则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy，而非夫妻关系的合伙人则用tenancy in common。

所有权：联名名下的资产是分别在不同的两个（或几个）人名字名下，所以资产分别也归这些个人所有。个人如果遇到法律问题，则都可以追溯到这个房产，没有资产保护。所有权的多少在产权上注明比例，其行使分配就按照这个比例。

控制权：如果是Joint Tenancy，一家人控制，商量着办，比较容易处理。Tenancy in common则一般按照以出资比例确定的产权股份比例来确定控制权，股份多的人说了算。

收益权：按比例，所以收益权也是按所有权的比例来分配的。

传承：所有权的传承和个人一样。

家庭信托

信托有很多种，家庭信托是美国家庭常用的一种形式。信托主要有三个重要的部分组成：一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人；二是信托本身，trust；三是收益人，beneficiary。对于资产保护和高收益的合理避税有较大的好处。

所有权：买在信托下面的资产的所有权归信托本身，也就是说里面的资产不归个人，它不是一个商业实体，也不是法律意义上的经营实体，不会接受任何法律诉讼，因此在它里面的资产会得到很好的保护。在资产保护方面，信托是最好的。

控制权：信托的控制人是trustee，也就是信托管理人，也称控制人。信托管理控制人可以是个人，也可以是公司。

收益权：在信托里面的资产的收益归信托本身，尽管信托需要报税，但信托不是税务实体，没有税率。信托里的收益只是暂时在里面，年终将会被分配给信托的受益人，但当受益人从信托里面获得收入之后，加上受益人的其他收入，需要一起按照个人所得税的方法计税。对于信托里面有很多房产和生意资产的人来说，信托是一个避税的好工具。

传承：信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的，所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。由于房产实际上是写在信托控制人（Trustee）名字上的。因此，如果Trustee是个人，则传承会引起费用和麻烦。但如果Trustee是公司的话，则可通过更换公司董事，来更换公司控制人，从而达到控制信托，传承信托的目的。