衔接“新发展理念”——房地产“新发展模式”探讨（39）

兔主席 20230131

1.2021年末中央经济工作会议官方表述

2.房地产行业的问题

3.“房住不炒”与“长效机制”

4.“十八大”以来的思路

5、房地产新的发展模式里的业务、业态

1）“租购并举”

2）“租赁住房”

3）“保障性住房”

4）城市更新/改造

5）老旧小区改造及社区养老

6）住宅物业管理及生活服务

6、退一步思考：究竟什么是“房地产”？“房地产”狭义化带来的问题

7、“住宅地产”的“新的发展模式” vs “大地产行业”的“新的发展模式”

8、房企留下的“木马”——通过住宅物业，触达更广泛的居住服务市场

9、围绕不同的资产/空间/业态发展垂直能力

1）从资产导向到服务导向转型的典例：酒店管理行业

2）租赁住房/长租公寓——不动产/金融 及 服务 属性同等重要

3）购物中心——满足生活消费需求的物理平台

4）写字楼——包袱重重的业态及如何依托写字楼空间纵深发展

5）仓储物流——由单纯的仓库到物流及供应链解决方案提供商

6）主题公园——运营极度复杂的行业，迭代需要IP

7）冰雪——探寻不那么依赖IP的赛道

8）产业园——最有能力打造“双资本循环”的产业

10、转向“轻资产模式”

1）何为“轻资产”

2）从“重资产”到“中资产”到“轻资产”

3）不同业务内涵的“轻资产模式”

第一类：资本管理/金融资产的管理与服务（“基金化”、“资产管理”）

第二类：围绕不动产资产的开发及运营提供的管理服务（从“代建”到“商业运营”）

第三类：对同行/上下游企业提供的技术及服务解决方案（“SaaS”）

第四类：对不动产空间内的机构和个人提供的其他服务（“增值服务”）

11、拉通各种不动产业态/空间/赛道

12、大会员体系

13、回看“旧的发展模式”

14、探寻“新发展模式”的“短中期三部曲”

15. 从“保交楼”、“断供”回看旧发展模式的核心问题：预售制

1）金融行业与地产高度绑定

2）预售制的问题

3）内地传统住宅开发销售中的预售+按揭贷款模式

4）形成上述结果（预售资金变为开发商的资金池）背后的机制。

5）“销售额下降”、“断供”等问题都与预售相关，本质是金融问题

6）收紧预售资金管理导致的两难困境以及为什么还不能对预售制一刀切

16. 行业当前问题的诊断与解决（问答形式的概念探讨）

1）解决当前房地产行业遇到问题，要照顾议题和利益方的主次先后是什么？

2）“保交楼”是不是一个钱能解决的问题？

3）“保交楼”所需的钱到哪里去了呢？

4）羊毛还够不够呢？换言之，在保交楼上，开发商面临的是“流动性问题”，还是“偿付能力”问题呢？

5）什么是“市场化”的机制？非市场化机制是什么机制？

6）为什么说简单的“市场化”的机制不易解决行业里的问题？

7）为什么不宜再单纯依赖“市场化机制”来解决问题？

8）通过“行政机制”应对当前行业问题，本质要做的是什么?下一步先要做什么？

9）“政府机构”通常会考虑并纠结什么问题呢?如何解决？

10）采用行政机制解决地产行业当前问题，大的框架是什么?

17. 与“新的发展模式”所匹配的房地产与金融关系

1）做减法：“金融去地产化”、“地产去金融化”，

2）调结构：调整金融/资本对广义不动产行业的布局

3）调结构：改善房地产企业的资产负债表/资本结构

4）中国式道路下，中国特色的房地产企业集团上市形态的“终局”：

5）住宅开发项目的预售资金：需不断强化、优化，加强监管

6）由“离岸化”到“再在岸化”：将内地作为房地产行业融资的主要场所

7）回到当下，地产行业重组及风险出清之际，金融行业的角色何如？

19. 房地产“传统发展模式”刍议

20. 房地产行业的“新发展模式”

1）衔接新发展理念——创新、协调、绿色、开放、共享

党的二十大报告强调，“贯彻新发展理念是新时代我国发展壮大的必由之路”；2022年中央经济工作会议强调，“坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展”。

房地产行业应该如何探索并转型至新发展模式呢？找寻新的、可持续的、高质量的业务模式是一方面，同时，也需要兼顾、体现、贯彻国家提出的新发展理念。能够融合新发展理念，融入新发展格局的模式才是长期可持续的新发展模式。

何为新发展理念？——创新、协调、绿色、开放、共享。其中，创新注重解决发展动力问题；协调注重解决发展不平衡问题；绿色注重解决人与自然的和谐问题；开放注重解决发展内外联动问题；共享则解决社会公平正义问题。

对房地产/不动产行业的从业者来说，要回答行业如何与新发展理念衔接，需要结合自己的行业与业务特性。例如：

——创新：创新是多方面的，包括业务创新，也包括技术创新；业务创新可以带动技术创新；技术创新反过来又能驱动业务创新，两者相辅相成。从业务创新角度，行业不再单纯依靠住宅开发销售驱动，不断探索新业态、新产品、新服务，创造新的收入利润来源。租赁住房、零售消费、办公、文旅、产业、仓储、体育等都是可布局的不动产业态，企业围绕各类资产、空间、业态发展运营、管理及垂直服务能力，并由资产导向（2A），延伸至为空间内居住、工作、生活及娱乐的人群与组织提供服务（2C/2B）；从技术创新角度，企业可以探索沿着不动产物理空间及业态的建造、运营及服务场景与链条，研发及应用各类新技术——包括新能源、互联网、物联网、人工智能、数字化等具有国家战略高度的新经济行业。在建筑和不动产领域，也不乏“卡脖子”工程及关乎国家系统安全的战略领域（如建筑行业数字化/BIM和CAD等）；坚持创新问题，才能找到行业发展的新动力。

——协调：协调也涉及多方面的关系，譬如房地产行业与国民经济的总体关系（国民经济产业结构问题）：房地产行业与其他产业的关系（需要形成一套健康的循环关系）；房地产与金融的关系（不仅关乎各行各业获取金融资源的，还关乎经济金融系统性安全），房地产行业内部传统发展模式（住宅开发销售主导）与新发展模式的关系（要逐步转型到新发展模式）；区域与城乡发展问题（房地产/不动产的开发建设需要与国土空间发展格局、区域战略与功能、地方资源禀赋、特色、定位、优势短板等匹配，因地制宜，合理开发匹配的业态）；不同不动产业态、空间之间的协调关系（统筹结合国家及地方视角，鼓励发展某些业态，同时限制发展某些其他业态）。

——绿色：绿色与房地产关系密切。首先，房地产开发建设需要土地，只要涉及土地，就可能影响生态环境。所谓“绿水青山就是金山银山”，建成了房地产项目，以为这就是金山银山，但从长期看却破坏了真正的金山银山。这些年，在自然资源保护区违规开发房地产项目的问题引起了社会很大关注，有关部门做了许多整改和补救。这些其实也是传统发展模式留下的问题。其次，在房地产的建设及持续运营过程中，也需要管理污染物排放、碳排放及资源使用问题，和生态环境保护问题息息相关。房地产转型新发展模式，无论在不动产的空间营造，还是持续的空间管理与运营，都需要紧扣绿色发展主题，以绿色低碳循环为原则，以人与自然和谐共生为价值导向。

——开放：房地产/不动产行业长期鼓励外资进入的，开放程度一直较高，具体体现在：i) 许多开发商是外资背景的，例如，人们可以看到中国内地许多大城市都有港资、英资、新加坡等地企业投资开发和持有的品牌购物中心；ii）许多细分业务领域有大量外资运营商，例如品牌酒店经营、甲级写字楼的物业管理、主题公园、仓储物流及房地产资产服务（“五大行”）等；iii）内地开发商的资本运作有“离岸化”特征，许多国资及民营企业搭建了离岸结构，在香港上市，积极利用海外市场筹资支持业务发展；iv）海外资本一直是不动产行业的参与者，通过私募基金或公开市场、股权或债权、资产或平台的方式投资中国不动产。新时代，强调要以国内大循环为主体，大力吸引、利用包括资本在内的全球资源要素以实现国内国际双循环相互促进，房地产/不动产行业是推进高水平对外开放的重要领域，吸引海外资本投资租赁住房、零售消费、产业园等多种业态，帮助中国进一步推进城市发展及基础设施建设，同时也可以将好的运营经验和能力带入。

——共享：在新发展理念里，共享主要解决的是民生、普惠问题：以人民为中心，幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶，使得发展能够惠及全体人民。落位到房地产行业的新发展模式，又可以从多个维度理解，例如，从住宅来说，未来不断丰富住房供应结构与层次，更多提供普罗大众所能担负的可出售物业及长租住房；从非住业态类别看，要引导鼓励开发和经营能够满足人们生活消费娱乐文化体育等多层次需求的业态；从产品定位来看，不但要有高端定位的物业（例如高端商场），也要多开发运营能够惠及一般民众的中端消费场所；从民生服务的提供来看，可以以住宅物业管理为载体，大力发展社区/居家养老；上从金融及财富积累角度讲，要推动金融创新，利用公募REITs等工具帮助民众分享不动产及基础设施创造的安全、稳定的收益等等。此外，不动产空间是人们每天居住、生活的场景，能够最自然、最便利、最直接地触达终端消费者。不动产运营商稍加心思，就可以将社会效益与经济效益做一定的结合，例如作者最近在一些写字楼和住宅物业都看到了定点扶贫产品售货专柜，就是很好的操作。因此，不动产行业在推动普惠和共同富裕方面也大有可为。

新时代下，各行各业都需要考虑与国家总体战略及导向的契合。新发展理念提供了一个比较好的切入点，各行各业可以结合自身特性，探讨并实践如何与新发展理念进行衔接。

以住宅开发销售为主导的房地产行业是我国经济的传统支柱产业，但也伴有传统发展模式的一些特有问题。伴随国民经济不断转向新发展格局、新发展模式，也势必需要摆脱对传统房地产模式的依赖。新发展理念主导社会经济发展，也对房地产行业转型发展提出了要求。未来，国民经济与房地产业将在各自转型后将建立新的关系：国民经济希望更多依赖的是房地产行业的新发展模式，并将房新发展模式为新时代的支柱产业。

（未完待续）