自去年4月以来，房市在不断加息中逐渐冷淡下来，由年初一房难求、加钱all cash花式疯抢的卖方市场，急转直下，迅速变成了了降价卖房的买方市场。
但是房市也并不像大家想象得那样无药可救，即便是在冷淡的秋冬季，我们还是能够看到一些正面消息的。特别是一些热门区域，房市在一定程度的下跌之后迅速止跌了，目前已经稳定下来。
Mindy来带大家看一看去年年底的房市走向，用一手的数据和经验分析一下今年的情况，希望能给想要买房卖方和投资的朋友们做个参考。
Santa Clara County12月房屋售价中位数降到137万左右，与11月相比下降近5%，比2021同期下降一成。独立屋售价中位数下滑至2022年最低点，与2021年同期相比下降13.4%。联排/公寓房屋售价中位数降幅相对较小，比11月下降2.03%，比去年同期下降5.97%。
独立屋每英尺售价比11月下降9.04%，跌至2022最低点。但联排/公寓每英尺售价比11月小幅上涨了1%左右。去年11月和12月的房屋售价/要价比在过去三年里第一次跌破100%。11月的售价/要价比为99.47%，12月跌至98.83%。房屋售价/要价比>100% 代表买家还是愿意加钱买，特别是在很多人竞价的情况，按一般都能加价5-10%。反之房屋售价/要价比<100% 代表卖家接受了买家出的low ball offer，具体砍价多少取决于买家在当下市场对于该房源的认可度。以年初超火爆、但凡出一个房子就遭到疯抢的Santa Clara为例——去年12月，Santa Clara的在售房屋仅有599套，比2021年同期减少45%，在售天数更是高达31天，是2022年整年在售天数最长的月份。
由此可见，很多卖家在看到市场冷淡的反应后，也变成了持仓观望。越来越多可卖可不卖的卖家都选择了暂时不上市自家房子，房源数量一度骤降到了三年内最低点。不过也正是因为买盘跟库存同期成正比缩减，在11月反而到达一种新的平衡，从售价上看可以说是暂时止跌了。虽然整体房屋售价并不乐观，房市冷淡，但一直是热门邮编的区域买盘也仍然相对坚挺。San Jose的95129一直是湾区的热门区域，在房市好的时候在南湾范围内连续五年独立屋售价涨幅第一。但去年下半年的下跌中，以南湾一线学区房Lynbrook为首的一批房源算是在领跌的前线，从去年峰顶一度跌到25%以上。这种暴涨暴跌在Mindy看来主要是一种市场回归理性后的反思及后怕。这也是为什么尽管9月后该区域房源鲜少出售，样本筛选出来较少，售价基本上持平止跌，并没有继续下探。Santa Clara的95050在经历了9月的短暂跌落后，很多卖家也开始根据市场反馈调整了心态，心理预期以及挂牌价（listing price）也变得合理起来，所以在11、12月的数据中，该区域房源的售价/要价比还是在100%以上，说明大家还是认可卖家对于自己房源的开价点位。东湾Alameda County去年12月的独立屋售价中位数为105万左右，较上月下跌近9%，比2021年同期降低了超一成。但12月联排/公寓售价中位数逆势增长，达到了72万左右，比11月高8%，比2021年同期也高出了近1%。
每英尺售价中位数虽然略有下跌，但在9月后跌幅很小，相对比较稳定。但12月在售天数比11月高出20%左右，也是该区域近四年来在售天数最长的时候。11月和12月联排/公寓的销售数量基本持平，但独立屋销售数量较11月减少近20%。虽然整体市场比较冷淡，但是Alameda County的房屋售价/要价比在12月回归到了100%以上。
东湾Fremont热门区域94555的房屋售价中位数在11月后有触底反弹的趋势，特别是联排/公寓比11月上涨高达65.5%。销售数量小幅上升、在售天数略有下降。虽然售价/要价比仍然低于100%，但是独立屋的售价/要价比相对11月略有上升。12月Fremont另一热门邮编94539的联排/公寓销售数量甚至比11月高出了惊人的312%，售价/要价比也回归了100%以上。可以看出即便是在买房淡季，热门区域仍然抵抗住了房价下滑、市场冷淡的压力。东湾的Union City也显示了类似的趋势。房屋售价在8、9月后相对稳定下来，12月独立屋和联排/公寓的每英尺售价均比11月小幅上升。售价/要价比在12月回归到100%。San Mateo County的房屋售价中位数和每英尺售价在8、9月后趋于稳定，降幅较小。独立屋价格中位数在160万左右，联排/公寓在81万左右。虽然价格没有持续大幅下跌，但房屋的在售天数不断攀高。独立屋和联排/公寓12月在售天数都为近一个月。半岛Redwood City独立屋售价中位数在12月上涨14.7%，联排/公寓的每英尺售价上升近一成。Belmont的售价中位数涨幅最明显。经历了11月的低点后，12月独立屋售价较11月高出13%，价格回到200万左右，售价/要价比也回到100%以上。联排/公寓价格中位数比11月高出90.7%，每英尺价格上涨22%，价格在145万左右。根据Mindy过去三个月观察到的买房bidding的买家心态、卖家心态、房源数量、offer数量、加价幅度和市场信心来看，核心区（好学区+好交通）的香饽饽房（格局以及位置皆无硬伤）还是会有很多人下offer加价抢。虽说开价是卖家跟卖家经纪人主观决定的，但买家们都非常理智，很少有超过开价几十万的加价。这半年里，卖家的心态也从年初的不着急卖，或者晚一个月卖多赚十万变成了，要么市场太差索性出租不卖，要么有一个给到差不多价格的offer就行。具体哪种取决于卖家拿卖房的钱去做什么、以及需要卖房的急迫性。而买家的心态就非常有意思了。去年年初买家们bid到崩溃都买不到房，甚至有点“饥不择食”，而现在即使遇到不错的房也选择观望一阵，因为觉得现在利率还是很高、还没到底，或者认为可能还能买到更好的，就选择继续等下去。简单来说，就是不轻易下offer，即使下offer也大概率是给叫价附近或低于叫价的。而我上面提到的一线交通学区房，比如Palo Alto、Cupertino、Los Altos这些地方，总体来说跌幅也是不小，但这些区域有个特点——稳定的比其他区域快，大概在9月就止跌了。特别Los Altos（交通+学区），在这样的市场状况下非常抗跌。独立屋12月只比上月跌了3%左右，比去年同期跌了12%，相比Sunnyvale这样的交通房（20%左右跌幅），Los Altos跌幅小很多。联排/公寓甚至比11月增长104%，比去年同期也高出了30%。
(Los Altos-学区交通房)
(sunnyvale-交通房)
究其原因，主要是新出的房源太少，但凡一个各方面条件都不错的房源上市，立马就变成买家争相购买的房子。去bid的人多了，价格下跌空间自然就不大。而且交通学区房的买家通常也是不论经济上行下行，都有很强购买意向的刚需买家。刚需买家+稀缺房源，自然价格波动空间就不大了。Mindy对于offer数量和加价幅度的看法是：大家对于好的房源还是会在开价附近试探，遇到深钓价的会多加几十万，不过对比高点的bidding war都冷静和理智了不少。所以大家如果在新的一年要换房或买房，不用担心offer数量多就被劝退，还是可以多关注一下该区域的其他售价还有bidding的战况。就算很多人抢，也有可能最终成交价并不高。就像有时候没几个人下offer、但一个头脑发热的买家，一次性跟后面的价格拉开质的差距就不用追高是一个道理，做好自己的功课、严防底线就好。房源数量来说，一般第三四个季度都是季节性冷淡。2022年遇到利率短时间飙升以及科技股大幅度回调，房源数量更是在后半年极度紧缩。我有很多买家就跟我抱怨过无房可看，看来看去都是原来那些“歪瓜裂枣”的房子。确实，好房子一般在春天出现的概率要大很多，春天买盘大，不过房源也多，所以今年买房的小伙伴可以在4月中旬前紧跟新出的房源，看看能不能淘到满意的deal~
总结来说：
1. 买家们整体回归理智，购房更谨慎，加价幅度不高
2. 卖家要么不着急卖、卖改租，要么给一个差不多的offer就卖了
3. 核心区（好学区+好交通）的香饽饽房（格局以及位置皆无硬伤）还是会有很多人下offer加价抢
4. 热门区域特别是学区房属于稀缺房源+刚需买家，价格止跌快，9月后价格跌幅不大
5.想买房不用担心竞争不过别人的offer，一些房子offer多但是成交价并不高
6. 春天是买房的好时机，可以留意市面上新上的好房子~
- 毕业于佛罗里达大学建筑系，学习和从事建筑地产相关行业10年
- 2022年交易量超过50个房屋，个人销售量超过8500万，迄今为止服务过接近300个家庭买卖湾区房屋
- 自2020年，个人交易量位于湾区第68名
- Google 全5星好评，Linkedin获得超过70个实名推荐，一周工作7天
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