★ 关注备份号防失联 → 右上角 → 设为星标 ★前些年旅游地产、文旅项目很火，在铺天盖地的广告营销轰炸下，周围有不少朋友加入了购置的队伍中。我甚至都曾经为之心动，但在分析了其中风险之后还是忍住了。今天来看，全国很多旅游地产、文旅项目都变成了一地鸡毛。借用托尔斯泰的名言：「幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸。」实际上，成功的文旅项目都是相似的，失败的项目虽然各有各的失败，但也有很多共同特点。比如成都的锦里和宽窄巷子，浙江嘉兴乌镇，北京南铜锣巷，重庆磁器口等等，这些成功的项目，要么处于城市繁华的商业地带，要么有着深厚悠久的历史底蕴，或者像乌镇那样，地处江浙沪“金三角”之地。而那些失败的项目，往往刻意追求远离城市的喧嚣，选择比较偏远的小城小镇。而这些项目，往往一味注重“砸钱”，以为用钱盖一些仿古特色的建筑，就能够成为一种“文化特色”。有些为了配合当地政府提出的要求，甚至沦为形象工程和政绩工程。再加上软性设计投入却不足，与消费需求不相匹配。过度重视地产，有意宣传地产的升值空间，透支了人们的预期，最终以烂尾或者失败告终。内蒙古根河“天工部落”、千岛湖凤凰度假村、许昌三国文化产业园，以及冠以“成都清明上河图”的成都龙潭水乡，还有李亚鹏斥资35亿投资的丽江雪山艺术小镇。这些项目要么是烂尾，要么是开业之后迅速衰落，远没有达到当初他们预想的市场规模。这些失败的文旅项目、旅游地产，都远离城市核心地段，本身并不具备旅游资源的核心竞争力。最终因为没有足够的人流和收入而烂尾，参与方没有任何一方是赢家。最开始时，他们的投资方式都是用自己的钱来投，相当于是自持物业。但是很快，他们发现这种模式风险很高，项目一旦失败，他们便全盘皆输。于是他们不再自持物业，而是把与之配套相关的房地产作为一个卖点，先把房子卖出去，然后再考虑运营的事。而且他们的文案和包装还很有诱惑力，比如你正常拥有房子的产权，想住的时候过来住。不想住的时候，就把房子交给他们公司来出租，你坐收房租每年还有盈利，加上房子的升值空间，几乎可以说是稳赚不赔。但这背后的真相是，他们用这种方法悄悄实现了风险转移，他们从原有的自持物业重资产模式，转变成为只需要负责运营的轻资产模式。原来重资产模式下，文旅项目如果失败了就要赔大钱，赔上自己的钱。而现在这种轻资产模式下，把风险转嫁给“下家”之后，项目成功了，他们照常赚取收益，而项目一旦失败，他们损失的可能仅仅是一点运营和人力成本，不会大伤元气。也就是，原来一家公司的总风险，现在转移给了买旅游地产的投资者们。当然项目成功的话，大家各自得利。只是项目一旦失败，投资恐怕只有认栽。这就类似于，项目成功了，投资者是“债转股”，按比例分红。但是项目一点失败了，却变成“股转债”，普通投资者的负担一点没少，收益却只能归零，项目方则转身离去，投入到下一个项目中去。前几天的新闻报道，大学同宿舍的六名女生合买了一套房子，上演现实版“老友记”。这几个女生毕业后一起出去游玩，发现租房太贵，反而看中了这套杭州千岛湖的合院。几个人商量之后，每人出了几万做首付，把这套房子拿下。在她们理想的计算方式中，买下这套房子随时可以去住，不住就拿来出租做民宿。假如每个月能租个十来天，就有一万块，一年就十二万，两百万的总房价，年投资回报率是6%。所以在她们看来，这是很划算的一笔投资。但是很不幸，理想很丰满，现实很残酷。她们只看到了收益，却没有看到背后的风险。甚至可以说，她们对收益的理解和计算方式，也是错的。千岛湖名字虽然好听，但它距离杭州市区其实还有两个半小时的车程。这个距离和时间，会严重降低人们的旅游频率。再考虑到千岛湖旅游区的季节性，除去雨季、三伏天，以及冷清的冬季，她们这套房子可以出租的天数，恐怕会严重低于她们的预期。别说一个月十天了，恐怕有的月份一天都未必能租出去。而且千岛湖的位置和资源决定了，当地并没有太多其他可供开发的产业，是典型的人口流出地而不是流入地。旅游需求本来就不充足，随着人口老龄化的加剧，本地需求也不会有根本性的增长和爆发。所以在可以预见的未来，她们买的房子至少要面临三个方面的风险。其一，租金不会达到预期，因为离城市太远，人流量不够，旅游资源没有想象的好；其二，房子未来升值空间有限，因为当地没有其他产业，人口净流出，人口结构老龄化趋势很明显；其三，房子未来转手很困难，因为没人接盘。这些风险，对于当地这个项目的运营团队来说，其实他们心里是很清楚的。但是，他们不会告诉你真相。否则，他们把房子卖给谁呢？他们会用最简单的数学计算题来告诉你那些看得见的收益，而对于看不见的风险，他们的会用固定的话术进行包装，让你打消顾虑。经济学上有个理论叫作“有效市场假说”，它的核心意思是说，资产的价格已经反映了关于资产内在价值的所有可得信息。换句话说，就是市场价格已经是最有效的价格，已经消化了所有信息，当然也就包括相应的风险因素。很明显，这几个女生刚踏上社会，缺乏足够的风险研判能力。在这则报道中，她们认为七十多平的房子，还带一个院子，200 多万的价格不算贵。或者说，她们认为这个价格很便宜，所以才果断买下。但她们没有想过一个问题，房地产市场上的信息是相对透明的，很多专业的投资者随时都在寻找那些被低估的资产，他们嗅觉非常敏锐。如果这六个女孩的收益计算方式是对的，有不错的回报率，那么这个房子怎么会轮到她们去旅游的时候才发现呢？如果这个市场上，有那么多专业投资者都没有参与这么“诱人”的交易，那么这种交易背后一定有什么他们不愿意承担的风险。也就是说，这六个女孩，只计算了收益，而没有充分衡量收益背后的风险。她们用一种自认为的“便宜”和“合算”，承担了项目方悄悄转嫁过来的风险。所以，懂点经济学还是很有必要。未必能直接帮你赚钱，但你至少懂得一点风险意识，懂得一点“有效市场假说”的话，会帮助你多想几步，多想几层逻辑，或许会帮助你降低部分风险。题图：Henri Le Sidaner
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米塞斯《人的行动》精·读·训·练·营
米塞斯的《人的行动》是奥地利学派的集大成之作，值得反复咀嚼吸收，也是最早在「一课经济学」解读的书本之一。
这次重新来作为精读训练营的解读，并不是简单的把原来的内容搬出来重新售卖，而是配合书稿的修改，我也再次重新进行了更细致深入的学习。这期间也就有了更多的收获，所以我决定还是跟以前一样，找一帮志同道合的人，一起继续深入学习。原先的精读课，形成与几年前，内容虽然没有过时，但以今天我修改书稿的标准看还不够细致，而且很多人可能也没有坚持下来。所以希望这次以我文字讲义和视频直播领读的方式，我们争取能坚持把这本书吃透。书稿还在修订，我们一起学习的过程中，如果有好的问题，也许会吸收进我的书稿中。1）文字讲义：每周更新两讲，共100讲，50周。讲义以出版的标准要求，已经基本完成。（5月1日开始第一次讲义更新）2）音频录音：已经完成更新，即原来的《人的行动》精读课。购买此训练营免费赠送原来的音频课，但讲义内容是重新修订的。3）视频直播：直播以答疑讨论为主，初步计划每周五晚上8:00-9:00。（5月6日开始第一次视频直播领读答疑）4）文字交流：所有讨论在讲义后面的评论区交流，形成内容沉淀。如果有好的提问，我计划在书稿出版的时候，每一讲后面都放几个问答，争取能把你的问题写进去。但是这个还要看出版社和编辑的意见，不能保证。
5）微信群交流：会建群，但绝大多数时间保持静默，尽量在讲义下方评论区有针对性交流。4、主要收获：彻底读懂《人的行动》，完成奥地利学派经济学的入门和根基。5、适合人群：热爱经济学，喜欢深度思考的人，希望能够建立自己知识体系的人。6、超值附赠：1）《人的行动》精读课音频（原价199）；2）《第一本经济学》精读课音频（原价199）；3）《经济学入门50讲》音频（朗读版，原价99）；4）英文语音文字版《人的行动》。7、老学员优惠：1）所有付费学员都可以享受50元优惠券；2）超级会员可以同时享受八折优惠。扫码识别或，点击阅读原文都可以支付加入，现价：219，每多100人涨价一次。★ 点击下方名片关注 → 右上角 → 设为星标 ★
【一课经济学 | 智慧集结号】一年精读四本经典。知识点一点点的过，一点点的学。从哲学基础、方法论到基本公理、定理和规律，从个体行动再到宏观层面的经济周期，奥派经济学的体系是庞大而又不失精致的。从第 1 季到第 4 季，在智识之旅上风雨兼程、跋涉探险，你我继续前行！长按以下二维码识别加入。
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