如何为投资房确定合理的租金？

❗️基本原则
1. 供求关系决定价格
2. 大家都是理性人，信息相对透明

❗️分两步看：
第一步是确认当时的市场情况，比如现在是供大于求？供不应求？供求平衡？现在市场上类似的房子租出去的快不快？
第二步是比较类似的房源的定价，以及在这个定价，房子能否尽快租出去还是一直租不出去。

💡咱们以波士顿的市场举例
波士顿的租赁市场是有很明显的淡旺季之分的，每年的9.1入住是租房的旺季，1.1入住也有一小拨人，其他时间都算淡季，找房的人明显要少非常多。

波士顿的房源供求关系是供求基本平衡的基础上，略微供不应求。

基于以上两点，旺季的租金一般要高于淡季。（当然，具体房源具体看，这里只说整体市场）

旺季找房的人很多，房源也很多，房子试错的机会多。淡季房源少，找房的人也少，房子试错的机会少！

‼️ 如果不是经纪人的话，波士顿这边租赁房源信息主要看zillow和apartment.com就行。

Zillow上有不少owner自己挂的房子【因为zillow对于房源的上传没有啥限制，所以导致上面房源更新不及时的情况蛮严重的，参考即可】

Apartment.com上自动拉取了经纪人上市的房源和大部分高级公寓的房源信息。

❗️租赁房源主要分三种：
1. 私人房东自己挂出去的或者请经纪人挂出去的房子
2. 大型房屋管理公司的房源
3.各种高级公寓的房源

这三种都考虑到，并且进行参考和比较的的话，其实就已经非常全面了。

你了解到的信息就已经不比专业做租赁的经纪人少太多了，主要差的是房源本身的细节和历史经验而已。

‼️租房的本质就是碰，房源摆着这里了，能碰到合适的客户，就能租出去；碰不到合适的客户，就租不出去。

大家为了租房所做的努力，一个是增加能碰到的客户数量，另一个是加强房子本身的竞争力，让碰到的客户选择这套，而不是选择其他的房子。

找经纪人帮忙listing房子之所以效率能高点，主要是经纪人日常积累的客户渠道多，并且能更加高效的帮你提高房子的竞争力，提高出租的效率。

当然，最主要的是省事！

一些需要大家注意的点，可以参考：

1. 房子带家具，有时是优势，有时是劣势；可带家具是一点小小的优势。

在淡季，请不要因为自己的房子带家具，就想把房子多租很多钱！因为很多人，租房是自带家具的。

在旺季，我们倒是有信心让有家具的房子多租一些。

2. 让养宠物是一个优势。

3. 在淡季，周边类似房源的价格基本上锁定了你的价格，如果你想租的快，要把价格放到周边类似房源的价格低位。

因为淡季客户少，可能这段时间就一两组人在看房，你的价格不具有优势，这一两组人把价格最有优势的租掉了，什么时候再来一组人就不好说了。可能会拉长你的出租时间。

所以，如果要快的话，价格要放低。如果不着急，想慢慢等等，碰碰运气，也行。

在旺季，周边类似的房源影响有，但是没有淡季那么严重；因为客户多，碰到合适客户概率高！

4. 周边类似房源中的“类似“很关键，别忘了看入住时间，现在入住的房子和9.1入住的房子，是完全不类似的！租金差别可能是会非常大的！

5. 比较房源的时候，不能只看on marekt的，也要看off market的，包括多长时间被租掉。不能只看价格，不看租不租的掉。

市场上类似的房子价格可能很高，但是你也要看清楚，这批房子是不是很久没租掉了。。。
如果是，这个价格就是一个偏高的价格。如果有的房子上市马上就没了，那说明价格是有可能订的偏低。

6. 限制只想找家庭，只想找young professional，只想找xxxx，都会拖慢出租速度。

7. 非公共交通方便的地方，有车位或者车库是优势。
交通方便的地方，车位可能是负担，实在不行可以考虑车位和房子分开租，会麻烦点，但是会好租很多。

8. 如果不是碾压性的好很多，房价很难拉开。你的隔音好，你的电器好，你的空间大一点，并不是你能多租300刀的理由；但是便宜300刀是很多租客选择另一套的原因。

9. 位置好才是真的好！

‼️最后，什么是所谓的市场价？

能租出去的价格就是市场价。

所以，你挂什么样的价格都是有可能租掉的，只是概率大小而已。这篇文章只是教你如何制定租出去效率比较高的价格而已。

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