跌惨！全国房价降11.5%，奥克兰跌14.9%！过半收入付房贷…新西兰人可太难了！

新冠疫情以来，新西兰的房价就像坐上了火箭般的陡然飙升，但从一年前开始，房价便一路下跌。

房产中介OneRoof的最新数据显示，自2022年2月房价达到峰值以来至今，新西兰平均房价已经下跌了11.5%至97.1万纽币。同时新房上市量下跌了28%。

另一方面，CoreLogic的最新住房负担能力报告显示，新西兰人需将其平均收入的53%都用于偿还房贷，一个家庭平均需要10.4年才可以存够购房首付！

2023年已经过去了两个月，新西兰房价还会继续跌吗？新西兰人的住房负担能力会有改善吗？

OneRoof-Valocity 房屋价值指数显示，过去1年中，因房贷利率飙升，全国房产均价下跌超过12万纽币至97.1万纽币。

近12个月里，绝大部分地区的房价都在下跌。

在过去三个月里，所有奥克兰大区的区域房价都呈下跌状态。

奥克兰市中心的房价下跌了1.6万纽币，中区、西区、南区、东区和北岸地区的房价均下跌。

整体来看，奥克兰大区的房价年跌幅为14.9%至133万纽币。

惠灵顿大区的同比跌幅最大，达22.7%至88.1万纽币。

霍克斯湾的跌幅为13.1%，至80.8万纽币。

Manawatu-Whanganui跌幅为12.6%至61.3万纽币。

尼尔森大区跌幅为10%至82.1万纽币。

不过数据显示，在过去三个月里，西海岸大区房价呈“逆势而上”的趋势。该大区房价上涨7.4%至42.3万纽币。

其房价持续上涨的一个重要因素是由于该大区的平均房价是新西兰全国最低的。

在新西兰全国范围内，最近3个月的房产销售量同比下降30.6%，其中奥克兰的同比跌幅达37.9%。

2月份，新西兰全国平均新房挂牌销售量同比下降了28%，其中惠灵顿和吉斯伯恩大区的降幅甚至超过40%。

对此，OneRoof 的数据合作伙伴 Valocity 的估值主管 James Wilson 表示，房市缺乏新房源可能缓解房价跌幅。

James Wilson。图片来源：Fiona Goodall

但是，某些地区的仍有大量以前上市的房子在售，而这或许会导致这些地区的房价进一步下跌。

“预计未来几个月房市需求将会减少，尤其是新西兰最近还遭受了极端天气的重创。”

“在过去三个月里，新西兰全国72个大区中仅有18个大区的房价有所上涨。皇后镇大区的房价同比增长了2.9%，而惠灵顿大区的房价跌幅最大，达24.5%。”Wilson说。

据悉，在过去一年里，Manui和Glenorchy地区的涨幅最高，分别达18.4%和17.7%。而Hutt Central和Heretaunga地区的房价跌幅则最高，分别为30.7%和29.5%。

Wilson说道：“各项数据表明，新西兰房价跌幅有所放缓。在过去6个月中，惠灵顿大区的房价跌幅已经由9%放缓至3.6%。而奥克兰大区的房价跌幅则由近5%降至4%以下。”

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Valocity的高级研究员Wayne Shum表示，尽管目前房市前景黯淡，但首次购房者人数有所增加，从12月份的41.6%上升到了1月份的43.3%。但与去年12月相比，投资房买家有所下降。

Shum最后说：“目前，官方现金利率（OCR）是影响房市的主要因素。新西兰央行想要降低通胀的决心已定，因此未来几个月央行可能将继续加息。”

“但是，在央行上次宣布加息后，银行并没有紧随其后地提高房贷利率，且目前一些主流商业银行的长期房贷利率要低于其短期房贷利率，这可能意味着货币紧缩周期即将结束。”

图片来源：pixabay

近日，CoreLogic发布了2022年第四季度住房负担能力报告（Housing Affordability Report）。

报告显示，在首付20%的情况下，新西兰人需将其平均收入的53%都用于偿还房贷，一个家庭平均需要10.4年才可以存够购房首付。

目前超7%的房贷利率基本与20年前的房贷利率处于同一水平。自2010年起，房贷利率便开始不断下降，最低时曾达到3%左右。直到2021年开始至今，房贷利率一直处于飙升状态。图片来源：CoreLogic

平均来说，目前一个新西兰家庭存够首付需要的时间为10.4年，依然高于8年长期平均水平，但比2022年第一季度的11.8年下降了很多。

上一季度中，家庭平均收入的22%用于支付租金。不过因平均收入有所增加，这一数字已经停止上升，且未来几个月这一数字可能将下降。

上图中越红的区域，代表随着时间推移，该地区民众需要为房贷支出更多的家庭收入。越绿的区域则相反。目前家庭平均收入的53%都用于支付房贷，这一数字与2022年的峰值保持持平。图片来源：CoreLogic

不过CoreLogic预测，未来几个月房贷利率将趋于平稳状态，房价可能将进一步下跌。同时，伴随着人均收入的增加，平均住房负担能力将有所提高。

报告显示，目前家庭平均收入的53%都用于支付房贷，高于去年同期的47%，也高于去年第三季度的50%，且远高于38%的长期平均水平。

这也就意味着，新西兰人买房依旧非常难。

除此之外，报告还从房产均价、家庭平均收入、收入与房价比值、房贷支出比、存够首付年数与租金收入比进行了分析。

下图中从左到右每一列分别代表2007、2012、2017和2022年的数据。由上到下则代表着平均房价、家庭平均年收入、房价收入比、房贷占家庭支出比值、存够购房首付需要的年数和租金占家庭收入比值。

可以看出，2007年新西兰全国房产均价仅为约41万纽币，远低于2022年第四季度时的约95万纽币。

2007年，家庭平均收入仅为约6.8万纽币，家庭收入与还贷比值为49.7%，接近2022年第四季度53.1%的水平。

不过平均而言，在2007年时，一个新西兰家庭存够首付仅需8年，而在2022年第四季度时则需10.4年。

除此之外，在2012年时，仅有29.8%的家庭收入用于还贷，且存够首付仅需6.7年。远远低于2022年最后一季度的水平。

在过去的6~9个月里，奥克兰大区的住房负担能力有所上升。这是因为房价下跌、租金趋于平稳且人均收入持续上升。

图片来源：CoreLogic

从上图中可以看出，在2022年最后一个季度，奥克兰大区的房产均价约为135万纽币。比2017年时上涨了约29%。

相比2017年第四季度，奥克兰家庭均收入在2022年第四季度上升了26.1%。但在当时，仅需49%的家庭收入用于还房贷。而在2022年最后一个季度，这一数字飙升至60.4%。

除此之外，若一个新西兰家庭想在奥克兰大区买房，那么在除去租金、日常开销、税金和杂项支出等消费的情况下，这个家庭需要存11.8年来存够首付。

相比奥克兰，汉密尔顿的情况要稍好一些。

在2022年第四季度，汉密尔顿大区的平均房价约为83万纽币。家庭存够首付的时间为10年，51.1%的支出都将用于支付房贷。

不过，居住在汉密尔顿大区的家庭需要将其21.1%的支出用于支付租金。而在奥克兰大区，这一数字为19.7%。

在2022年最后一个季度，陶朗加大区的房价也“破百”，达到了约100.7万纽币。在该大区的租金支出比为29.3%。

数据显示，居住在该大区的新西兰家庭需要将其70.2%的收入都用于支付房贷，远远高于平均水平。

在陶朗加大区，一个新西兰家庭存够首付需要的时间为13.7年。

图片来源：CoreLogic

由于惠灵顿大区的房价在2022年第四季度急剧下跌，因此该地区的各项指标较好。

得益于相对较低的房价，在惠灵顿大区，一个新西兰家庭存够首付“仅”需8.6年，“仅”有44.2%的家庭收入用于支付房贷。

图片来源：CoreLogic

在基督城大区，45%的家庭收入用于支付房贷，一个家庭需8.8年时间存够首付。

值得一提的是，在2007年时，基督城大区的房价仅为约37.5万纽币。但在当时，一个家庭需要47%的家庭收入来支付房贷。

CoreLogic最后表示，住房负担能力最差的时期已经过去，但依旧紧张。随着房贷利率达到峰值，至少在未来几个季度里，房市将会是买方市场。

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