后疫情时代想要房价涨的快，伦敦这几种类型的房子最好不要买！

对大多数人来说，买房是一辈子中最重要且最昂贵的一次支出。

因此，大家在挑选房产时也是慎之又慎，选对了，不仅意味着能够拥有一个心仪的住所，还可能意味着可以获得一个“赚取财富”的机会。

从这点来说，伦敦的房产具有很大的优势。

作为英国首都和全球超一线城市，伦敦经济发达，是全球有名的金融中心，且名企云集，人才众多，与此同时，伦敦还有着深厚的历史和文化，也是一个商业、娱乐业非常发达的地区，这些优势也使得伦敦的房产“增值保值”的能力很强，是众多投资人眼中的“香饽饽”。

KnightFrank等机构也多次将伦敦评选为“欧洲最顶级的房地产投资城市”、“全球最适宜房产投资的地区”，给予了伦敦非常大的认可。

回顾过去一年，伦敦的房产表现也是有目共睹的。

英国土地注册处（LandRegistry）的官方数据显示，2月份，伦敦的平均房价年度增长8.1%，达到近53万英镑的新高，是近五年来的最快增速。

仅2月份的涨幅就达到2.24%，平均房价增加1.1万英镑，而自疫情以来，伦敦的房价已经增长了超过5.5万英镑。

促使伦敦房价上涨的，不仅有本地买家的需求，还有来自国际买家和跨境投资者的青睐。

据统计，2021年伦敦获得了超过30亿美元的房地产跨境私人资本投资，占伦敦全部私人投资资本的53%，位列全球第一。

而这些数据无一不证明了伦敦房产的投资价值。

如今，随着英国解封，机构对于伦敦房产市场的未来也普遍非常看好。业内专家GuyGittins指出，2022年伦敦市场将出现绝对的“回旋镖效应”，由于上班族和国际买家的回归，伦敦市场的需求将会进一步增长。

不过，值得注意的是，并不是所有的伦敦房产都适合投资，也需要投资者擦亮眼睛。

今天，我们就根据业内专家的建议给大家排排雷，避免大家日后踩坑。

BlackBrick的创始人CamillaDell认为，后疫情时代，下面几类伦敦房产的投资潜力可能相对一般：

1、没有任何室外空间的房产

一场突如其来的疫情改变了生活的方方面面，也重塑了人们对房产的需求，这其中最主要的变化之一就是户外空间对买家来说变得更加重要。

调查显示，疫情后伦敦有57％的受访者将大型绿地空间排在买房时最优先考虑的前两个因素，而之前这一比例仅为31%。

因此，CamillaDell认为，拥有好的户外空间的房子将更受欢迎，也更适合投资。

CamillaDell还指出，由于城市土地资源格外稀缺，户外空间不应该只局限于私人花园，那些具有阳台或露台，周围有公园绿地，或者是小区绿化一流的房产将更受欢迎，也更好租更好卖。

尤其是伦敦近年来有一些新建的大型生态开发项目，这些项目非常注重绿化，不仅绿化率高，小区内甚至会规划自己的公园或水景，这类房产未来会有更大的需求。

相比之下，那些环境一般，既没有私人绿化空间，周围和附近街区也没有任何公园和绿地的房产，竞争力会相对较弱。

2、缺乏现代化改造的房产

一般来说，新房的价格相对较高，因此，有一些投资者就希望能够转战年代较久的二手房，先以便宜的价格购买，再通过改造后出租或出售来获得较大的收益。

尽管英国此前也有不少通过旧房改造赚钱的例子，但专家指出，由于疫情后房产市场也发生了一些变化，旧房改造不一定能够行得通。

首先，伦敦的房产目前极度短缺，但需求却有增无减。

Chestertons的数据显示，2021年，伦敦买家咨询量增加了36%，而待售房产数量却下降了11%。

随着房产市场供不应求的加剧，房价不仅节节攀升，很多房产也面临着一场前所未有的“竞标战”。

Rightmove的数据显示，由于竞购房产的人数增多，这也使得伦敦目前的房产出售时间大大缩短，平均出售时间从1月份的68天降至了57天。

这种情况下，一些热门地区不同房屋的房价进一步被拉平，例如在诺丁山，一些需要花费更多成本翻新的房屋，与相对较新的房屋之间，价格几乎没有太大差异。

其次，大家可能还要好好评估一下改造的成本。

众所周知，在脱欧、疫情、俄乌危机等一系列因素的连锁影响下，目前，英国的通胀加剧，装修成本大幅增加，工人严重短缺，用工费也出现了上涨。

这些费用的上涨可能会使改造一套旧房产的价格远远超出预算，并不像想象中那么划算。

所以，大家对于此类投资一定要谨慎，就算真的要投资，也要提前做好功课，比如，详细了解改造所需要的材料、人工费用，以及花费的时间成本，而不是仅仅看到“便宜”的房价就冲动入手。

其次，在入手之前，还应该详细研究房屋在改造方面的限制，是否能申请到规划许可，对于有租约的房产，租约中有无禁止改造和装修的相关条款等。千万不要等到买了房准备动工时，才发现什么也干不了。

3、过于便宜或上市太久无人问津的房产

很多人买房时都会到房产网站上选一选，但如果发现有些房产看起来很便宜，或者价格不贵却上市很久无人问津，那这类房产也要小心，很可能是有特殊原因才导致无法出售的。

这里，房产君也简单举几个影响房屋出售的例子，大家可能会更有体会。

比如，含有易燃覆层（ACMCladding）的房产。

含有易燃覆层的房产因为存在一定的火灾安全隐患，不仅住着可能不安全，业主有时还需要自掏腰包支付一定的维修费，而且，由于政府的一些限制，其贷款和转售通常也非常之难。

尽管目前，英国政府已经决定出面解决高楼易燃外层问题，但很多专家认为业主短期内还是很难受益。所以，大家买房时也最好做好了解和调查，尤其是想要买年代久的二手高层建筑时，一定要多长个心眼。

关于易燃覆层的问题，我们已经说过很多，这里不再赘述，大家感兴趣可以参考链接：英国政府将出面解决高楼易燃外层危机！专家：业主短期内难受益…

再比如，房产所在地段一般，街道环境不好，房屋密度过高，缺乏商业、交通等必备设施。CamillaDell表示，在他们经手的一些房产中，有很多类似区域的房产，往往在市场上出售了一年甚至几年都无人问津。

还比如，那些由棚屋、车库，商店、办公楼等等改造的房产，可能短期住可以，如果想要常住或投资的话就要好好考虑一下。

这类房产很可能没有足够的噪音防护和保暖措施，而且，因为一些改造房不符合英国的空间标准，可能无法申请到抵押贷款。

关于商改房的问题，大家也可以参考链接：想买商业改造房，办公楼改造房？这几个问题得先搞清楚！

最后，还有一些外观、结构过于独特的房产，可能会很难出售，这类房产的投资价值也会比较低。像是我们之前写过的一套伦敦富人区的房产，虽然地段很好，但因为房屋非常窄，上市后仍爆冷卖不出去。

具体参考链接：上市数月无人问津，伦敦核心富人区的这套房到底踩了什么雷？

4、EPC评级较差的物业

近年来，英国政府对于环境问题越来越重视，此前，英国首相鲍里斯还发布了一项雄心勃勃的环保计划，计划在2050年实现净零碳排放，这其中对建筑的减排是非常重要的一个方面。

目前，英国私人出租物业的能效等级EPC必须达到E以上，但根据鲍里斯计划，政府要求房东需要在2026年的最后期限前，确保所有新出租房产的EPC达到C级，并确保现有出租房产在2028年前达到这一要求。

与此同时，大多数家庭房产的EPC在2030年前需要达到C及以上。

这一政策意味着什么呢？

首先，EPC等级较低的房产未来将面临着高额的改造费。英国气候变化委员会的数据显示，建造一套节能的新房子需要额外增加5,000英镑的建造成本，而改造一套现有的房子需要花费2.3万英镑，几乎是原来的5倍。

其次，由于通胀加剧，英国能源费用大幅飙升，EPC等级较低的房产持有成本会增加。

由于EPC等级较低的房产在保暖性和节能性方面都不如新房子好，因此，买家可能会更倾向于选择EPC等级较高的房子，等级较低的房子会逐渐被市场淘汰。

另外，还有业内人士指出，随着英国加强对环保的重视，抵押贷款机构为减少麻烦，在贷款时可能会更加慎重考虑房屋能效等级，低等级的房屋未来可能会很难贷到款。

5、受环境污染和交通影响的房屋

我们常说，企业聚集的地方，租赁住房需求更加旺盛，也更利于房产投资，但大家一定要分清楚房产周边的企业都是什么类型的，像是重工业区，大型仓库，或者污水处理厂、垃圾回收厂、药品加工厂等企业，可能对房价增长不一定有利。

另外，对于交通便利性我们也有一个误区，那就是离交通设施越近越好。但实际上，如果所在房产位于地铁管道附近，或者旁边就是机场，就会产生过大的噪音，影响居住体验。

以上就是一些选购房产的避雷建议，希望对大家有所帮助！

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