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来源：楼市黄大大 ID：HouseLeader
作者：宁侃侃
说正事之前先考考你们。下面这幅画，你们觉得值多少钱？
这幅由齐白石所作的《砖纹若鸟稿》拍卖价据说高达4.2亿。没想到吧！而我要说的这座城市，就像这幅画一样。别看它寒碜，一般人还真买不起！
不仅如此，他还狠狠吐槽了“前任”城市，语气中充满嫌弃：要外观没外观，要文化没文化，而且房价还特别高……
说实话，大V的吐槽还是很犀利的。这个浑身槽点、又破又贵的城市，正是东莞。举个例子，经济排名东莞TOP3的虎门镇，按理说应该很繁华吧。一个万达商超拖着两个十年楼龄的超高层，马路对面就是一望无际的城中村，密布的电缆拉出了一张大网……
大商场隔壁就是小作坊，商品房被自建房团团包围，但就是这样的楼盘，单价4万多一平。一套70多平的刚需房，总价居然要300多万。这个配套环境，这个房价水平，成都看了会沉默，武汉看了会流泪，长沙估计当场掀桌子了。然而，仅仅作为地级市里的“房价天花板”，已经无法满足东莞的野心。前几天，东莞CBD豪宅华润悦府拿到备案证。隔壁深圳轻轻瞄了一眼价格，差点吓晕过去。有一栋楼备案均价61411.78元/平米，套均总价超1348万。
东莞主城区新房价格，一举进入“6万+”时代，已经追上深圳较为核心的龙华红山、福田景田等板块的价格了，可不可怕？而这远远不是“天花板”。没有限价“紧箍咒”的东莞二手房，早就剑指8万+了。就在上个月，东莞松山湖的“神盘”虹溪诺雅成交了一套175㎡的房源，成交总价1300万，折合单价7.4万/㎡。而就在这个成交价出来不到一天的时间里，松湖板块先后有170余套房源上调挂牌价格，齐刷刷挤进了7字头。
按照今年1月份的房价来看，东莞松山湖如今的房价，已经可以和罗湖莲塘（6.8万）、宝安西乡（7万）、龙华梅林（7.2万）等深圳核心板块肩并肩了。当年深圳人狂买东莞，买到东莞要出台限购政策。如今东莞全域不限购，深圳客却惊讶地发现：
货车满城跑，长得像县城的东莞，房子凭什么卖这么贵？东莞城市界面的破旧感，很大程度上是因为其独特的镇街经济模式造成的。这赋予了各个镇街极大的自主权限，也让镇街之间形成了赛马一样的格局。如此一来，东莞的产业和经济是上来了，但是各镇街缺少统一的规划，而且谁也没心思去打扮自己。相比起漂亮的花瓶，这些镇街更愿意做各自领域的大佬。大朗毛织、虎门服装、厚街鞋业、大岭山家具、长安五金模具、石龙电子……“一镇一品”已经成为了东莞经济的特色，这也造就了东莞“世界制造业工厂”的美誉。产业起来了，经济搞好了，随之而来的就是人口，大量的人口。东莞目前常住人口有1053万人，但这其中户籍人口仅有200多万人，剩下775万人全是四面八方涌过来的“新莞人”。在发展这条路上，东莞一直都挺现实的，把城市搞漂亮，吸引来的都是旅游的和养老的。但是把实力搞起来，却可以聚集起真正的有生力量，而这也是东莞房价不断攀升的不二法宝。政策可以制定，土地可以流转，只有人口需要争，需要抢。而东莞一开局就盯准了人口这个关键因素，已经赢在了起跑线上。还有一点不得不承认，东莞是懂房地产的，一句“物以稀为贵”被东莞玩得是淋漓尽致。东莞1053万人口，一年新房供应多少套？不足4万套！
总有人说：东莞的城市界面配不上东莞的房价。
房价，什么时候要和城市界面挂钩了？高颜值城市有得是，桂林、大理、西双版纳各个风景优美，房价却跟东莞差了一大截。东莞的价值在于它的发展潜力、人口活力、经济实力。这才是一座城市的房价竞争力。眼下能够稳坐钓鱼台的区域，也就是中心城区的东城、南城、莞城，滨海湾片区的长安、虎门，再加一个松山湖。记住，只有这些区域，踏错一步都不行，因为在东莞买房就是这么严苛。我在东莞调研的时候，去看了一个非常有意思的楼盘，就是松山湖的星城翠珑湾。这个楼盘分为4期建设，1、2期属于松山湖范围，3、4期属于寮步镇，两个组团之间仅隔着一条双车道马路。可是你能想象吗？松山湖这边的二手房可以卖到5.7万/㎡，寮步这边的二手房源只能卖到3.3万/㎡。你要是只想自住，大可以选择便宜的，在哪个镇街上班就在那个镇街买房。但你要是想感受到房产升值的快乐，那就要买对正确的区域，一步都不要差。记住，画一只丑鸟本身并不值钱，卖出4.2亿是因为那个画家叫齐白石。房子本身并不值钱，能涨价，一定是因为买对了位置。
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