在豪宅中代表上海的，很多人或许会认为是汤臣一品之类的滨江产品老洋房已经有上百年的历史，构建了上海这座城市独特的海派风格和气质。成为上海历史的见证者今年6月份以2.5亿成交的永嘉路569号老洋房，折算成单价65w/㎡一跃成为今年上海卖得最贵的豪宅，价格是我们普遍认知中滨江一线豪宅的3倍左右这套老洋房在2021年底挂牌上市的时候，当时标出的价格是3.2亿元，但在这次上海疫情解封后，它的价格是下降了7000万才出售的而且，永嘉路569号从2017年买入到2022年卖出，5年价格涨了8000万，房价涨幅高达47%据了解，这套老洋房是中国染料化工业的创始人吴光汉先生旧居并且，这套老洋房是以公司名义持有的。最终买入者甚至连房子都没有实地去考察过，直接收入囊中永嘉路上还有很多这样独门独院的老洋房，就在永嘉路569号对面的永嘉路590号
2019年底时报价4.2亿元，最终以4亿左右成交，成交单价在45w/㎡左右永嘉路处在徐汇衡山路板块，二手房均价在14w/㎡左右，一套普通的大平层也要3000多万实际上，上海豪宅市场里，老洋房的价格一直是独立的存在。一套老洋房能够达到1亿以上的成交还是挺正常的从具体成交情况来看，CRIC中国房地产决策咨询系统显示，近一年上海老洋房成交单价就没有低于20万以下的从成交情况可知，上海老洋房普遍均价在30w-60w/㎡最贵的是2021年的这套，华山路889号、891号组成的老洋房已经达到了75w/㎡2017年巨鹿路886号老洋房以单价40w/㎡，总价约1.5亿的价格成交，成为全国当年豪宅成交的第一天价那个时候上海二手房价格不到6万/平，市中心最贵的几个板块价格也不过10万左右，老洋房价格几乎是普通豪宅的4倍
从1998年老洋房允许交易起，在2005年的时候上海老洋房成交均价为4-5万/平方米，平均每两年均价上涨约3万元/平方米到2018年市区核心地段洋房成交均价就高达20-50万元/平方米左右，真正意义上的天价了随便一套老洋房也有近百年的历史，位置都是在上海最市中心闹中取静的黄金地段据统计，上海老洋房主要集中在内环内黄浦、徐汇、长宁和静安这四个区，拥有老洋房数量最多的还是徐汇，约占全市总量的39%具体到街区如愚园路、湖南路、淮海中路、永嘉路、长乐路、武康路、衡山路、复兴路...都是上海不会再新增任何商品房供应的地方最为集中的莫过于衡复历史文化风貌区，就是在衡山路至复兴西路那一片
大量著名的中外设计师在此地留下风格迥异的中西建筑，花园洋房、高层公寓、西式别墅、中式里弄……在此地交相辉映更特别的是除此之外，它还有附加的历史价值和建筑美学说到上海老洋房，不得不提一个匈牙利建筑设计师：邬达克曾经有位著名建筑大师评价说：“邬达克的建筑过去是、现在是，并将永远是上海市轮廓的一抹亮色”《向邬达克致敬》书中有记录关于邬达克在上海30年的历史1918年邬达克来到上海，期间正是上海滩建设的黄金时期1925年邬达克在上海开了建筑所邬达克打样行，从1925年至1947年，邬达克为上海留下了126个独具上海气质的建筑长宁区番禺路129号，一幢欧洲乡土风格的别墅曾是邬达克在上海的家，2005年邬达克旧居被列入上海优秀历史建筑名录邬达克设计的著名建筑是上海海派建筑最具特色的代表作例如1924年建造的上海新晋地标武康大楼，以及被评为中国最好公寓之一的黑石公寓这些建筑本身也是富有空间美学和洋房的特点，一般为砖木结构建筑风格多样，有的是机平瓦坡屋顶，立面有半露式木构架装饰，清水红砖外墙带有邬达克设计的老洋房，不少都是挂铜牌的优秀历史保护建筑，成为上海不可移动的保护文物那个时期如同邬达克一样的海外建筑师，留下的建筑作品在如今是不可能再复制的，因此也赋予了上海老洋房的收藏价值淮海中路1843号一幢红瓦白墙的洋房就是宋庆龄故居，从1948年到1963年，宋庆龄在这里工作、生活达15年之久里面记录着关于宋庆龄的历史故事，也是老洋房独特的历史价值可以说老洋房兼具了美学、舒适度、特殊文化的附加价值。是属于上海留下来的历史建筑，是真正的稀缺地段是其一，还有老洋房附带的特殊建筑设计、承载着的历史名人故事，这些才是上海老洋房无可复制的价值所在地段不可再生、产品无法再有、还有历代名人故居在此留下的故事上海现存老洋房有4000-5000套左右，但90%以上归国家所有，上海私有产权的老洋房总共只有200-250幢其中产权清晰、可出售的老洋房在100幢以内，而修缮完好的不足50幢而其中最稀缺的老洋房就是：独栋花园洋房，也是卖得最贵的因为很多老洋房都不会挂在平台上出售，也不会放在明面上成交，基本上是在某个圈内流通所以很难找到渠道去查老洋房每年的挂牌情况，但从每年的成交量，也可以看出上海老洋房，就是限量供应的古董据不完全统计，在2017年-2018年上海成交的老洋房中，总价1800万以上的，也就40多套
在2021年1月至2022年5月期间，上海总价一亿以上的老洋房，也就成交了8套有幸我也找到了一位做豪宅的资深中介，这里称他为吴先生吴先生从2000年就开始做豪宅，他从中介的视角告诉我，上海老洋房的供应量真的很少因为这种历史建筑，它的价值有别于其他产品，业主很惜售，像古董一样珍藏起来如果没有特殊情况是不会卖掉的，但凡有房源放出来，卖出就是一瞬间的事情吴先生从业20余年里，至今也有且仅有经手过1套独栋老洋房
以武康大楼为例，2021年才挂出一套报价3050万的房源，单价超17万/㎡而最近一次成交是在2015年，也就是说时隔五六年武康大楼才挂出一套房源当天就有30多组客户现场验资看房，下午就有成交的消息释放武康大楼且还不是独栋花园洋房，可见这种具有历史附加价值，还占据绝版地段的老洋房老洋房的持有人一般都是来自各行业里面的领头人，对隐私要求很高，毕竟涉及到上亿元的资产他经手的老洋房业主除了不愿意透露隐私的，大致就以下几种明星，大家也知道了，中介爆出张杰谢娜在上海买下的豪宅就是思南公馆，那一套售价6200万
刘嘉玲上海湖南路的独栋花园洋房，在2007年的时候就价值4000万元，远超汤臣一品第二种就是企业老板，购置需求也不一样，有企业买来做资产配置的，也有个人买来自住的还有一些喜欢上海文化的外国人等，对上海老洋房建筑有情结，希望购买老洋房作为一种珍藏对这几类圈层的人来说，买上海老洋房已经超脱了身份和地位这种面子需求，他们也不需要
甚至说“中介”也非普通房产中介，做老洋房业务的中介并不多并不是普通门店里的豪宅中介，而是隐秘在老洋房交易中的独立经纪人老洋房交易的特殊性也决定了做这一行的人并不多，但却十分内卷上亿的老洋房成交一套就是上百万的佣金，所谓的开一单吃三年就是如此百年历史的老洋房大多属于历史文物，其赋予的意义是现代建筑无法替代的，无法用金钱衡量买下上亿级别老洋房的人，都是当作古董艺术品来收藏，也是对上海这座城市的一种珍藏了ps：如果您最近在选购二手房，我们真有好房的资深房产咨询师可以为您提供专业的咨询和服务，一对一陪您选好房
