◎高净值移民（ID：tmp_990825651）| 作者：水门玉
做移民行业久了，发现跟客户们讨论资金筹齐的问题时，经常听到这样的回复，“等我卖一套房就能把钱筹齐。”同样的，我们的隔壁——留学或者国际学校的同行也会说，问客户给孩子上学的预算是多少，能给出2、300万或者更多的预算的人，基本都会同时补充一句，“我留一套房给我的孩子读书。”过去两三年，如果客户说卖房，我们或许能等一等；然而如今，遇到这样的客户我们基本都只能笑笑，卖不卖得到好价格，要卖多久，一切只能天注定。“没事，我们有房。”对于中产来说，还是习惯性认为，房产可以变现，以解家里大资金的需求，但是到了2023年，中产们的预期要变了。今年4月，因为手上有不少客户需要卖房才能筹到款，我便做了回市场调研。在上海的二手房市场中到处看看，了解一下现在卖房的周期到底需要多久。调研发现，上海核心区（内环内）的卖房房东，10个里头有5个基本不是人在国外，就是打算移民的。但现在的上海二手房因为价格跟新房出现严重的倒挂原因，实惨。怎么理解倒挂？打个比方，在上海内环内，现在有几个新房项目在用政府指导价出售，均价10.5~13万之间，而就在它附近的二手房产，均价在这个区间的房子，基本都是2000年头五年建的了，房屋折旧明显，小区设施老旧。次新房则要到15万以上的均价。这种新房比二手房还便宜，违反市场规律的现象，就叫做倒挂。所以，怎么看都是买新房划算。一来房子新、精装修，居住体验好；二来，打新有得赚。周边的二手房都这么贵了，现在买新房相当于买到即赚到。不过，这样的想法在最近的上海新旧房市场中已经起了微妙变化。买家不再盲目打新，而是大部分人在观望，所以积分门槛一再变低。还有人提出，等到2026年再买现在的新房，到时候已经是二手房，价格可能就降下来了。另外，对于房东而言，因为近期上海有很多块地集中入场新房项目，抢走了二手房市场的客户，所以现在二手房市场也可以用“少人问津”来形容。比如我看到的内环内上千万的房产（基本是100~130平米左右的三房刚需），4月份时挂出想卖掉，到现在仍然挂着。其中有一套位于普陀区内环的某大开发商的大型小区，房东在4月时以低于均价5、6000元/平米的超低价急售，而正好房东打算拿房款全家移民去美国。由于价格是真便宜，当天我看房的档口，就有6组人同时在看，一个一百多平米的三房住宅被来往的看房者记得水泄不通。我当时还想，这样的房应该很快能卖掉吧，毕竟房东为了售出已经让了很多利。但这两天去询问它的情况，中介无奈地告诉我：房子还在，那个房本来谈得比较好的几个买家后来都去买那旁边的新盘了。而几周前就有高净值的上海客户跟我抱怨上海市场的“魔幻现实”：市内的二手房区位再好也难卖，至少要挂在市场上1年以上。但一些2000多万的新房，黄牛们“假结婚”都要抢。
全国顶级城市的房产市场都已如此，何况更弱线的城市呢？
前段时间看一个深耕上海楼市多年的自媒体写道，买家的观望内核已经变了：过去买家观望，是观望后市，关于楼市未来的预期到底怎么样，未来的房价会如何...但是现在的客户，观望的已经不再是后市，而是当下的房东——到底谁能够降价到最狠。
以前卖一套少一套，去库存的速度跟增量相当；现在卖一套房，系统里就会多出来类似的房好几十套，库存每个月都在快速上涨，房子太多了，买方不愁选。人们已经用超过5年时间来消化“房住不炒”、房价不会一直涨的预期。而疫情后经济恢复相对疲软，裁员、工资上涨乏力等导致中产家庭的收入减少，也导致缺钱的房东增多，大家都想快点“去负债”。用《大衰退》作者辜朝明的话说，中国的中产家庭可能正在面临一定程度的资产负债表衰退（日本家庭和企业这30年所遇到的情况）：提前还贷、不想借钱投资、宁愿存钱也不消费。如今这样的环境，最怕的就是在前期的错误预期下，加了太多杠杆。前几天读到冰川思想库的一篇文章，作者提出了一个很有意思的观点：房贷近千万、配偶不上班、二娃上国际，就是这个时代（高级）中产的经典“作死三件套”。家里只有一个人在工作，年薪几十上百万，做公司老板或者互联网大厂的高级打工人。经济好的时候认为能一直好下去，于是买了核心地段的房产，生二胎，孩子还纷纷读国际学校。然而，这些家庭其实将非经常性收入、一次性收入、经济周期性收入，当作了经常性收入、可持续性收入。此前我们在留学断供文章里就提到了这样一个高级中产，那个叫“周不弃”的多次创业者，他非常后悔地说：周不弃今年40 岁，在2019年以前，是一个资产过亿的创业者。他在采访中说，资产最多的时候，他可以支配的资金就是王健林说的“一个小目标”。他在北京拥有豪宅别墅，还有两辆豪车（宾利和法拉利），在全世界各地买房，澳洲、美国、日本，甚至泰国和一些东南亚小国都有房产。同时，周不弃还有两个在北京上国际学校的孩子，因此每个月要还贷款6位数。当时他和家人的生活方式就是，今天晚上刷短视频看到一个地方很漂亮，第二天就全家去那里玩。然而后来，他经营的影视公司遇到行业整顿，收入大缩水；他在疫情期间投资餐饮业还学龙头老大逆势扩张，结果被打得颗粒无收。现在，周不弃把北京的豪车、别墅都卖了，孩子也从国际学校退学，举家搬回了大连，自己则在杭州做直播电商赚钱。有移民打算的中产，基本都算得上是拔尖的高级中产了。不过，各位中产家长们，一定要给自己和家庭做好风险预期管理。而好的身份规划，可以做到这一点。如今配置身份，不仅是为了出国方便，孩子有更好的教育、不卷，或者更自由的追求，它也是一种为家庭阻隔风险的手段。第一，省钱，保护资金流的健康。家庭资金链断裂，来源于挣钱一方的收入突然大幅度减少，支持不了过往的负债和教育等开销，而这也会导致在国际学校上学，或者远在海外留学的孩子被迫“断供”。但如果配置了海外身份，合理规划便能至少减轻教育费用方面的支出。要让孩子上国际学校，国内一个学期就要大几万甚至十几万，但到国外，有绿卡的娃直接上公立学校就是免费。后续如果上公立大学也能免除一大笔学费（和留学生比）；私立学校也不怕，能申请助学贷款和州的助学金、奖学金。上着QS前100的优质大学，学费比普通留学生出的少多了。也就是说，身份配置为孩子保住了教育费，让后代们得以比较轻松地完成学业。第二，为海外资产配置提供保护，减少法律风险和抵御外部的不确定性。现在中国的房产市场疲软，我们也意识到，别把资产都放在一个篮子里，不应过重配置国内的资产，所以有不少国人到海外进行资产配置。我们经常说，海外资产配置最好是身份先行，因为外国人在海外持有资产，特别是我国，还是有一些隐形风险的。前段时间，美国有十几个州的州议员公开发布禁止中国人买地、买房的言论，其中有些州已经出台相关法案来禁止中国等国家的人买他们的土地。相反，美国绿卡、美国国籍或者其他大部分国家都没有限制。另外，针对CRS征税、跟国内的风险隔离，还是要配置好身份，做信托受益人等通过资产和税务规划，才能做好相应的风险隔离。第三，能为自己和家人的自由出行、教育资源和工作机会提供更强的杠杆。李嘉诚和子女都拥有超过一本护照，而最近回到世界首富“宝座”的马斯克则拥有三本护照，足球名将梅西也拥有意大利、西班牙和阿根廷三本护照。为什么大佬们都有不止一个身份？其本质是为了出行方便，去不同国家进行资源套利。比如，如果遇到像前段时间疫情封控的情况，出国变得困难的话，这时有配置其他身份——最好是绿卡及以上，就不会被困在一地出不去。而如果家人和孩子拥有希腊等欧洲国家的护照，在自己和孩子满足居住条件的情况下，还能让孩子通过华侨生考试回国，轻松就读优质大学。另外，对于想在他国发展的人来说，配置了身份也更容易在当地找到工作。比如拥有香港身份的人，更容易留英国、澳洲，而且移民也更方便；如果想在美国工作赚钱，那有一张绿卡也更容易找工作，甚至拥有其他国家的身份都比只有单一的母国身份来得好使。富人不太喜欢按条约办事，有套利空间就会给自己和家人选择更好、更有保障的路，这也是身份配置的一个底层逻辑。现在回看被自己的预期套牢、险些进入“下流”阶层的中产们，在面对越来越多世界的不确定时，需要做的是用分散来抵御风险，用隔离来保护自己和家人。最后再说一下（高级）中产作死三件套：房贷近千万、配偶不上班、二娃上国际。评估一下，自己中了几个？现在就有身份配置需求？扫描下方二维码，备注你感兴趣的国家或地区，我们将发你相应的配置方式和资费等，还将为你1V1定制规划方案~如果只是刚开始感兴趣，则可以发【移民2023】，获得我们详细的移民目录。当中有包括英美加澳新等16个国家/地区的30+移民方法，还有居住条件、配置要求等详细内容，现在免费获得！
