起草五年，再度征求意见：深圳拟取消“楼花抵押”意味着什么？

▲ （小尘4x / 图）

作为房地产预售制的基石，“楼花”抵押逐渐被取消。

2022年7月13日，深圳司法局在官网公布了《深圳经济特区不动产登记条例》（征求意见稿）（以下简称《登记条例》）。该征求意见稿的说明中提到，《登记条例》创新预告登记规定，取消“楼花”抵押，按照国家体例为预售商品房办理抵押权预告登记。该《登记条例》从2017年开始起草，2021年12月17日进行过首次征求意见。

该登记条例的起草说明注明，“楼花抵押”的定义是为尚未竣工的在建建筑物办理抵押权登记。换言之，“楼花”抵押即期房的抵押权登记。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉南方周末记者，“楼花”抵押中实施抵押的主体在期房出售前主要是开发商，期房售出并办理按揭贷款时，实施主体则主要是购房人。

起草说明解释，取消“楼花”抵押的原因在于，“我市现有楼花抵押与国家在建建筑物抵押权预告登记不同，无法数据汇交，无法统一规范管理”。根据中国不动产相关规定，在建建筑物仅能办理抵押权预告登记，不能办理抵押权登记（楼花抵押）。

南方周末记者以普通民众身份致电深圳司法局了解到，“楼花”抵押转为抵押权预告登记只是法律效力的区别，不意味着等到办理正式抵押登记才开始还银行贷款。老百姓在购房还贷上没有变化，但对老百姓的权益会有更多保障。

上个世纪90年代，香港的按揭制度传入内地后，老百姓通过贷款可以购买房产。老百姓在支付规定的首期款后，将购买的期房（又称为“楼花”）抵押给贷款银行，办理抵押登记作为还款担保，由银行支付剩余房款。“楼花”抵押制度应运而生。

最早在1997年建设部发布的规章中，就已提到“预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。在抵押人取得房产权属证后，当事人需要在抵押人领取房产证后，重新办理抵押登记”。

广州金融行业法务人士徐莉、黄芳在发表的文章中谈到，广州作为全国最早销售“楼花”的地区，在预售房产销售中采用“抵押备案登记”的方式确立抵押权利，在实践中，房管部门及法院一致认可其等同于抵押登记的法律效力。

2007年《物权法》公布实施，其第二十条规定已经明确提到“预告登记”。2008年，住建部颁布《房屋登记办法》首次要求预售房产买卖及抵押要办理买卖预告登记及抵押预告登记。

前述文章称，广州在2009年废除了抵押备案登记制度，对所有未取得房地产权证的预售房产统一使用预告登记，但实施初期法院和房管部门仍认为预告登记等同于抵押登记。

《物权法》等相关法规的出台，不代表着“楼花”抵押制度到此戛然而止。

登记案例的起草说明中提到，“由于我市一直按照《深圳经济特区房地产登记条例》（简称“房地产登记条例”）对预售商品房进行楼花抵押，因此我市预告登记几乎没有实践。”

南方周末记者查阅前述房地产登记条例关于抵押权登记相关条款。第四十一条提到，申请预购房地产抵押时，需提交房地产抵押登记申请书、购房者身份证明、抵押合同书。也就是说，深圳办理抵押权登记不需要提供房产证。

南方周末记者咨询深圳两家银行贷款经理了解到，深圳期房有的是办理抵押登记，有的是抵押预告登记。

广州一家银行的贷款经理则向南方周末记者表示，广州的银行只要凭借抵押权预告登记即可放款，银行放款后贷款人即开始按月还款，到收楼办理正式房产证后，再转为抵押权登记。

上海房产律师郭韧也向南方周末记者表示，办理期房抵押权预告登记是全国大部分地区实际操作的模式，在上海按揭购买期房也是办理抵押权预告登记。

深圳取消“楼花”抵押意味着取消预售制？有专家提出，深圳此举或是在预售制下取消“预贷”制度，购房者可以购买“楼花”，但要等拿到房产证时再办理抵押登记，获得银行贷款，此时购房者才需要还供。

但受访律师均否认了这一说法。郭韧认为，此次主要是进行了法律修正，更明确了期房属于预告抵押登记，与取消预售制没有关系。这一变化对购房者影响不大，也并非是指等期房变现房后再办理抵押登记获得银行贷款。

“从征求意见稿的条例来看，没有体现出购房人不能对期房申请贷款。”北京金诉律师事务所主任王玉臣对南方周末记者说。

王玉臣介绍，以往“楼花”抵押中开发商往往是获益的，利用在建工程抵押融资，只要债权人同意，在符合一定条件后还可以实施商品房预售。预售后，如果开发商不能及时偿还贷款，解除抵押，购房人所购买的房屋依然承载着抵押担保，有的开发商甚至会瞒着购房人设立新的抵押。这对购房者极不公平。

值得注意的一点是，根据登记条例第九十二条所言，开发商办理过抵押登记的在建建筑物，出售时开发商要一并办理抵押权的注销登记和期房预告登记。

由抵押权登记转变为抵押权预告登记，仅两字之差，区别在于物权效力的不同。

郭韧告诉南方周末记者，预告登记抵押下，如果房屋无法建设完成，银行不一定能获得优先受偿权。一般银行要求购房者进行期房抵押预告登记，同时会要求房地产企业对该购房人的贷款承担担保责任。

她补充，只有期房变成现房，符合条件后，预告登记抵押才能变更为正式的抵押权登记，这时开发商就不必再承担担保责任。抵押登记下，当购房者无法还供时，银行才能就抵押房产拍卖变现后的价值享有优先受偿权。

在部分司法实践案例中，法院也通常认为设立抵押权预告登记，抵押权并未设立，权利人不能享有房屋的优先受偿权。2016年2月最高人民法院颁布了《物权法司法解释一》明确了《物权法》并未赋予抵押预告登记权利人对不动产本身享有优先权。

不难看出，期房的预告登记制度加大了银行债权脱保的风险。尤其是购房者在办理正式房产证后，怠于协助银行办理抵押登记。

王玉臣则表示，在实际操作中，很多城市并不关注对期房的抵押权预告登记与抵押权登记的差别，抵押权预告登记依然发挥着抵押登记的实际效力，“不然银行怎么可能愿意提供贷款？”