经济学家警告：美国房价将出现持续性大幅下跌

据福克斯新闻网7月15日报道 万神殿宏观经济学研究公司（Pantheon Macroeconomics）的一份最新分析报告显示，今年迄今为止，美国房地产市场并未出现预期中的崩盘，但房价可能很快就会出现大幅下跌。

人们普遍认为房地产市场已经触底，目前正处于复苏之中，但万神殿宏观经济学研究公司的经济学家基兰•克兰西（Kieran Clancy）认为，今年春季好于预期的表现，仅仅是大幅折扣和缺乏转售库存的结果，而不是真正的房地产市场复苏。

克兰西在报告中写道：“我们对评论界新出现的房市正在复苏的说法感到困惑，因为事实并非如此。”“房屋销量在今年年初出现跳涨，滞后于2022年末抵押贷款利率的下降，但由于利率出现回升，房屋销量已有所下降。抵押贷款申请信号表明，房屋销量将很快会下降到一个新的周期低点。”

要使房地产市场真正复苏，人们的负担能力需要得到改善。房地产分析公司ATTOM最近的一份报告显示，今年春季，随着第二季度单户住宅中位价格飙升至35万美元，购房者的承受能力再次下降。这比上一季度增长了10%，是过去十年来增幅最大的季度之一。

与此同时，在4月至6月期间，拥有一套中等价位住房所需的成本，飙升至了美国平均工资的33%。这标志着自2007年以来的最高债务收入比，也意味着目前的市场是美国人在近20年来最负担不起的市场。

克兰西表示：“然而，销售风潮转向新房并不会改变整体形势。除非人们的负担能力得到改善，否则房屋销量不会出现复苏，这需要降低抵押贷款利率，或房价下跌，或者两者兼而有之。简而言之，房地产市场并不处于复苏的早期阶段。经济低迷只是从需求、销售和建设的崩溃，转变为了价格和与住房相关的消费支出的下降。”

尽管美联储（Federal Reserve）长达15个月的加息行动，使抵押贷款利率在近20年来首次飙升至了7%以上，但房价却几乎没有变化。这在一定程度上是由于缺乏可供出售的房屋。

在2020年初，即新冠大流行开始之前锁定低抵押贷款利率的卖家一直不愿意出售房屋，使得急切的潜在买家的选择大幅减少。Realtor.com最近的一份报告显示，6月份市场上的可用房屋数量比疫情开始前的典型数量下降了47%以上。

由于房源有限，越来越多的买家转而购买新房，而不是二手房。

在美联储大举加息之后，对利率敏感的房地产市场迅速降温。政策制定者已经连续10次上调基准联邦基金利率，试图遏制顽固的通胀并为经济降温。

然而，低抵押贷款利率的回归并不顺利。流行的30年期固定抵押贷款利率目前徘徊在6.96%左右，远高于一年前5.51%和疫情前3.9%的平均利率。

克兰西说：“不过，更广泛的观点是，更大区间的房价下跌还没有到来。销售暴跌的滞后效应表明，销量将持续大幅下滑。价格调整的速度和规模尚不确定，但方向是明确的。”

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